Znalci na oceňovanie majetku

Otázky na  výber kvalitného znalca zo zoznamu ministerstva spravodlivosti, voľne prístupného na www.justice.gov.sk v tlačítku JASPI,  Hľadáme experta na odhad aktuálnej hodnoty majetku. Pod právnym pojmom vec (veci sú hnuteľné alebo nehnuteľné), hodnoty vlastníckeho práva k majetku (je hmotný a nehmotný). Otázky sú rovnaké. Či vôbec pozná znalecké štandardy, čo je znalecká „biblia“, či je znalcom licencovaným pre daný typ majetku, akú dlhú má prax, akú úroveň poznatkov má o miestnom trhu s daným typom vecí, v našom prípade nehnuteľností, či pozná druhy nehnuteľností v okolí, akých klientov mal, či  to boli vlastníci alebo prenajímatelia, poľnohospodári alebo spoločnosti z obchodu s nehnuteľnosťami. V licenciách boli predstavy najmä v Nemecku a prenesene aj Česku, o paneurópskych znalcoch. K tomu ale treba aj znalosť miestneho trhu. K stráženiu tejto podmienky medzi znalcami možno uviesť, že napríklad v jednotlivom štáte USA ani znalec zo združenia v Kanade alebo z anglických krajín, združenia RICS, nemôže v lokalite oceňovať, kým  neabsolvuje kurz 15 hodín o amerických znaleckých štandardoch, v skratke USPAP, neurobí skúšku pred komisiou domáceho inštitútu a nepredloží demonštračný posudok. Musí mať predpísanú prax, splniť podmienku vzdelania a morálnej zachovalosti nestranného experta.  

Účelom tohto príspevku je poskytnúť základné informácie na lepšie pochopenie postupov  oceňovania, ktoré znalci musia poznať a používať v celom rozsahu. Tak ako to upravuje znalecká  metodika, všade na svete pre túto profesiu vydávaním   jednotných medzinárodných a národných znaleckých štandardov oceňovania nehnuteľností. Na Slovensku špecifiká národných štandardov asi nebudeme rozvíjať. Ale ako úvodná publikácia, boli do slovenčiny preložené jedny z medzinárodných znaleckých štandardov, 6. vydanie z roku 2003. Aj keď nebolo síl na ich aktualizáciu  k 7 vydaniu IVS 2005 a priebežnému publikovaniu zmien, je aspoň to čo je. Medzinárodný výbor, IVSC, pripravuje už 8. vydanie k čomu už publikujú prípravné texty. Vo vzťahu začlenenia medzinárodne ustálenej metodiky oceňovania do slovenského právneho poriadku sú základné predpoklady,  síce rozptýlene a niekedy až protichodne, ale predsa sú,  vo vyhláške vykonávajúcej  zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. Vo svojom zamestnaneckom postavení som sa pričinil o zapísanie definície všeobecnej hodnoty do uvedenej vyhlášky zhodne s definíciami medzinárodných štandardov. To je len formálny posun do všeobecne záväzného právneho predpisu. Klient potrebuje jej naplnenie  odhadom ceny v posudku alebo v odbornom vyjadrení.

Nestrannosť znalca

Znalec je nestranný. Z prípadov keď nie je, vo vzťahu k práve tu popisovaným analýzam znalca, môžem tu spomenúť nedávny posudok zo slovenského centrálneho štátneho orgánu,  kde znalec podľahol stavu pracovnej podriadenosti a  pre predaj novostavby bytov v hodnote nad 3 až  4 milióny korún, postavených  zo štátnych peňazí, ako zamestnanec tej istej inštitúcie  ktorej  funkcionári byty v Bratislave aj kupovali, stratil svoju česť. Kupovali ich tak, že najskôr sa stali užívateľmi, potom sa dom previedol na inú organizáciu a tá ich ako užívateľom predala. A znalec sa zapojil tak, že použil síce východzie ocenenie podľa stavebných nákladov z času dokončenia, ale hneď ich zasa  znížil o 80%, čo nazval index predajnosti. Nasledovali ďalšie excesy. Je to otázka kriminálna ale pri metodike priamej komparácie, keďže išlo o byty postavené pred 2 rokmi, a teda aj s nárastom všeobecných cien, by sa možno znalec vymanil z podriadenosti. Mal by sa.

Na ocenie rodinného domu alebo stavebného pozemku potrebujeme nájsť znalca, ktorý pozná aktuálne pomery a predpokladaný vývoj cien na miestnom trhu. To znalec môže poznať práve len pre ten typ nehnuteľností, o ktorých má údaje  z viacerých skutočne realizovaných predajov. Keď k tomu pridáme podmienku, že znalec musí mať prax vo všetkých troch klasických metódach (porovnávaním, podľa stavebných nákladov, kapitalizáciou výnosu),  zistíme, že na Slovensku stále treba aby objednávateľ posudku rozlišoval kvalitu aj medzi znalcami. Aby si vybral toho najlepšieho.

Zoznam znalcov

Úradným zdrojom v ktorom sú uvedené mená všetkých znalcov na ohodnotenie nehnuteľností, či už obytného charakteru alebo podnikov, je zoznam ministerstva spravodlivosti na ich webstrane, kde údaje vyzerajú asi takto:

807xx  Ing. Ingrid  xxx      Kontakt:  tel.:055/625xxxx

mobil: 0908/06xxxx

mail:

Odbor: 370000 Stavebníctvo

Odvetvie: 370100 Pozemné stavby

371002 Oceňovanie nehnuteľností

090200 Personalistika mzdy, odvody ,soc.pôžičky

090500 Finančníctvo fin.plánovanie, rozpočty, kalkul.

Okres:   Deň zápisu:  xx.07.2004.

Zoznam ministerstva je členený netradične. Na oceňovanie obydlí sú licencovaní znalci:  odbor stavebníctvo, odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností. Keďže zoznam je k dispozícii aj podľa okresov, je možné ho využiť ako záchytné miesto, na kontakt s niektorým z nich. Či to bude ten, ktorý pozná miestny trh nehnuteľností zo svojej profesie, alebo len z inzerátov časopisov, to je už otázka aká kvalita práce znalca vám stačí. Či sa chcete napríklad ako súrodenci poctivo vyrovnať s dedičskými podielmi a máte na ich vyplatenie peniaze. Potom vám záleží na solídne odhadnutej cene. Alebo kvalitu si sleduje druhá strana, napríklad hypotekárna banka. Tá si kvalitu odhadov sleduje sama. Tradične si objednávatelia veľkého množstva posudkov, ako hypotekárne banky, developeri, veľkí investori, sami doškolujú znalcov ktorých využívajú, majú o nich vlastné zoznamy. Dôveryhodní znalci. 

Profesia znalcov na oceňovanie nehnuteľností ako nestranných odborníkov má tradíciou aj na našom území a to ako prísažných znalcov, už od tridsiatich rokov minulého storočia. Nariadenie vlády č. 100/1933 Sb. z. a n. je ucelenejším predpisom o metódach oceňovania než súčasné znenie vo vyhláške ministerstva spravodlivosti. Narušenie profesie rozštiepením cien na „úradné“ a „čierne“ po roku 1948, doznieva až po súčasný stav neistoty o metódach odhadu. Znalci na oceňovanie nehnuteľností nepracujú s podrobnou znalosťou medzinárodných znaleckých štandardov. Národné štandardy nemáme, stačí ak prax využije medzinárodné zrejme od IVSC, čo je skratkové slovo názvu výboru pre medzinárodné znalecké štandardy. Štandardy sú podrobnejší návod ku každej z troch metód a popisujú techniky ich používania.

Znalosť miestneho trhu

Ceny za m2 obytných nehnuteľností sa menia pomerne rýchlo. Nárast cien stavebných prác, nájomného, predajných cien sleduje znalec permanentne.  Nemožno totiž inak ako porovnávaním aktuálneho vývoja na miestnom trhu dobre oceniť obývaný byt, rodinný dom, chatu, záhradu. Ako metódu ocenenia použije znalec najčastejšie priamu komparáciu. Ibaže techniku tejto metódy na úrovni medzinárodných znaleckých štandardov naši znalci poväčšine neovládajú. Takže nezohľadňujú rozptyl vo vývoji cien na území Slovenska. Ani naše malé realitné agentúry nesledujú vývoj cien, napríklad  bytov ktoré predávajú, exaktne, teda dátovou základňou údajov o cene za 1 m2 plochy bytov. Skôr pasívne kopírujú priebeh ponúk. Úloha  sledovania aktuálneho vývoja  cien zostáva na osamotenom znalcovi. Máloktorí z nich má  dosť odvahy obhájiť svoje údaje. Najmä keď dátová základňa spoločenstva znalcov tiež nejevstvuje. To znamená, že precíznosť odhadu bude nižšia ako keď má znalec údaje o vývoji trhu z početnej databázy, ale celkom stačí, ak znalec, napríklad pracovník realitnej kancelárie, použije tri jemu známe prípady kúpy porovnateľnej nehnuteľnosti a z nich odvodí aktuálnu cenu za mernú jednotku, za 1 m2 plochy. Chýba tu síce priamejšie  prepojenie medzi viacerými znalcami oceňujúcimi v lokalite, ale aj v rozvinutých krajinách sa stáva, že posudok vyhotoví znalec ktorý lokalitu nepozná, nevykonáva profesiu v tejto lokalite. V našich pomeroch je aktuálnejšia otázka, či  znalec pozná význam metódy komparácie pre obytné nehnuteľnosti.

