Znalecká metodika oceňovania obytných stavieb a pozemkov

Nehnuteľnosti takého druhu ako sú rodinné domy, chaty, garáže, pozemky majú podľa lokality tak rozdielny vývoj cien, že  vlastná iniciatíva znalca v poznaní literatúry a databázy hodnôt, metód ocenenia prekonáva i úradnícku aroganciu . Plnohodnotná znalecká činnosť sa len postupne obnovuje a samospráva znalcov nepracuje na potrebnej úrovni. Špecializácia znalca na obytné nehnuteľnosti je samostatná špecializácia v rámci profesionálneho členenia odhadcov. Vyžaduje sledovanie miestneho trhu tak, že znalec má naporúdzi vždy aspoň tri známe porovnateľné prípady skutočného,i viacnásobného, predaja. Osobitne vždy sleduje ceny pozemkov. Rozlišuje kedy použiť automatický model od komerčnej firmy a kedy sa jeho vlastná znalosť trhu nedá nahradiť. Nebude sa púšťať do ocenenia väčších objektov ako je dom najviac so 4 bytmi.

Znalecká profesia sa vyprofilovala pred rokom 1930. Vtedy vznikali ich profesijné združenia,členené podľa druhov majetku, ktorý oceňujú. Niekedy bolo členstvo v združení povinné, niekedy nepovinné. Ale vždy sa sledoval cieľ, aby sa odhad znalca príliš nelíšil od skutočne dosiahnutej ceny. Snahy o zdokonalovanie techník odhadu cien, nákladov, hodnoty nehnuteľností viedli k členeniu odborností znalcov viacerými druhmi licencií. Treba mať na zreteli fakt, že prvenstvo patrí USA s Kanadou. Naposledy, po roku1991 rozvinuli aj štátom licencovaný federálny program (federálna regulácia známa ako „Title XI FIRREA 1989“). Podľa nej členia licencie odhadcov nehnuteľností na oceňovanie stavieb do 4 bytov a ostatné. Európske licencie sú pochopiteľne iné. V anglickom prostredí napríklad jedno zo združení člení odbornosti znalcov na oceňovanie majetku na12 „fakúlt“. O niečo podobné sa pokúšajú aj prílohy našej vyhlášky č. 492/2004 Z. z.. Napríklad v prílohe č. 4 sa uvádzajú zásady oceňovania strojov, v prílohe č. 6 cestných vozidiel, potom aj cenných papierov a iného majetku. Na Slovensku sa ale v zozname znalcov na ministerstve spravodlivosti aj znalci na odhad ceny nehnuteľností členia predsa len inak (poľnohospodárstvo, lesníctvo, podnikateľské majetky). Ale nie je ohraničený rozsah stavieb a tým skôr treba byť opatrnejší pri výbere kvalifikácie ponúkaného znalca ak ide o obydlia. Je tu stále skupina ľudí s licenciou oceňovať, ktorí sú odchovaní na mechanickom vypisovaní akýchsi predpisových sadzieb. Ale metodika oceňovania kapitalizáciou stojí na vzorci: cena /€/ = ročný čistý výnos /€/: kapitalizačná miera /%/. Akokoľvek na obydlia je najfrekventovanejšie využívaná metóda komparácie, pri známych údajoch o nájomných pomeroch, vhodná je aj kapitalizácia. Ale na ocenenie pozemkov je v každom modeli ocenenia najpoužiteľnejšia metóda porovnávania predajov.

Znalec je ten, kto vie poradiť napríklad takto. Byty„pôvodnom stave“ v konkrétnom paneláku na konkrétnom mieste v Bratislave Petržalke, je jedným z bytov bežne  v dome prenajímaných študentom ekonomickej univerzity. Znalec vie, že jeho aktuálna cena na trhu je napríklad 1 500.- €/m2 podlahovej plochy. Z toho vyplýva cena celého bytu. Znalec z viacerých podobných aktuálnych prípadov vie, že kapitalizačná miera zo vzorca cena =čistý ročný výnos : kapitalizačná miera je práve teraz a pre takýto subjekt, Ro = 10%, alebo 8% a podobne. Kvalitnejšie byty dosahujú lepšiu kapitalizačnú mieru ako zanedbané a na horších lokalitách. V tomto príklade si byt prenajímajú 4 študentky a každá platí po 120 € mesačne (za 10 školských mesiacov všetky 4800 €) plus energie. Majiteľka má svoje výdavky za byt a tak jej ročný čistý výnos je nižší. A už je nám zrejmé,ž e môžeme posúdiť či nájomné a ročný čistý výnos majiteľky je alebo nie je primeraný. V akom rozsahu sa odlišuje od obvyklého nájomného na miestnom trhu. Aj študentky sa správajú podľa princípu subsidiarity. Nebudú platiť vyššie nájomné ako je ochotný platiť ktokoľvek iný. K tomu už asi netreba nič dodávať. Znalec pracuje so všetkými tromi veličinami vzorca a pozná ich kvantifikáciu na mieste kde ležia. A pre ocenenie vyberá vždy z 3 metód ocenenia tú najvhodnejšiu. Poznať ich musí všetky. Aj pre oceňovanie obydlí.