Najmä na odhad budúceho vývoja sú užitočné priemerné indexy vývoja cien na úrovni krajiny ale najmä miestne indexy. Sledujú sa údaje striedavých zmien  z časových období v ktorých sú „lacné peniaze“ - nízke úrokové miery a výhodnejšie je získavať byt do vlastníctva s obdobím, keď sú úrokové miery hypotekárnych pôžičiek vysoké a  presúva sa výhodnosť na prenájom. Namiesto dátovej základne spoločenstva znalcov, vidieť vlastne len iniciatívy v dennej tlači, napríklad v týždenníku Trend alebo v niektorých denníkoch, že sú už uverejňované informácie získavané novinármi od  realitných agentúr o miestnych cenách bytov v Sk/m2, nielen  za celý byt. Novinári ale nato veľa času nemajú. Ale napríklad developerská spoločnosť LEXXUS sleduje aj zmeny pomeru  medzi početnosťou nadobúdaní do vlastníctva a početnosťou prenájmu. Globalizácia investícií do nehnuteľností značí aj to, že  význam  nehnuteľnosti v hodnotovom rebríčku pre vlastníka  na Slovensku  ešte niekoľkonásobne, možno aj trojnásobne  vzrastie. S tým vzrastie aj úloha ich oceňovania. Nehnuteľnosti v perióde vzrastu a poklesu miestnych cien, priamo nekopírujú infláciu. Majú svoju vlastnú periodicitu výkyvu hodnôt. Znalecká prax ani na Slovensku nemôže obchádzať tento fenomén a nato pre obytné nehnuteľnosti najlepšie slúži  ako preferovaná, metóda  porovnávania, Comparison Approach.

Automatické modely

Komerčné spoločnosti vyvíjajúce automatizované oceňovacie modely vo svojich reklamách tvrdia, že oni porovnávajú dáta s mnohými prípadmi, kým znalec len z troch až piatich porovnateľných predajov. Uznávajú, že ak sú charakteristiky premenlivé a porovnateľné dáta sú zriedkavé, ich posúdenie si vyžaduje tradičný postup znalca, ktorý prináša  lepšie výsledky. Ale kde sú podmienky pravidelné, štatistické prístupy automatických modelov, AVM,  sú výhodnejšie. Napríklad pre oceňovanie pre hypotekárne úvery alebo hromadné aktualizácie základu dane z nehnuteľností. Znalecký inštruktori v diskusii k tomu uprednostňujú vlastné porovnávanie miestneho trhu znalcom i keď hromadnú dátovú databázu majú k dispozícii už z obdobia pred eletronickými nosičmi. Napríklad národný znalecký inštitút v Kalifornii súhrnnú databázu tvoril od polovice šesťdesiatich rokov. Jej základom je viac ako 4 milióny znalcami poskytnutých a periodicky dopĺňaných nových hlásení znalcov. Niektorí mailom, formulárom na webstrane a podobne dáta, ktoré znalec vyberie. Niektorí všetky dáta formulára, niektorí len časť, iní aj fotografie. Inštitút je majiteľom podielu v akciách komerčnej spoločnosti, ktorá zamestnáva viac ako 100 zamestnancov (plánuje 400 až 500 zamestnancov), k aktualizácii služieb. Znalec za mesačný poplatok 20 až 40 USD, ostatní za dvojnásobok, majú údaje databázy k dispozícii. Znalci vôbec nepovažujú rozvoj automatických oceňovacích modelov za koniec svojho biznisu. Napríklad v jednej menšej realitnej agentúre zo zamestnancov sú 4 znalcami s licenciu na komerčné a 5 s licenciou na obytné nehnuteľnosti. V oblasti komerčných nehnuteľností znalec urobí len niekoľko posudkov mesačne, znalec na obytné väčší počet. Ale aj tak oceňovanie na hypotekárne účely a na daňový základ v čase jeho aktualizácie (raz za 4 roky), nie je ich výhradná ani najdôležitejšia znalecká činnosť. Nemyslia si, žeby ich automatické modely oceňovania nahradili v znalosti miestneho trhu.

Pozemky

Oceňovanie pozemkov má svoje špecifiká. Vlastnosti pozemkov sú stále.Aj keď sa v priebehu času môže meniť ich kvalita je nadčasová. Zriedkavo na ňu vplývajú také skutočnosti ako erózia, znečistenie životného prostredia. Vplyvy sa vezmú do úvahy pri oceňovaní analyzovaním každého z nich. Ich hodnota často spočíva v potenciálnom využití na rekreačné účely, poľnohospodárstvo, dopravné cesty a podobne. Hodnota pozemku je teda tvorená očakávaným prínosom odvodeným pre budúcnosť. Ak napríklad kupujúci vedia, že miesto bude podľa rozhodnutia v územnom plánovaní použité na výstavbu v nasledujúcich povedzme 5 rokov, bude cena motivovaná očakávaným vývojom, aj keď súčasná skutočnosť je iná. Môže byť dôvodom držania pozemku pre  časovo ešte neurčitý čas výstavby. Okolnosti ktoré znalec zohľadňuje sú aj fyzikálne vlastnosti ako veľkosť, tvar, šírka, svahovitosť, umiestnenie, druh pozemku. Ďalej voda, plyn, elektrika, verejný vodovod, inžinierske siete, kanalizácia. Ocenenie sa posudzuje vždy pre jeho najlepšie a najvýhodnejšie použitie. Každý pozemok sa ocení samostatne.

Techniky oceňovania nájomných pozemkov spočívajú v kapitalizácii pozemkovej renty. Čiže analýzou peňažných tokov ako jednej z troch klasických metód oceňovania. Pre oceňovanie pozemkov je však preferovanou  metóda porovnávania kúpnych cien. Použije sa vždy keď sú k dispozícii vhodné porovnateľné prípady kúpy voľných, nezastavaných pozemkov. Znalec identifikuje okolnosti a diferencie trhu. Ak sa ceny v priebehu niekoľkých rokov rapídne zmenili a sú k dispozícii údaje o porovnateľných kúpach, znalec vyberie tie ktoré sa dajú použiť. Ak údajov v mieste niet, z trhov v inej lokalite s porovnateľným umiestnením pozemku. Priame údaje sa zisťujú zo zmlúv, údajových servisov, údajov predajcov, právnikov, sprostredkovateľov. Na porovnanie vhodné prípady znalec prehliadne a popíše. Techniky analýzy sú v znaleckej literatúre podrobne diskutované. Pre každý prvok porovnávania. Napríklad zníženie hodnoty o 5% za polohu verejnej cesty o dve ulice ďalej a tak podobne. Znalec ich v posudku logicky uvedie.

Zriedkavosť prípadov predaja voľných nezastavaných pozemkov, vhodných na komparáciu, znalec nahradí technikou oddelenia ceny stavby a ceny pozemku z viacerých prípadov predaja. Napríklad predané stavby sú rovnako hodnotné ale boli predané za  rozdielne kúpne ceny a to pre pozemky rôznej výmery. Z toho znalec extrahuje cenu za jednotku plochy pozemku. Alebo z predajov nehnuteľností na rovnakých susediacich pozemkoch, pričom jeden dom je plnohodnotný kým susedný je starý. Rozdielnosti ceny stavby sú pritom ľahko identifikovateľné. Popri technike extrakcie môžu byť využité techniky kapitalizácie výnosu. Keď je známa alebo môže byť presne odhadnutá hodnota stavby a je známy čistý disponibilný zisk z nehnuteľnosti. Z podmienok miestneho trhu sú k dispozícii úrokové miery pre kapitalizáciu. Napríklad budova sa kapitalizuje 11% úrokovou mierou, pozemok 6% úrokovou mierou. Priama kapitalizácia môže byť použitá podľa kúpnej úrokovej miery, ktorá zobrazuje obchodnú hodnotu v mieste. Analýza je využívaná na ohodnotenie voľných pozemkov, vhodných na budúce zhodnotenie najmä zástavbou, tak ako je to popísané na inom mieste tohto príspevku pre metódu priamej kapitalizácie (Yeld Capitalization) alebo kapitalizácie budúcich očakávaných peňažných tokov (Cash Flow).         

Cena pozemku sa vyjadrí v hodnote za 1 m2. To eliminuje potrebu  robiť úpravy podľa veľkosti. Celková výmera s presnosťou na 1m2, čo je presnoť výmery s akou s uvádza aj v katastrálnych mapách. Veľkosť pozemku vo všeobecnosti nemá až taký veľký vplyv na hodnotu ako umiestnenie. Najviac parciel sa vyvinulo do optimálnych rozmerov. Len ak je rozdiel veľkostí príliš veľký, môže to mať svoj vplyv. Porovnávajú sa však väčšinou výmerou porovnateľné pozemky.

K tomu môžeme len s ľútosťou konštatovať, že zaužívaný spôsob preberania českých vzorov nám tentoraz nepomohol, ale poškodil. Ani tam sa nepodarilo dotiahnuť pokusy o vytvorenie funkčného znaleckého združenia do zdarného konca. Z čias pred rokom 1989 naoko jevstvoval v Brne ústav súdneho inžinierstva pre celé Slovensko aj Česko a istá znalecká samospráva na úrovni krajov, na prenos riadenia od ministerstva spravodlivosti na krajské súdy, najmä na zápis a školenia znalcov. Ústav bolo v skutočnosti len niekoľko učiteľov vysokej školy naviac orientovaní prevažne na dopravu, na nehnuteľnosti len čiastočne. Prípravu vyhlášok o vtedajších „úradných cenách“ robili dvaja traja znalci  bez zábran k tomu, že ide o povrchné porovnanie s cenníkmi stavebných prác a k pozemkom úplne bez koncepcie. Ľudia z tohto obmedzeného prístupu v Česku docielili vydanie série pohrobkov „úradných cien“ až po vyhlášku č. 540/2002 Sb.. Podobné názory na Slovensku viedli k tomu, že za dva milióny korún pripravená obdobná vyhláška sa mienila zaviesť aj u nás. K tomu našťastie nedošlo, ale nedošlo ani k rovoju znaleckej činnosti v plnom rozsahu tejto licencovanej profesie. Po vzniku Slovenskej republiky z jediného Brnenského ústavu súdneho inžinierstva je aj druhý na univerzite v Žiline, ale pravdaže ide o celkom inú inštitúciu ako je profesionálne združenie, nezisková organizácia popredných alebo v niektorých krajinách s povinným členstvom aj všetkých znalcov. Citeľne chýba. Preto pri výbere znalca pozor, neuspokojte sa len s tým, že má licenciu. Vyberte si medzi tými, čo majú prax v obchode s nehnuteľnosťami. Tí majú údaje o vývoji miestneho trhu v posledných mesiacoch alebo roku, dvoch, a ak treba vedie si ich doplniť od iných obchodníkov. Asociácia realitných kancelárií má www.narks-real.sk .