Na ocenenie rodinného domu alebo stavebného pozemku potrebujeme nájsť znalca, ktorý pozná aktuálne pomery a predpokladaný vývoj cien na miestnom trhu. To znalec môže poznať práve len pre ten typ nehnuteľností, o ktorých má údaje z viacerých skutočne realizovaných predajov. Keď k tomu pridáme podmienku, že znalec musí mať prax vo všetkých troch klasických metódach (porovnávaním, podľa stavebných nákladov, kapitalizáciou výnosu),  zistíme, že na Slovensku stále treba aby objednávateľ posudku rozlišoval kvalitu aj medzi znalcami. Aby si vybral toho najlepšieho. Úradným zdrojom v ktorom sú uvedené mená všetkých znalcov na ohodnotenie nehnuteľností obytného charakteru, je zoznam ministerstva spravodlivosti na ich webstrane. Nasleduje hľadanie človeka, čo pozná miestne aktuálne ceny nehnuteľností zo skutočných predajov a má licenciu znalca. Nato vám žiadna centrálna evidencia mien znalcov nepostačí.

Znalosť miestneho trhu

Ceny za m2 obytných nehnuteľností sa menia pomerne rýchlo. Nárast cien stavebných prác,nájomného, predajných cien sleduje znalec permanentne.  Nemožno totiž inak ako porovnávaním aktuálneho vývoja na miestnom trhu dobre oceniť obývaný byt, rodinný dom, chatu, záhradu. Ako metódu ocenenia použije znalec najčastejšie priamu komparáciu. Ibaže techniku tejto metódy na úrovni medzinárodných znaleckých štandardov naši znalci poväčšine neovládajú. Takže nezohľadňujú rozptyl vo vývoji cien na území Slovenska. Ani naše malé realitné agentúry nesledujú vývoj cien,napríklad  bytov ktoré predávajú exaktne, teda dátovou základňou údajov o ceneza1 m2 plochy bytov. Skôr pasívne kopírujú priebeh ponúk. Úloha  sledovania aktuálneho vývoja  cien zostáva na osamotenom znalcovi. Máloktorí z nich má  dosť odvahy obhájiť svoje údaje. Najmä keď dobrá dátová základňa spoločenstva znalcov tiež nejevstvuje. To znamená,že precíznosť odhadu bude nižšia ako keď má znalec údaje o vývoji trhu z početnej databázy,ale celkom stačí, ak znalec, napríklad pracovník realitnej kancelárie, použije tri jemu známe prípady kúpy porovnateľnej nehnuteľnosti a z nich odvodí aktuálnu cenu za mernú jednotku, za 1 m2 plochy. Chýba tu síce priamejšie prepojenie medzi viacerými znalcami oceňujúcimi v lokalite, ale aj v rozvinutých krajinách sa stáva, že posudok vyhotoví znalec ktorý lokalitu nepozná, nevykonáva profesiu v tejto lokalite. V našich pomeroch je aktuálnejšia otázka, či  znalec pozná význam metódy komparácie pre obytné nehnuteľnosti.