Sledovanie miestneho trhu

Príklady zo zahraničia

Porovnajme si rovnako z tlače, významnosť nehnuteľnosti a obchodovania s nimi.. Napríklad  v Halifaxe v spojenom kráľovstve, UK, po niekoľkoročnom náraste sledovaný index cien bytov  začal na jar 2005 klesať, za jeden mesiac poklesol o 3.1%, čo znamená, že trojizbový byt predávaný za 200 000 Libier sa bude v nasledujúcich 12 mesiacov predávať za 170 až 180 000 Libier. Trojizbový byt vo Winčestri kúpený v roku 1999 za 190 000 Libier bol v roku 2005 predaný za 280 000 Libier,  teda so ziskom 47% za menej ako 5 rokov. V tom istom čase podľa pozemkového katastra, Land Registry, cena za priemerný byt vo Winčestri  stúpla zo 116 816 Libier na 207 532 Libier, teda o 77%.  Stavebný pozemok v lokalite azda porovnateľnom mieste ako je Bratislava, v Írsku stojí okolo 100 000 Libier. Nie, nejdem to prepočítavať na koruny, no analyzujem si, že ak sú naše umiestnením voči  centru a v kvalite vyhotovenia porovnateľné, ale s cenami 3 až 6 krát nižšími, je tu jasný predpokladá len toho, že kto má dom a kto byt a kto nič, udržia si to. Len rozdiel medzi tým, kto má dom a kto nemá nič, jednoducho 3 až 6 krát vzrastie. Tak to s nehnuteľnosťami je. Už naši starí otcovia ich predávali, len keď už naozaj museli.

Analýza znalcov zahŕňa napríklad taký výsledok  pozorovania, že ak sa niekto nasťahuje do novej nehnuteľnosti a takmer hneď,  po pár týždňoch užívania ju ďalej znovu predá, stratí 10 až 15% platenej sumy. V čase stúpania cien nehnuteľností je to  nepozorovateľne skrytý fenomén, pretože kupujúci a predávajúci ho pri obdobnej kúpnej cene, dosiahnutej však pre vzrast cien osobne nepostrehnú. Aj tento  fenomén môže byť jedným z príkladov, keď znalec okrem váhy položiek odpozorovaných z porovnávaných nehnuteľností konečný  výsledok ešte sám upraví. Znalecká prax toleruje 10% korekciu smerom k cieľu dosiahnuť aspoň 95% presnosť ocenenia.

Znalecká profesia

Skúsenosti z obdobia keď si podnikoví právnici,  záujemcovia o znalectvo a mnohí znalci predstavovali, že posudok je mechanické opisovanie sadzieb „ceny podľa cenového predpisu“, ešte nenahradili skúsenosti s plne kvalifikovanými znalcami. Dôvodom prečo o tom hovorím je, že všade na svete sú znalci, ktorý sa „dali“ na licenciu preto, lebo im nešiel iný biznis.  A keď v škále 1 až 10 znalectvu v  USA dáme rating 9, na Slovensku možno 2 alebo 3. Aby sa v USA stal niekto znalcom, po absolvovaní školenia potrebuje formálne k žiadosti o licenciu aj dobrozdanie, podpis skúseného znalca z lokality. Aj v USA v článkoch publikovaných vo svojich znaleckých časopisoch nájdeme popisované prípady, ako sa niekto chcel stať znalcom len po formálnom vedení školiteľom s ktorým sa ani len raz osobne nestretol, dostal od neho k lokalite len najvšeobecnejšie informácie mailom a v lokalite vôbec nepôsobil. Iný  znalec, ktorého takýto adept požiada o dobrozdanie, podpis, a ktorý si získal ako seriózny školiteľ svojej znaleckej asociácie kvalifikované postavenie, to popisuje práve preto, že aj také sa stáva. Na Slovensku nemáme znaleckú samosprávu, takú neziskovú organizáciu znalcov, ich združenie na úrovni práce podobnej so znaleckými organizáciami rozvinutých krajín, aby znalci mali aktuálnu databázu vývoja všeobecných obchodných cien, Market Fair Value, a všetko ostatné o čom tu hovorím v súvislosti s tým, čo by malo byť. Preto si na Slovensku treba znalca vyberať starostlivejšie ako kdekoľvek inde.

Ak potrebujeme odhadcu na ocenenie bytu, rodinného domu, chaty, garáže, záhrady a podobnej nepodnikateľskej nehnuteľnosti typickej pre vlastníctvo fyzických osôb, hľadajme znalca na takej úrovni jeho doterajšej práce v obchode s nehnuteľnosťami, ako sa to všeobecne v tejto profesii vo svete žiada na licenciu na odhadcu hodnoty obytných nehnuteľností. Ani v roku 2006 na Slovensku totiž ešte nemáme istotu, či namiesto znalca na ceny nenájdeme len držiteľa znaleckej pečiatky.

Znalec kategórie oceňovania  1 až 4 bytových obytných nehnuteľností sa len výnimočne a počas jeho praxe možno vôbec nedostane k prípadu, kde by posprávnosti celú nehnuteľnosť bolo treba oceňovať  metódou podľa cien stavebných prác. Možno ceny stavebných prác použije pri odhade škody pre poisťovňu alebo pre súd, ak je treba  znovu vybudovať nejakú stavebnú konštrukciu, napríklad kus múru. Znalec vyčísluje sumu začo sa to dá opraviť skôr ako to fyzicky stavebná firma aj urobí a poškodenému vyúčtuje. Aby stavebník nemusel čakať. Aj tu je súčasná realita, súdy časovo nestíhajú, takže sa môže stať, že skôr je oprava a jej vyúčtovanie ako rozsudok. No tak potom môže byť otázkou, či faktúra za opravu je primeraná alebo žalovaný namieta, že sa využila situácia aj na opravu nepoškodených častí a tak podobne. Ako pri uzatváraní škôd aj akéhokoľvek iného druhu, nielen na nehnuteľnostiach.

Obytné stavby

Ocenenie rodinného domu alebo bytu s konštrukčne nie mimoriadne výnimočným vyhotovením, sa však bude pravidelne oceňovať metódou priameho porovnávania, direkt comparison. A tu je v súčasnosti kameň úrazu. Aj na Slovensku máme celé množiny domov, ktoré sa podobajú. V päťdesiatich rokoch sa stavali rodinné domy „štvorce“, byty v panelákoch sú z hľadiska výberu metódy ich ocenenia porovnateľné. Ibaže pri ocenení takému slovenskému znalcovi, ktorý má v povedomí, že podľa vyhlášky má oceniť s prípustným zaokrúhlením na desaťkorunu, pozvali ho oceniť rodinný dom alebo byt, hoci nikdy nerobil v obchode s nimi, naháňa metóda porovnávania hrôzu. Ak nepracuje v obchode s nehnuteľnosťami odkiaľ má vziať údaje o cene za 1 m2 obytnej alebo zastavenej plochy a to ešte aj porovnateľných stavieb, z prípadov nie starších ako rok, dva? Z inzerátov v časopisoch? Každý kto predáva má predstavu o vyššej cene ako nakoniec dostane a kupujúci  má vo všeobecnosti predstavu, že kúpi lacnejšie. Ale ani pre ocenenie podľa cien stavebných prác nie je človekom zo stavebnej výrobnej praxe, má len spriemerované cenníky a priemerné indexy medziročného nárastu cenníkových cien. Jeho istota je potom v tom, že napraví chybu iného znalca, keď zistí, že studňa nie je hlboká 30 m ale 7 m, že sú iné rozmery zastavanej plochy ako to iný znalec v posudku uviedol. Má pravdu, ale tu hovoríme o inej otázke. Byt v paneláku aj dom „štvorec“ aj pozemkom treba oceniť porovnávaním kúpnych cien a znalcom, ktorý ich pozná, robí v obchode práva s takými nehnuteľnosťami v mieste kde ležia.

Jednotlivé banky si riadia pre hypotekárne úvery znalecké ohodnocovanie stavieb pre zabezpečenie hypoték záložným právom. Vlastnými z celoštátneho zoznamu vybranými znalcami, ktorých sami aj inštruujú. Aj banky na Slovensku. Veď ide o pobočky zahraničných bánk. Sú to tisíce posudkov ročne pre každú z nich. Pre programy štátnej pomoci pri zabezpečovaní bytov mladým prvobývajúcim, nemocným, chudobným až po bezdomovcov, z vládnych programov ktoré poisťujú hypotéky a následky  zvyšovania nájomného, poskytujú finančnú pomoc, štátna administratíva vydáva dopodrobna znejúce príručky ako sa znalec môže dostať do zoznamu znalcov pre takýto program. Spomeňme len Bushov program z USA riadený cez desiatky špecializovaných pobočiek a pracovísk federálneho ministerstva, U. S. Department of Housing and Urban Development www.hud.gov  ktorého príručka je ešte rozsiahlejšia ako samotné znalecké štandardy, USPAP, ku ktorým je viazaná. Je taká podrobná, že inštruuje koľko a akých fotiek musí znalec k posudku priložiť, ako má postupovať k vládnym a indiánskym pozemkom v rezerváciách, no zabrániť škandálu nemohli. Práve sa preskúmava viac ako 6 tisíc zlých posudkov, kde znalci podľahli tlaku sprostredkovateľov, brookerov a v posudku uviedli suma, ktorú znalcovi brooker vopred povedal. Predátori v obchode s nehnuteľnosťami napríklad  v Pensilvánii skúpili  5 700 domov horšej kvality v lokalite obývanej chudobnejšou vrstvou a predali im ich s hypotekárnym úverom za nadhodnotené ceny, keď znalci podľahli tlaku brookerov. Chudobnejší noví vlastníci s pevným mesačným príjmom nevládzu byty opravovať alebo ani splácať.  Rozhorčenie postihnutých chudobnejších prijímateľov štátnej pomoci je značné. V jednom prípade takýto klient zavraždil znalca. Predátori sú všade.

Skúsme si popísať osobnosť znalca ktorého hľadáme  na oceňovanie obytných nehnuteľností u nás. Nemá byť prečo odlišné od  typickým predstaviteľa kdekoľvek vo svete. Je viac praktikom než  teoretikom. Je to napríklad znalkyňa, ktorá má  technické vzdelanie,  niekoľko rokov asistovala v realitnej agentúre pod vedením staršieho kolegu, znalca, ako inštruktora (na získanie licencie sa vyžadujú najmenej dva roky praxe), absolvovala 150 vyučovacích hodín odborného kurzu  (je ho možné absolvovať trebárs aj cez internet), v tom 15 hodín venovaných národným znaleckým štandardom. Po zložení skúšky sa osamostatnila, pracuje na telefón a mail, nemá murovanú kanceláriu. Na aute príde k oceňovanému domu a po prehliadke nehnuteľnosti aj s fotografovaním, za päť ďalších minút na počítači v automatizovanom modeli  vyhotoví dvojstranový formulár posudku v tabuľkovej forme. Len keď ide oceňovať do menej bezpečnej štvrti, prizve si priateľa. Je profesionálna znalkyňa a je spokojná. Teší sa na  aktualizáciu  daňového základu daní z nehnuteľností, čo je raz za 4 roky,  lebo pribudnú zákazky od mestskej administratívy. Je ľahké ju nájsť v papierových zoznamoch i na internete. Je jedna z viac ako 130 000 znalcov na oceňovanie nehnuteľností v USA. Keďže jej posudky slúžia na ocenenie pre zabezpečenie hypotekárnych úverov a pre mestskú administratívu v zdaňovaní nehnuteľností pracuje samostatne, no ak potrebuje, konzultuje s niektorým z inštruktorov a stretne sa s nimi aj na povinnom doškolovaní.

Jej bývalý inštruktor je ďalší osobnostný typom znalca. Pracuje v úspešnej spoločnosti podnikajúcej v obchode s nehnuteľnosťami a pri konštrukčne neobyčajných stavbách siahne po znaleckej teórii. Takýto inštruktor sám napíše doslova niekoľko desiatok znaleckých kníh a vydáva elektronický časopis. Jeho zamestnávatelia sú združení v neziskových záujmových organizáciách obchodníkov a zamestnávajú skúsených  znalcov. V tomto rade smerom od praktikov k  teoretikom sú tu potom bankoví analytici a univerzitní profesori, ktorých záujmom okrem tisícok posudkov ktoré ich finančná inštitúcia každoročne s pobočkách využíva,  hodnotia celé národné trhy, portfólia banky, ekonomiku. Stretnú sa na medzinárodných seminároch a vo výboroch pripravujúcich aktualizáciu znaleckých štandardov.

Špecializácia znalca

Vplyvom nadnárodných združení znalcov sa metodika medzinárodne zosúlaďuje. Jeden z najhlavnejších  vplyvov má pravdaže úprava v severnej Amerike. Licencovaných znalcov na oceňovanie nehnuteľností v USA členia do dvoch kategórií.  Na oceňovanie obydlí  (anglicky residential), sú to odhadcovia so štátnym certifikátom ohraničeným na ocenenie najviac štvorbytových budov. Je to federálna úprava s prípadnou modifikáciou v jednotlivých štátoch. Okrem kategórie znalcov na jedno až štvorbytové budovy, čo môže byť vstupnou kvalifikáciou profesie, sa pre všetky ostatné nehnuteľnosti  vydáva  certifikát  s neohraničením druhu a hodnoty nehnuteľnosti, ale s prísnejšími kritériami na ich predchádzajúcu prax  a kvalifikáciu vôbec.

Navonok je to vlastne takto  gradované  aj na Slovensku, ibaže ak dvaja robia to isté, nie je to to isté. Dobre by bolo povedať, veď rovnako aj na Slovensku boli znalci  vyškolení na stavebnej fakulte v Bratislave alebo na univerzite v Žiline, vyštudovali lesnícku alebo poľnohospodársku univerzitu a podobne. Aj naši znalci majú prax a ďalšie vzdelávanie. Žiaľ nemajú istotu o metodike a technike na úrovni vyžadovanej  dokumentom znalecký štandard, nemajú k dispozícii dátovú základňu o cenách podľa miestneho trhu a druhu nehnuteľností. Nemajú potrebnú literatúru. Nemajú síl na činnosť profesijného združenia, ktoré by im toto všetko sprostredkovalo. Združenia znalcov pracujú všade na svete ako neziskové členské organizácie financované z predaja literatúry, príspevkov  členov, darov a štátnych grandov. Ak sa teda vrátime k nášmu záujmu získať na ocenenie obytných budov a stavebných pozemkov znalca ceny, nielen znalca,  začneme zoznamom na webe ministerstva spravodlivosti pre odvetvie oceňovanie nehnuteľností. Nestačí.  Treba pokračovať v hľadaní osoby ktorá má  prax v obchodovaní s nehnuteľnosťami takého typu o aký nám ide.

Takže, ak by sme mohli dostať od takto nakontaktovaného slovenského znalca kladné odpovede aspoň na dve otázky a to, či má predchádzajúcu prax aspoň 2 roky v spoločnej činnosti so znalcom ktorý ho inštruoval, má preštudovaný  dokument znaleckého štandardu, je to kvalifikovaná osoba zasluhujúca plnú dôveru. Jedna z predtým  vydaných edícii medzinárodných štandardov  je dosiahnuteľná totiž už aj v slovenčine. Rozumieme tomu tak, že  znalec sa pohybuje v prostredí odhadu nielen podľa cien stavebných prác, ale vždy zvažuje najprv použitie metódy odhadu obytných  nehnuteľnosti podľa priameho porovnávania. To z jemu priamo známych a spoľahlivých  poznatkov o cenách  nedávno predaných rovnakých nehnuteľností, ako je tá ktorú ide oceňovať. Takže najprv prehliadne predmet ocenenia a rozhodne sa pre metódu. Aj keď ide o nehnuteľnosti obytného charakteru, analyzuje naviac či tu nejde o prípad, keď je najvhodnejšie použiť tretiu metódu, kapitalizáciu, ak napríklad ide o ohodnotenie podľa zisku z nájmu.  V posudku takáto analýza k vybratiu metódy nemá chýbať. Presnejšie, ani na Slovensku a už teraz by nemala v posudku chýbať riadna analýza o možnostiach využitia jevstvujúcej nehnuteľnosti. Nielen napríklad jednou vetou „ide o rodinný dom“.

V súčasnosti stále treba na Slovensku znalca znalého ceny skôr vypátrať ako vyhľadať. Myslím si, že najlepšie je hľadať znalca medzi obchodníkmi s nehnuteľnosťami. Pre obydlia teda medzi pracovníkmi realitných agentúr. Tam pracujú aj osoby  s licenciou znalca. Iná možnosť je, že odhad namiesto formy znaleckého posudku bude mať formu  odborného vyjadrenia s obsahom obdobného rozsahu ako pre posudok. Argumentácia k tomu je založená na tom, že znalecký posudok je dôkazom ako každý iný a podlieha  preskúmavaniu súdom. Voči jeho obsahu možno vznášať námietky. Nemáme dôkazy vyššej a nižšej preukaznosti, právnej sily, len podľa  toho akú má formu. To znamená, že už pri vyhľadaní znalca treba predchádzať neistote či  meno znalca na webe ministerstva spravodlivosti je meno odborníka na ten typ nehnuteľností, o ktorý vám ide. Navštívte ho a ako test môže byť otázka, či oceňuje porovnávacou metódou. Ak sa znalec nepohybuje v metodológii všetkých troch klasických metód, ale  jeho praxou je len ocenenie podľa cien stavebných prác, nie je to odborne vyhovujúci odhadca. Znalec je nestranný expert a len on sám vyberie po prehliadke oceňovanej nehnuteľnosti a analýze, či je vhodná metóda porovnávania, metóda cien stavebných prác alebo kapitalizácia podľa výšky dosahovaného nájomného, aj ak ide o nehnuteľnosti typu obydlia. Nemôžete mu pravdaže ani hovoriť aká má byť suma v jeho posudku. To nestranný znalec dokáže len ak vo svojej znaleckej praxi pracuje so všetkými tromi metódami. Lebo metóda je ešte len základ jeho znalostí. Nasleduje znalosť a používanie podrobných techník, tak ako si ich znalecká prax  vytvorila a extrémne podrobne publikuje v znaleckej literatúre.

Organizácia samosprávy znalcov

Toto je elektronická forma publikácie,  preto sa snažím  hneď na začiatku zhrnúť ďalší text tak, aby oslovil človeka, ktorý hľadá odhadcu. Predsa len,  papier je len papier, ľahšie je na ňom rýchlo preletieť desiatky strán a aj sa vrátiť späť. V tejto e forme pokračujem i v širších úvahách k podmienkam v ktorých sa oceňovanie nehnuteľností doma i vo svete nachádza. Popri úlohe neziskového združenia profesionálov, chýba aj vplyv štátu vo všeobecnom rešpektovaní všeobecnej hodnoty pri oceňovaní nehnuteľností. Spomeňme len meškanie daňového katastra, pokusy o cenovú reguláciu. Lebo naozaj sú ešte  úrady, ktorých retardácia sa v oblasti hodnoty nehnuteľností skrýva za predstavu že si môžu dovoliť predpisovať „úradné ceny“. Náprava súdom vyjde potom  klienta draho. A tak stojí zato mať istotu o svojej pravde už od začiatku.

V súčasnosti nám chýba práve efektívne fungujúca samospráva znalcov. Ústav súdneho inžinierstva na univerzite v Žiline, má síce  od ministerstva spravodlivosti osobitné formálnoprávne výsady, činnosť vo vzdelávaní znalcov robí aj bratislavská stavebná fakulta, na bratislavskej ekonomickej univerzite sa až po sprístupnenie medzinárodných znaleckých štandardov rozvíja združenie, zatiaľ ale len niektorých znalcov, ale riadne fungujúceho profesijného združenia niet. Za plánovite riadeného systému pred rokom 1989 znalci fungovali tak, že ich samospráva bola financovaná skryte z ich zamestnávateľských organizácií. Ako prestížnu vec, si pečiatku súdneho znalca držali riaditelia odštepných závodov a iní vedúci pracovníci. Publikácie si vydávali cez podnikové takzvané vedeckotechnické spoločnosti, školení sa zúčastňovali formou služobných ciest, rovnako prednášajúci. Na prilepšenie ako malý honorár naviac  prednášajúcemu na pohostenia drobné výlohy , sa zložili po dvesto, tristo korún raz za dva roky. Posudkov fabrikovali čím ďalej tým viac. V osemdesiatich rokoch pražská byrokracia ministerstva financií zaviedla povinné znalecké posudky pre každé dedenie a zmluvu v občianskoprávnych vzťahoch. Predtým sa posudky používali asi v 10% percent takýchto prípadov. Vychádzalo sa z dopytov na obec.