Najmä na odhad budúceho vývoja sú užitočné priemerné indexy vývoja cien na úrovni krajiny ale najmä miestne indexy. Sledujú sa údaje striedavých zmien  z časových období v ktorých sú „lacné peniaze“ – nízke úrokové miery a výhodnejšie je získavať byt do vlastníctva s obdobím, keď sú úrokové miery hypotekárnych pôžičiek vysoké a  presúva sa výhodnosť na prenájom. Namiesto dátovej základne spoločenstva znalcov, vidieť vlastne len iniciatívy v dennej tlači, napríklad v týždenníkoch alebo v niektorých denníkoch, sú už občas uverejňované informácie získavané novinármi od  realitných agentúr o miestnych cenách bytov aj v €/m2, nielen za celý byt. Novinári ale nato veľa času nemajú. Ale napríklad developerská spoločnosť LEXXUS sleduje aj zmeny pomeru medzi početnosťou nadobúdaní do vlastníctva a početnosťou prenájmu. Globalizácia investícií do nehnuteľností značí aj to, že  význam nehnuteľnosti v hodnotovom rebríčku pre vlastníka na Slovensku  ešte niekoľkonásobne, možno aj trojnásobne  vzrastie. S tým vzrastie aj úloha ich oceňovania. Nehnuteľnosti v perióde vzrastu a poklesu miestnych cien, priamo nekopírujú infláciu. Majú svoju vlastnú periodicitu výkyvu hodnôt. Znalecká prax ani na Slovensku nemôže obchádzať tento fenomén a nato pre obytné nehnuteľnosti najlepšie slúži ako preferovaná, metóda  porovnávania, Comparison Approach.

Automatizované modely

Komerčné spoločnosti vyvíjajúce automatizované oceňovacie modely vo svojich reklamách tvrdia, že oni porovnávajú dáta s mnohými prípadmi, kým znalec len z troch až piatich porovnateľných predajov. Uznávajú, že ak sú charakteristiky premenlivé a porovnateľné dáta sú zriedkavé, ich posúdenie si vyžaduje tradičný postup znalca, ktorý prináša  lepšie výsledky. Ale kde sú podmienky pravidelné, štatistické prístupy automatických modelov, AVM,  sú výhodnejšie. Napríklad pre oceňovanie pre hypotekárne úvery alebo hromadné aktualizácie základu dane z nehnuteľností. Znalecký inštruktori v diskusii k tomu uprednostňujú vlastné porovnávanie miestneho trhu znalcom i keď hromadnú dátovú databázu majú k dispozícii už z obdobia pred elektronickými nosičmi. Napríklad národný znalecký inštitút v Kalifornii súhrnnú databázu tvoril od polovice šesťdesiatich rokov. Jej základom je viac ako 4 milióny znalcami poskytnutých a periodicky dopĺňaných nových hlásení znalcov. Niektorí mailom, formulárom na webstrane, tie dáta ktoré znalec vyberie. Niektorí všetky dáta formulára, niektorí len časť, iní aj fotografie. Inštitút je majiteľom podielu v akciách komerčnej spoločnosti, ktorá zamestnáva viac ako 100 zamestnancov (plánuje 400 až 500 zamestnancov), k aktualizácii služieb. Znalec za mesačný poplatok 20 až40 USD, ostatní za dvojnásobok, majú údaje databázy k dispozícii. Znalci vôbec nepovažujú rozvoj automatických oceňovacích modelov za koniec svojho biznisu. Napríklad v jednej menšej realitnej agentúre sú 4. zamestnanci znalcami s licenciu na komerčné a 5. s licenciou na oceňovanie obytných nehnuteľností. V oblasti komerčných nehnuteľností znalec urobí len niekoľko posudkov mesačne, znalec na obytné väčší počet. Ale aj tak oceňovanie na hypotekárne účely a na daňový základ v čase jeho aktualizácie (raz za 4 roky), nie je ich výhradná ani najzávažnejšia znalecká činnosť. Nemyslia si, žeby ich automatické modely oceňovania nahradili v znalosti miestneho trhu.

Pozemky

Ocenenie pozemkov je v každom modeli ocenenia samostatný krok. Najpoužiteľnejšia pre pozemky je metóda porovnávania predajov. Techník k tomu je najmenej 6. Je to 1. Porovnávaním predajov voľných,nezastavaných  parciel. Analyzovaním a porovnávaním sa odvodia hodnoty merných jednotiek. 2. Rozčlenením podielu hodnôt stavby a hodnôt pozemku na celkových predajných cenách typickým ráciom (napr. 40% pozemok 60% stavba) alebo odčlenením hodnoty stavby  stanovenej metódou podľa stavebných nákladov (cost approach) z celkovej hodnoty. 3. Odčítaním hodnoty stavby od celkovej hodnoty. Často sa používa keď hodnota stavby je pomerne nízka alebo ľahko oceniteľná.4. Celková hodnota nezastavaného pozemku sa ocení tak,ako keby bol pozemok podelený, potom zastavaný a následne predaný. Odčítajú sa náklady zastavania stavbami. Metódou kapitalizácie výnosov sa zohľadnia peňažné toky za čas trvania výstavby a predaja. 5.Odhadne sa hodnota pozemku podľa najoptimálnejšieho možného využitia (HABU). Podľa odhadu čistých výnosov pred zdanením (NOI) sa odvodia údaje návratu kapitálu pre pozemok a hodnota pozemku sa stanoví kapitalizáciou výnosu. 6. Kapitalizačnou mierou, keď sú známe sumy nájomného a kapitalizačnej miery pozemku. Kapitalizuje sa čistý pozemkový výnos.