Znalecká činnosť znamenala dvojtvárnosť. Boli tu „čierne ceny“ a „úradné ceny“. Keď som v Leviciach v roku 1981 predával ešte celkom nedostavaný dvojbytový domček, solventným kupujúcim bola len socialistická organizácia. Znalec, pracovník na  ministerstve, ktorému kupujúca organizácia podliehala, prišiel dom ohodnotiť. Podľa „úradných cien“, čo boli sadzby v korunách z vyhlášky, mu vyšlo ocenenie 320 tisíc korún. Pýtal som 500 tisíc. Znalec doplnil svoj pôvodný posudok, takže oporné múry a ostatné súčasti boli pomaly drahšie ako samotná budova, ale výsledok bol 480 tisíc korún a to som v zmluve akceptoval. Pri výstavbe sídliska v Petržalke za rodinné domy „úradné ceny“ nestačili a očividné podhodnotenie znalci zmenšovali inou kategorizáciou miestností. Napríklad vyhláškou ignorovanú komoru ocenili ako obytnú miestnosť. Nato boli zhustené ich jednodenné školenia raz za dva roky na školenie a preskúšavanie raz za rok a raz za polroka, lebo akože iba nedostatočne poznajú vyhlášku. Príčinou pravdaže bol systém „úradných cien“ a aj ten založený na jedinej metodike, podľa cien stavebných prác pre stavby v „osobnom vlastníctve“. Pre pozemky sa aj v občianskoprávnych vzťahoch v roku 1974 zaviedli tiež „úradné ceny“. Je zarážajúce, že po skončení regulácie cien nehnuteľností na Slovensku od 1. augusta 1990, doteraz „znalci“ považujú za nenapadnuteľné ocenenie  stavby len podľa cien stavebných prác. Chcú „cenníky“ a ich indexáciu. Na ocenenie pozemku sú potom bezradný a namiesto aby ich ocenili znalci znalí cien v mieste,   nanajvýš sa idú opýtať na obecný úrad, po čom sa tam pozemky predávajú. Ak znalý znalec potrebuje konzultáciu, má to byť predovšetkým iný znalec, dáta jeho znaleckého združenia, zmluvy. S ľútosťou počúvam aj od osobne známych, odborne a ľudsky čestných znalcov, ako akceptujú želania klienta a ocenia pozemok tak, ako si to  želá on.

Podľa zvolania, že všetko zlé je na niečo dobré, na Slovensku takto odpadol aspoň deštruktívny vplyv  každoročne vypracovávaných  viac ako 80 tisíc takzvaných znaleckých posudkov pre daňové úrady o minimálnom základe dane pri zmene vlastníctva nehnuteľností. Znalec len popísal nehnuteľnosť na úrovni technickej správy a vypísal administratívne sadzby z predpisu. Výsledok bol aj 16 stranový text, za honorár povedzme 2000.- Sk  a dedič potom zaplatil asi tak 1600.- Sk dane. Menej ako za „posudok“. Teraz posudok stojí aj nad 4000 Sk. V Amerike by solídny posudok stál asi 300 USD, takže v našich tretinkových pomeroch by azda malo stačiť aj suma zodpovedajúca tak asi 100 USD, takže za tú sumu nad okolo 4 tisíc korún môžeme hádam očakávať solídnu prácu. Je dobré, že odpadli tie takzvané posudky vypisovaním sadzieb z vyhlášky. Najskôr, od mája 2001,  po iniciatíve bývalého pána poslanca Langoša sa zrušili dane pri dedení manželmi a príbuznými v priamom rade, potom po vládnom návrhu  od januára 2004 sa úplné zrušili dane pri akomkoľvek dedení, kúpe, výmene a darovaní nehnuteľností. Je to nevídaný stav, keďže táto daň jevstvuje takmer vo všetkých krajinách sveta  ako percento z ceny. Znamená to, že by sme mohli do zmlúv uvádzať aj skutočne platené kúpne ceny, keďže momentálne  sa platí vždy a bez ohľadu na cenu len 2000.- Sk administratívny poplatok na katastri. Čestné uvádzanie dojednaných cien by mohlo  prispieť k vybudovaniu solídnejšej banky údajov o skutočne dosahovaných cenách, ktorú znalci už dnes a tak súrne potrebujú pre používanie pre obydlia najfrekventovanejšiu metódu, ktorou je priame porovnávanie (direct comparison approach). Aj keď tento stav, teda neexistencia priamej dane z prevodu a prechodu vlastníctva nehnuteľností v občianskoprávnych vzťahoch zrejme nevydrží dlho, aspoň zanikol vplyv zamieňania znaleckého posudku o cene s nejakými z predpisu mechanicky vypisovanými sumami, nazvanými znalecký posudok. Všade na svete sa považuje za národný šport aspoň trošku oklamať daňový úrad. Údajne v USA sa v priznáva na zdanenie cena s asi 90% zhodou so skutočne zaplatenou, v Portugalsku asi so zhodou 40%. Nato je ale daňový úradník, s mapou svojho rajónu pod sklom na stole, aby s daňovníkom napravil zrejmé vybočenia. Ak daňovník neuznáva sumu podľa stanoviska daňového úradu, priberie sa znalec a zaplatí ho buď daňový úrad, alebo daňovník, podľa toho kto mal pravdu. U nás známy postup už v 1. ČSR.

Prerušenie plnohodnotnej znaleckej činnosti

Najmenej 4 až 5 rokov trvá zavedenie daňového základu podľa ceny nehnuteľností vybudovaním daňového katastra v ktorom sa  každá parcelu a budova vedie v sume daňového základu, teda o názore daňového správcu o jej aktuálnej cene (Fiscal Cadastre). Je to obrovské pole činnosti miestnych odhadcov, najmenej raz za 4 roky, keď sa daňový kataster plošne aktualizuje. Na Slovensku sa s jeho budovaním ani nezačalo. A pozitívny vplyv takto stanovovaného daňového základu chýba nielen znalcom. Najviac chýba spravodlivosti zdaňovania. Veď už aj u nás máme viac ako desaťnásobné rozdiely cien napríklad za meter štvorcový podlahovej plochy podľa miesta kde stoja a ich kvality. Jednoducho potrebujeme rozvoj skutočnej znaleckej činnosti na úrovni v akej bola vykonávaná aj u nás pred rokom 1948. V mojom profesijnom živote som sa k tomu opieral o os na úrovni metodiky okolo ktorej sa otáčajú vyššie, zákonné ustanovenia, a prax metodicky podrobne ovládaná znaleckým združením. Takouto osou z minulosti u nás bolo nariadenie vlády č. 100/1933 Sb. z. a n.. Aj takáto os na Slovensku stále chýba. Hoci príkladom môže byť súčasný predpis z okolitých krajín. Napríklad v Rakúsku v súvislosti so vstupom do Európskeho priestoru v roku 1972 prijali zákon upravujúci tri klasické metódy oceňovania. Podobne len nanovo, ako to bolo aj u nás v nariadení vlády z roku 1933. Veď vtedy išlo o zavádzanie českých predpisov s pôvodom z Viedne, aj na Slovensko. Pokus vo vyhláške ministerstva spravodlivosti č. 490/2004 Z. z. skončil s vopred nemožným cieľom, keď popri úprave troch klasických metód, čo sa aj „zmestí“ do právneho predpisu, chcel zhrnúť aj znalecké štandardy na pár desiatok strán, čo sa jednoducho nedá, a ešte k tomu na konci prípravy vyhlášky podľahlo tlaku ministerstva pôdohospodárstva a pridalo úplne anachronickú cenovú reguláciu pozemkov a lesných porastov. Tak čo si potom majú slovenskí znalci vybrať? Horšie je to už len v Česku kde popri zákone č. 151/1997 Sb. s úpravou troch klasických metód oceňovania české ministerstvo financií kľudne vydalo aj, slušne povedané,  absurdnú cenovú reguláciu vo vyhláške č. 279/1997 Sb., pochopiteľne permanentne novelizovanú a nahradenú vyhláškou č. 540/2002 Sb.. Dá sa nájsť na www.mvcr.cz . Za neakceptovateľnú ju označil aj český  úrad na ochranu hospodárskej súťaže.

Naproti tomu vhodný vzor môžeme nájsť aj v Poľsku www.pfva.com . Poliaci už koncom osemdesiatich rokov využívali pomoc pri zavádzaní daňového katastra, fiscal cadastre, od Linkolnovho inštitútu (Lincoln Institute of  Land Policy),  www.lincolninst.edu , ale aj slovenský minister financií  roku 1990 prizval na spoluprácu dvoch dánskych odborníkov, predtým pomáhajúcich v Portugalsku zaviesť daňový kataster Boli nimi  Mr. Anders Muller, M. A. (Ekon) az dánskeho daňového úradu (Danish Inland Revenue Directorate) a jeho kolega na alfanumerické mapovanie, elektronickú formu katastra, Mr. Gregers Moerch-Larsen. Potom prišiel zásah spakruky pražskej byrokracie o nemožnosti realizácie daňového katastra, zaviedli sa administratívne sadzby a z toho sme sa dodnes nevymanili. Aj po dlho meškajúcej decentralizácii v zákone č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach, nikto ani len nezačal s daňovým katastrom so základom zdanenia podľa ceny nehnuteľnosti. Jeho obchodnej hodnoty (Fair Value, Market Value).

Slovensko a rozvinuté krajiny: Znalecká činnosť aj u nás sa môže rozvíjať len obnovením rovnocenného používania všetkých troch klasických metód, znalosťou  techník a odborných názorov. Od  sedemdesiatich rokov dvadsiateho storočia vyústilo riadenie praxe odhadu hodnôt nehnuteľností do medzinárodne uznávaných znaleckých štandardov, dnes  až po globálne ciele.  Vo svete sú znalci sú školení v tých kategóriach v ktorých  sa ich odbornosť tradične uznáva. Praxou sa venujú špecializácii ktorá vyplýva nielen z  ich školského vzdelania ale majú prax v obchode s nehnuteľnosťami, v investíciách, v hypotekárnom bankovníctve, finančníctve, zdaňovaní a všade tam, kde si riadenie činnosti súkromných alebo verejných záujmov žiada znalosť hodnoty portfólia.  Znalecké profesijné organizácie, združenia, sú vládnymi orgánmi akreditované na vydávanie licencií alebo certifikátov pre znalcov. Združenia znalcov sú neziskové organizácie. Organizujú overenie predchádzajúcej praxe uchádzača,  vyžadujú prípravu odhadcu pred udelením licencie alebo certifikátu, jeho poistenie za spôsobenú škodu a jeho ďalšie vzdelávanie. Na Slovensku sú znalci v zoznamoch podľa odborov,  zaradení podľa odlišného  členenia licencií ako je to medzinárodne ustálené. Akoby malo stačiť znalcovi špecializovať sa len na ceny stavebných prác, keďže naše ministerstvo spravodlivosti vo vyhláške vykonávajúcej súčasný zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, ako sa nazýva, osobitne uvádza znalcov pre  ceny stavebných prác a osobitne znalcov v odbore „oceňovanie nehnuteľností“. Okrem toho a to s podmienkou ktorú nemožno obísť, znalcom v odbore oceňovania majetku podniku môže byť len obchodná spoločnosť, dokonca len spoločnosť s ručením obmedzeným.  Napríklad v podmienkach severnej ameriky, čo má v medzinárodne koordinovanom jednotnom prístupe aj pre prax  znaleckých inštitúcií v krajinách Európskej únie svoju váhu, sa rozlišujú znalci s certifikátom na oceňovanie obydlí s jednou až štyrmi bytovými jednotkami a ostatní, na oceňovanie všetkých ostatných  nehnuteľností licencovaní znalci, teda vrátane podnikov (comercial). Aj certifikovaní znalci, len na oceňovanie obydlí, pravdaže vždy pracujú so všetkými tromi klasickými metódami. Členenie znaleckých odborov u nás teda akoby ignorovalo tento metodologický základ činnosti každého znalca, všetky tri metódy odhadu. Akoby stále stačilo, že niekto je cenár na cenníky stavebných prác, vývoj sleduje cez indexy ich zvyšovania a to mu stačí.  Sumu v posudku zaokrúhli na desať korún a cíti sa nenapadnuteľný. Je to znalec na poškodenie múru domu havarovaným kamiónom pre poisťovňu, ale nie znalec na oceňovania nehnuteľností tak ako ho chápe vývoj profesie odhadcu. Z inštitútov v iných krajinách spomeňme napríklad inštitút v kanade www.aicanada.org kde boli a sú stále zadarmo k dispozícii jednotné znalecké štandardy vyvíjané a ročne aktualizované zhodne s USPAP v USA. Inštitút v Austrálii www.propertyinstitute.com.au , v Južnej Afrike www.valuer.co.za  z krajiny kde majú úrokové miery pripomínajúce naše neustálené pomery, Poliaci s inštitútom s bohatou knižnicou www.pfva.com.pl , maďari www.maisz.hu a u nás s nádejou na tím ekonomickej univerzity www.saez.sk . Cez členstvo v TEGoVA pokúšali o pokrok národné znalecké združenie napríklad z Poľska, Ruska, Litvy, Bulharska, Rumunska, Česka, Ukrajiny získať právo preložiť a vydať jej štandardy  Bloo Book v materinskom jazyku. Vďaka už spomínanému výsledku pracoviska ekonomickej univerzity v Bratislave pod Slovenskou asociáciou ekonomických znalcov, máme už do slovenčiny preložené jedno zo starších znení medzinárodne uznávaných znaleckých štandardov. Ako povinný výtlačok ho má aj univerzitná knižnica. Aktualizácia snáď s pomocou štátnej autority ministerstva spravodlivosti raz bude pokračovať v smere tak často proklamovaného nadnárodného charakteru vývoja. Ibaže uvedený web asociáci sa už neozýva

Súčasné členenie znalcov do odborov v podmienkach Slovenska teda nenapomáha rozvinutiu plnohodnotnej znaleckej činnosti. Chýba k tomu funkčná samospráva znalcov, fungujúce národné neziskové združenie, vo svete nazývané ako Institute, Associacion a podobne.  Nevyústili do nich ani doterajšie úsilia najmä vytvoriť slovenské národné funkčné združenie a to ani s členstvom v TEGoVA www.tegova,org vydavateľa štandardov známych ako modrá kniha, Blue Book, asi so 100 stranovým rozsahom. Zo Slovenska mal byť funkčným  národným združením svojho času člen International Valuation Standards Committee (IVSC) www.ivsc.org  slovenská asociácia ekonomických znalcov  s adresou na  bratislavskej ekonomickej univerzite. Slovenská asociácia za podmienok obvyklých na sprístupnenie textu štandardov, teda odplatne ponúkala za 1850.- Sk a poštovné 6. vydanie slovenského znenia IVSC štandardov. Iste sa dajú nájsť v knižniciach, v bratislavskej univerzitnej knižnici som si z nich kopíroval. V tom čase samotný IVSC predával, síce už 7. vydanie štandardov, ale tiež za 50 USD vrátane poštovného, a za ďalších 25 USD jeho aktualizovanie v čase od 1.2.2005 do 31.1.2005 vo formáte PDF. Podobne 8. edíciu v priebehu roku 2006 a ďalšie aktualizácie oroginálneho znenia. Teraz sa pripravuje, draft, vyššej kvality štandardov a aj s amerikou. Pravdaže, nie je to zákon a veľké národné spoločnosti vzorové medzinárodné štandardy modifikujú do národných, ale napríklad ani Rumunsko nemalo íné ambície ako prevzatie IVS. Poľsko však národné štandardy má už od roku 2001. Z literatúry má knižnica združenia pre znalcov k dispozícii viac ako 350 knižných titulov. 

 V členení metódy, znalecké štandardy, techniky,  znalecká literatúra, teda z hľadiska byrokratického alibizmu, red tape, máme zo všetkého trošku. Len nie skutočne rozvinutú znaleckú prax. Malý príklad z privatizácie a použitia metódy znaleckého ústavu na ohodnotenie, ktorý by patril do tej časti tejto webstrany, ktorá je venovaná ohodnocovaniu podnikov metódou kapitalizovania výnosu. Parlament ako opatrenie na zlepšenie, prikázal vláde kontrolovať privatizáciu. Materiáli sú tak voľne prístupné aj na webstrane www.vlada.gov.sk  Tak v takomto postupe vláda svojim uznesením schválila predaj liečeného domu ohodnoteného znaleckou organizáciou na 312 miliónov Sk  za 200 miliónov Sk. Ako štátny úradník som svojmu ministrovi vypracoval stanovisko, že postup znaleckej organizácie nebol správny, ak sumu 312 miliónov odhadla len podľa reprodukčných nákladov, teda metódy podľa cien stavebných prác. Nehnuteľnosť takého druhu ako je kúpeľný dom sa oceňuje metódou kapitalizácie výnosu. Pochybnosť o správnosti použitej metódy ocenenia tým ale skončila. Vláda schválila  privatizáciu podľa návrhu. To nič nemení na tom, že rozlišujeme medzi tým čo je a čo má byť a môže sa na súde uplatniť.  Chaoticky sa prelínajúce prejavy nejasností vyúsťujú až do  bezradnosti štátnej administratívy a anachronickým pokusom o cenovú reguláciu. Takže v týchto pomeroch vlastník nehnuteľnosti potrebuje vedieť, že za nehnuteľnosť má vždy dostať takú sumu, ako je suma za ktorú sa dá predať z voľnej ruky. Aj pri vyvlastnení. Má byť aj základom každoročne platenej dane, čo je menej populárna predstava oproti terajšiemu nerozlišovaniu napríklad cien bytov. Ak ale už dnes cena bytu v rôznych lokalitách Slovenska pulzuje od 7 po 100 tisíc korún za meter štvorcový, spravodlivý daňový základ to musí rešpektovať. Nato slúži daňový kataster, Fiscal Cadastre, ale jeho príprava si žiada možno 4 až 5 rokov, ale s jeho prípravou sa ani nezačalo. Takto sa teda prelínajú a preto v tomto príspevku aj v rôznom rozsahu opakujú poznámky k využívaniu znalca v najrôznejších záujmoch.

Po rozdelení znalcov do dvoch kategórií, teda odhadcov obydlí a odhadcov komerčných nehnuteľností,  hneď druhou vetou ich zasa treba spojiť do skupiny znalcov oceňovania  nehnuteľností. Pretože  vždy ide o pozemky a stavby, ale najmä preto,  že všetci musia  v každom jednotlivom posudku uvážlivo vybrať, ktorú  z troch metód použiť.  Tými tromi metódami sú priama komparácia, kapitalizovanie výnosu a náklady na postavenie stavby (direct comparison, income, cost approach) . Všetky tri metódy  zvažuje vždy aj znalec na obydlia. V miestach s neprerušenou skutočnou znaleckou činnosťou (u nás prerušenou po roku 1948), znalci zakladajú svoju prax na dlhoročných skúsenostiach práce v obchode s nehnuteľnosťami. Vo svojom elektronickom časopise Mr. Harrison, ktorý 40 rokov pracoval v spoločnosti obchodujúcej s realitami a sám napísal viac ako 40 kníh k oceňovaniu, v elektronickom časopise www.revmag.com , poradil svojmu kolegovi aby  pri ocenení bizardnej stavby  chaty v lese z materiálu a s tvarmi  naozaj neobvyklými, pripomínajúcimi skôr indiánsky stan ako dom,  predsa len  nepoužil metódu reprodukčných nákladov (dopytom na nejakého dodávateľa stavebných prác, začo by to postavil), čo bol názor dopytujúceho sa znalca, ale podľa rady Mr. Harrisona, metódou priameho porovnávania.

Štátna byrokracia

Na Slovensku sa v súčasnosti  premiešavajú snahy obvyklej retardácie štátnej správy premietnuté do akceptovania  princípov regulovaných pevných sadzieb administratívnych predpisov a to na metodike neuveriteľne horšej ako ju poznáme z čias pred rokom 1989. Konkrétne ministerstvom spravodlivosti v sadzbách pre pozemky a trvalé porasty vo vyhláške č. 492/2004 Z. z. s pôvodom zo stanoviska  ministerstva pôdohospodárstva a predpisov samotného ministerstva pôdohospodárstva, zasahujúcich do občianskoprávnych vzťahov. Napríklad pre komasáciu a záhradkárske osady. Metodicky je to regulácia neporovnateľne horšia ako ju poznáme z regulácie v minulosti v takých  mimoriadnych situáciách akými boli pozemkové reformy alebo zdaňovanie vojnových zbohatlíkov. Tie tiež mali sadzby, ale vychádzali zo  všeobecných cien (Market Value) a podľa individuálnych  odlišností sa znalec mohol od nich odchýliť aj o 30 až 70%.

V rámci mojej profesionálne činnosti, ako ministerský úradník, som sa v takzvaných zásadných pripomienkach v legislatívnej príprave tiež  snažil, aby sa vrátilo vhodnejšie členenie právnej úpravy znalectva. Keďže znalecké štandardy prax adekvátne nepozná, do vyhlášky č. 492/2004 Z. z. som navrhol a bolo to aj akceptované,  definovať všeobecnú hodnotu zhodne s definíciou v dnes už medzinárodne zjednotených znaleckých štandardoch. To preto, že pre členský štát Európskej únie vhodné znenie jednotného znaleckého štandardu sa už síce dá kúpiť aj  v Slovenčine, ale nie sú plne akceptované v praxi znalcov. V škole sa každý odborník učí o tom čo stručne upravujú technické normy, je to rozpracované v literatúre jeho učiteľov. Znalci na oceňovanie obydlí podrobnú literatúru v slovenčine nemajú. V knižniciach znaleckých profesijných inštitúcií (s názvami napr. Appraisal Institute,  Property Institute) sú  desiatky kníh a nespočet názorov. Tak, že keď si napríklad jeden zo znalcov dovolil popísať kvalitatívne odlišnosti a chcel tak prispieť k technike oceňovania pólových ihrísk, prehliadol ich viac ako 100 a na analyzoval ich ohodnotenie s mernou jednotkou „na jednu jamku“. Vlastník však potrebuje znalosť hodnoty podľa cien zo skutočného  predaja  iných porovnateľných nehnuteľností. Na rozdiel od právnych a iných slovníkov, sa v znaleckej praxi ustálilo  rozlišovanie medzi pojmom hodnota, čo  je odhad sumy začo sa dá predať a teda predpoklad kým cenou sa označuje suma skutočne zaplatená. Pridŕžam  sa tohto rozlišovania pojmov, ktoré sú inak synonymá. Vlastníka  zaujíma výsledok, ale aj rozlišovanie pojmov patrí do zručnosti znalca.  

Aj naši znalci sú technici a vedia ohodnotiť technické parametre stavby. Majú špecializované skúsenosti. Nemajú riadnu živú banku údajov o realizovaných kúpach. Tragické je, ak sa nekompetentnosť prevezme v súdnom spore. Ak si americký znalec z Kalifornie  na www.parcelquest.com  za hodnotu asi jednodňového platu kúpi dáta, má na vytlačenie k dispozícii katastrálnu mapu a údaje o histórii kúp  trebárs bytu, podľa adresy, s menami a kúpnymi cenami. Podľa § 68 nášho katastrálneho zákona sa naopak aj vo verejnom katastrálnom operáte „zakazuje“ zverejňovať ceny pozemkov. Naviac sa považuje za cenu aj údaj založený na rozlišovaní hodnoty celého katastra len a len podľa druhu ornice. Dočasná súčasná náhražka daňového základu, ktorý nie je  v úrovni všeobecnej hodnoty. Odkiaľ má teda znalec brať údaje o kúpnych cenách pre analýzu v oceňovaní?  Vlastníkova pozícia však je, že ak znalec cenu a pomery miestneho trhu nepozná, nech sa na ocenenie nepodoberie. Preč je doba, keď sa ročne vypracovávalo viac než 80 tisíc takzvaných posudkov povinne vyžadovaných pre zdanenie kúpy, výmeny, darovania a dedenia nehnuteľností  na 12 stranovom elaboráte s mechanickým vypisovaním administratívnych sadzieb predpisu. Na náklady daňovníka. Aktuálne v dočasne extrémnom období sa pri prevode a prechode vlastníctva u nás od 1.1.2004 neplatí vôbec žiadna daň a tak spomenuté desaťtisíce takzvaných posudkov zanikli. Formulár posudku v USA a Kanade má dve strany, ale je posudkom kde sa hodnota a budúca cena zhoduje aspoň na 95%.  Aj po dlhých rokoch od prevratu v roku 1989 stále čaká na realizáciu projekt znovuvytvorenia daňového katastra (Fiscal Cadastre). Budúcnosť daňového základu je v aktuálnej všeobecnej hodnote, aktualizovanom v 4 – 5 ročnom intervale daňovým správcom a to za spolupráce so znalcami. Súčasnosť znaleckého posudku o odhade hodnoty neznesie námietku a je ničotný, ak nie je v súlade s podmienkami miestneho trhu.

Znalec nemôže byť znalcom na všetky  všetky nehnuteľnosti. Na všetky stavby, samostatné pozemky a pozemky na ktorých už stavby stoja. Na rôznorodé stavby a pozemky rôzneho využitia a vhodnosti. Prvým  „úradným“ zdrojom mien, je súčasné centralizované  členenie  v zozname ministerstva spravodlivosti www.justice.gov.sk v JASPI. Jeho členenie je teda k nahliadnutiu a je také, aké je. Podľa súčasného členenia slovenských licencií na odhad „hodnoty stavebných prác“ a „hodnoty nehnuteľností“. Hlavne však je tam pomerne široký počet adries znalcov s licenciou na „oceňovanie a hodnotenie podnikov“. No podľa mňa kopa sena v ktorej je možné nájsť ihlu, čiže znalca ktorý nielen že má pečiatku so štátnym znakom, ale pozná aj ceny tých nehnuteľností s ktorými obchoduje, je Asociácia realitných kancelárií. Ibaže ak okrem znalca ceny chceme aj znalca s licenciou, tak či tak ho treba nájsť len osobným kontaktom, informáciou v miestnych realitných agentúrach. Je tu aj akási medziskupina znalcov, ktorý pracovali v stavebníctve, boli ale už nie sú aj licencovaní znalci a majú dôveru sudcu z minulosti. Použije ich ako znalcov mimo „zoznamu znalcov“ , znalcov „ad hoc“. Ibaže títo odborníci už nemajú kontakt na obchod s nehnuteľnosťami a navyše pracovali len s jedinou z troch metód a to cenami stavebných prác. Takže svojou spoľahlivosťou a poctivosťou  napravia také chyby, ako keď iný znalec 5 m hlbokú studňu opíše ako 35 m hlbokú, ale nevedia oceniť celý predmet odhadu v jednom, metódou komparácie. Pretože na to nemajú vlastnú živú banku údajov a o obchodnej hodnote pozemku nemajú znalosti vôbec.

Súhrnný pohľad

Dôvod, prečo je tento úvod do problematiky ladený kriticky,  je ten, že takmer nevidíte posudok s tým najzjednodušujúcim vyjadrením jeho kvality a to, aby bol vyhotovený metódou priamej komparácie (direct comparison approach) a s 95 % zhodou ceny a odhadnutej hodnoty. Príkladov „znaleckého posudku“ s odhadom v úrovni 7% alebo 50% z miliónových súm ceny, môžem tak ako ktokoľvek iný, popísať nespočet. Výsledkom tohto kriticky ladeného úvodu nie je to, že si sadnem a urobím posudok, ale to, že mám istotu, že samozrejmosti sedliackeho rozumu platia a dávno prešli doby, keď znalec pred súdom na korunu presne a nepriestrelne, predkladal „úradnú cenu“. Aby  majiteľovi  nehnuteľnosti znalec mohol kladne odpovedať, keď sa ho objednávateľ posudku opýta, či vie „po čom idú“ byty v mieste a koľko je hodný jeho byt s novými oknami. Nech je to už strýko, ktorého jeho manželka naviedla na súdny spor s neterou, ktorej babka testamentom zanechala svoj celý byt a v testamente nebrala do úvahy „neopomenuteľných dedičov“, alebo poisťovňa pre náhradu škody, alebo developerská spoločnosť ktorá dom zbúra a postaví inú stavbu. Alebo v krátkej budúcnosti správca obecne dane, keď základom dane bude zasa cena (Fiscal Cadastre). Hlavne však podľa zásady, že znalecký posudok je dôkazom, ktorý podlieha námietkam. Či znalec použil správnu metódu, analyzoval všetky vplyvy ktoré majú peňažné vyjadrenie a či v správnej miere. V podrobnejšom a pre znalca s prestížou licencie určitej profesionálnej organizácie, to znalec má v „znaleckých štandardoch“, ktoré sú medzistupňom k plnohodnotnej praxi a je v znaleckej literatúre publikovanými technikami.

Jednotné znalecké štandardy metodicky a dnes už medzinárodne zjednocujú obe profesijné skupiny, definície a pojmoslovie. Možno ich prirovnať k úlohe a obsahu technických noriem. Podrobnejšie ale z pohľadu vlastníka nehnuteľnosti len najvšeobecnejšie predpisujú metódy a techniky   oceňovania. V slovenčine ich predáva za necelých 2000.- Sk práve tu už spomínané združenie Slovenská asociácia ekonomických znalcov. Je to preklad štandardov Intenational Valuation Standards Committee so sídlom V Londýne  www.ivsc.org . Zadarmo takéto sprístupňuje profesijná organizácia znalcov z Kanady na www.aicanada.org  a ich jednotné štandardy sú obsahom rovnaké ale predávané štandardy z USA kde v niektorých štátoch je znalec nazývaný „valuer“ v iných „appraiser“ a to a v názve inštitútu a webstrany  www.appraisalinstitute.com . A vo všetkých ďalších rozvinutých krajinách. Napríklad v Austrálii www.propertyinstitute.com.au.  Zbližujú sa štandardy s finančníctvom napríklad  International Finance Reporting  Standards (IFRS), predtým známe ako International Accounting  Standards (IAS). Štandardy sa priebežne aktualizujú niekedy v každoročných nových edíciách a rozširujú úpravu najmä v dôsledku spolupráce s bankami a s medzinárodne pôsobiacimi finančnými skupinami vôbec.

Vlastná iniciatíva znalca

Literatúru v slovenčine znalci nemajú. A práve v literatúre má možnosť prispieť troškou do mlyna každý. Aj tento príspevok, v elektronickej forme ktorá predsa len musí byť stručnejšia, pretože „papier je len papier“ chce byť takým príspevkom. V príspevkoch, vydávaných v niektorých prípadoch s nákladom aj nad 40 000 výtlačkov, v inej publikácii s viac než 25 000 predaných výtlačkov a vo viac ako dvadsiatke príspevkov v odbornej tlači, denníkoch a na prednáškach publikoval o možnostiach oceňovania všeobecnou cenou po 1.8.1990. Na úrovni metodickej, z pohľadu použitia ocenenia pred súdom. K tomu možno uviesť, že napríklad ešte v roku 1995 a v roku 1998 opäť metodický pokyn č. 820/98-50, že znalci musia v posudku oceňovať len podľa administratívnych sadzieb vyhlášky č. 461/1991 Zb. a hodnota za ktorú sa voľne predáva, teda všeobecná cena (v pokyne jazykovo dokonca „obecná“ cena),  môže byť len prílohou posudku ako „odborné vyjadrenie“. Ústav súdneho inžinierstva z postu svojej súčasnej formálnej funkcie, na svojej webstrane aspoň uvádza, že pokyn je už nepoužiteľný. Malý pokrok. Táto metóda predpokladá znalosť cien z už realizovaných prípadov. U nás napríklad 1 stavebná sporiteľňa za svojej existencie poskytla hypotekárne úvery na viac ako milión nehnuteľností. Vo svete sú komerčné organizácie, ktoré sprostredkujú kúpu milióna nehnuteľností za 1 rok. Ponúkajú sa automatické modely oceňovania podľa autorov založené na priamej komparácii kúpnych cien z viac ako 4 miliónov nehnuteľností v prípadoch nie starších ako rok. Spoločnosť Marshall and Swift už  od roku 1932 vydáva a teraz pravidelne štvrťročne aktualizuje na CD  aktuálne ceny nehnuteľností na jednotku plochy alebo priestoru obytných nehnuteľností s členením ich kvality, druhu materiálu, posúdenia architektúry, opotrebenia podľa efektívnej a fyzikálnej životnosti, doplnené o návod na prihliadanie vplyvu miestneho trhu vo viac ako 825 lokalitách. Tlačená forma príručky  má 400 strán, CD stojí okolo 500 USD ročne. Metodicky základom je cena stavebných prác, náklady, ale podrobne je automatizované aj hodnotenie nových konštrukčných častí, opotrebenie vekom a technická životnosť. Je to jeden z automatizovaných modelov odhadu, AVM, ktoré majú svojich predstaviteľov aj u nás, napríklad od spoločnosti KROS Žilina www.kros.sk  Alebo spoločnosť Fannie Mae už len zmenou svojich formulárov, na ktorých ako to od znalca vyžadujú, musí pre nimi  objednané ocenenie znalec posudok predložiť, ovplyvňuje celú činnosť profesijných znaleckých organizácií. Tak, že profesijné organizácie znalcov (Appraisal Institute), podľa nich korigujú svoje znalecké štandardy. Vývoj automatizovaných modelov tak ako tlačených príručiek predtým prax využíva. Treba mať ale na pamäti kvalitatívny rozdiel medzi ohodnotením podľa neho a posudok podľa dôslednej analýzy miestneho trhu, všade tam, kde je nenahraditeľný.

V rámci Slovenska sú v zoznamoch znalcov   každému na súdoch i voľne prístupné  na internete adresy znalcov. Nemajú vyhradené územie, takže formálne by mohol každý oceňovať kdekoľvek, alebo aj slovenský znalec kdekoľvek trebárs v Česku. Problémom je však to, že len niektorí z nich skutočne vedia analyzovať výber metódy a poznajú aj cenovú úroveň všeobecných cien práve takých nehnuteľností, na ocenenie akej sa podobrali. Mnohí z nich  stále len hľadajú na mechanické opísanie nejaké sadzby predpisu, pracujú so subjektívne nadhodnotenými sumami požadovanými predávajúcimi z inzerátov v tlači. Teda nemajú znalosti z obchodu s nimi. Analýzu miestneho trhu nenahradí nikto iný, ani autor automatického ohodnocovacieho modelu z ponuky komerčnej organizácie. Problém je teda nájsť znalca vykonávajúceho znalectvo profesionálne, orientujúc sa vo všetkých 3 metódach. V súčasnosti napríklad ministerstvo spravodlivosti oddeľuje znalecké odvetvia tak, že osobitne sú licencovaní znalci na oceňovanie metódou reprodukčných nákladov, teda na ceny stavebných prác a osobitne ostatní znalci na oceňovanie obydlí. Delenie na znalcov v skupine obydlí a komerčných  nehnuteľností možno vyvodiť len nepriamo, keďže v skupine znalcov pre komerčné nehnuteľnosti (oceňovanie podniku), môžu byť len obchodné spoločnosti.

To akoby oceňovanie podľa reprodukčných nákladov malo byť akési mechanické zostavovanie rozpočtu, indexácia cenníkov, používanie automatických počítačových modelov. Komerčnými organizáciami sa cenníky stavebných prác ponúkajú už od  januára 1991, keď bola vo federácii  zrušená regulácia cien stavebných prác. Už vtedy bývalý špecialista na cenníky, ústav racionalizácie stavebníctva v Prahe začal sledovať smerné ceny v členení zhodnom s dovtedajšími cenníkmi ale súčasne poukazoval aj nato, že v individuálnom ocenení, rozpočtovaní, sa aj v zahraničnej praxi len 20% ocenenia urobí smernými cenami, kým 80% si podnikateľ aj tak nakalkuluje sám. Veď podnikateľ a jeho cenár najlepšie vedia aké náklady si konštrukcie a materiály vyžiadajú. Pre znalcov u nás  sa žiada jednota a to tak, aby ministerstvo spravodlivosti určilo, ktorý z komerčne dodávaných automatických modelov cien stavebných prác je pre znalcov záväzný. Strach alebo pokračovanie predstavy jednotnej, najlepšej ceny? Nenapadnuteľnosť posudku, pretože je podľa zákonného predpisu? To tu snáď nepodporujeme. Sú tu však aj komerčné organizácie, ktoré sledujú ceny domov podľa toho, začo boli postavené aj s ich projektovým popisom. To je už posun správnym smerom. Ale len pre metódu reprodukčných nákladov. Všeobecne však pre rodinné domy, byty, chaty pri výbere metódy u znalca správne víťazí metóda priameho porovnávania kúpnych cien (direct comparison approach).

Znalec  svoje myšlienkové pochody opiera o analýzu ohliadkou zistených skutočností, ktoré  vplývajú na sumu ohodnocovaného majetku, takou mierou, že ich znalec musí jednotlivo peňažne vyjadriť. Len po týchto uzáveroch sa môže znalec správne rozhodnúť či je treba použiť metódu priameho porovnania (direct comparison approach), metódu  nákladov stavebných prác (cost approach), alebo kapitalizáciu výnosu (income capitalization approach). Ak ohodnocuje napríklad obytnú stavbu zriedkavej konštrukcie, alebo výzorom až bizardnej stavby, prednosť dostane aj tu metóda priameho porovnávania pred nákladmi stavebných prác. Kapitalizácia výnosu tu nebude považovaná za vhodnú metódu, ale ani zdanlivo vhodnejšiu metódu podľa nákladov na výstavbu nepovažujú  a to ani v takomto prípade skúsení znalci vo svojich stanoviskách za vhodnejšiu ako priame porovnávanie s už realizovanými kúpami a ich kúpnych cien dosiahnutých v posledných mesiacoch za podobné majetky v mieste, kde ležia. Pre obydlia s 1 až 4 bytmi je metóda porovnávania kúpnych cien najvhodnejšia takmer vždy. Na tento záver svojich úvah znalec potom nadviaže techniky znaleckej praxe, podrobne praxou rozpracované a v publikáciách komentované.

Vývoj znalectva a profesionálna výchova znalcov

Moderná teória ohodnocovania nehnuteľností má svoje korene v klasickej ekonómii v 18 a 19 storočí. Tri základné klasické metodiky koncipoval Alfred Marshal, anglický ekonóm, žijúci v rokoch 1842-1924. Bol prvý z veľkých ekonómov, zaoberajúcich sa technikou ohodnocovania, špeciálne ohodnocovania nehnuteľností. Ako profesia sa ohodnocovanie vyprofilovalo najmä po štyridsiatich rokoch 20 storočia. Do osemdesiatich rokov sa táto profesia rozvíjala v jednotlivých krajinách, avšak bez medzinárodnej koordinácie. Národné spoločenstvá pripravovali a vydávali pre svojich členov záväzné znalecké štandardy (Standards of Professional Practice). Tiež etické zásady nestranného prístupu (Codes of Professional Ethick). Preberali sa v časti, alebo celkom do národných pravidiel. Rozvoj medzinárodného finančníctva a obchodu si od sedemdesiatich rokov 20. storočia vynucuje internalizáciu štandardov. V roku 1981 začal svoju činnosť medzinárodný výbor so sídlom v Londýne a pracoviskom podľa na 3 roky voleného predsedu, teraz v Austrálii (International Valuation Standards Commitee), www.ivsc.org . V USA pracujú v jednotlivých krajinách únie národné inštitúty, ktoré vychovávajú a preskúšavajú kvalifikáciu svojich členov. V obsahovej zhode s americkým Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) vydáva aj  Kanadský Appraisal Standards Board svoje aktualizácie štandardov platných v tom ktorom roku.. Postup znalcov na účely výstavby, najmä infraštruktúrnych komunikácii, zhodným spôsobom, na vyrátanie primeranej náhrady (fair value), zhodnej so všeobecnou cenou (market value), upravilo federálne ministerstvo (U. S. Department of Housing and Urban Development. Rukoväť (handbook) je vždy zadarmo prístupn8 na ich adrese. Vždy novšie usmernenia pre znalov ktorých majú vo svojom zozname .