Oceňovanie pozemkov má svoje špecifiká. Vlastnosti pozemkov sú stále. Aj keď sa v priebehu času môže meniť ich kvalita je nadčasová. Zriedkavo na ňu vplývajú také skutočnosti ako erózia,znečistenie životného prostredia. Vplyvy sa vezmú do úvahy pri oceňovaní analyzovaním každého z nich. Ich hodnota často spočíva v potenciálnom využití na rekreačné účely, poľnohospodárstvo,dopravné cesty a podobne. Hodnota pozemku je teda tvorená očakávaným prínosom odvodeným pre budúcnosť. Ak napríklad kupujúci vedia, že miesto bude podľa rozhodnutia v územnom plánovaní použité na výstavbu v nasledujúcich povedzme 5.rokoch, bude cena motivovaná očakávaným vývojom,aj keď súčasná skutočnosť je iná. Môže byť dôvodom držania pozemku pre  časovo ešte neurčitý čas výstavby. Okolnosti ktoré znalec zohľadňuje sú aj fyzikálne vlastnosti ako veľkosť, tvar, šírka, svahovitosť, umiestnenie, druh pozemku. Ďalej voda, plyn, elektrina,verejný vodovod, inžinierske siete, kanalizácia. Ocenenie sa posudzuje vždy pre jeho najlepšie a najvýhodnejšie použitie. Každý pozemok sa ocení samostatne.

Ocenenie pozemkov je v každom modeli ocenenia samostatný krok. Najpoužiteľnejšia pre pozemky je metóda porovnávania predajov. Techník k tomu je najmenej 6.

1.      Porovnávaním predajov nezastavaných parciel.

2.      Rozčlenením podielu hodnôt stavby a hodnôt pozemku na celkových predajných cenách typickým ráciom (napr. 40% pozemok 60% stavba).

3.      Odrátaním hodnoty stavby od celkovej hodnoty.

4.      Celková hodnota nezastavaného pozemku sa ocení tak, ako keby bol pozemok podelený, potom zastavaný a následne predaný.

5.      Odhadne sa hodnota pozemku podľa najoptimálnejšieho možného využitia a údaje návratu kapitálu.

6.      Kapitalizačnou mierou, keď sú známe sumy.  Kapitalizuje sa čistý pozemkový výnos.

Techniky oceňovania nájomných pozemkov spočívajú v kapitalizácii pozemkovej renty. Čiže analýzou peňažných tokov ako jednej z troch klasických metód oceňovania. Pre oceňovanie pozemkov je však preferovanou   metóda porovnávania kúpnych cien. Použije sa vždy keď sú k dispozícii vhodné porovnateľné prípady kúpy voľných, nezastavaných pozemkov. Znalec identifikuje okolnosti a diferencie trhu. Ak sa ceny v priebehu niekoľkých rokov rapídne zmenili a sú k dispozícii údaje o porovnateľných kúpach, znalec vyberie tie ktoré sa dajú použiť. Ak údajov v mieste niet, z trhov v inej lokalite s porovnateľným umiestnením pozemku. Priame údaje sa zisťujú z   údajových servisov, zo zmlúv, z údajov sprostredkovateľov, predajcov, právnikov. Prípady vhodné na porovnanie znalec prehliadne a popíše. Zriedkavosť prípadov predaja voľných nezastavaných pozemkov, vhodných na komparáciu, znalec nahradí technikou oddelenia ceny stavby a ceny pozemku z viacerých prípadov predaja.

Techniky oceňovania nájomných pozemkov spočívajú v kapitalizácii pozemkovej renty. Čiže analýzou peňažných tokov, kapitalizáciou ako jednou z troch klasických metód oceňovania. Pre oceňovanie pozemkov je však preferovanou  metóda porovnávania kúpnych cien. Použije sa vždy keď sú k dispozícii vhodné porovnateľné prípady kúpy voľných,nezastavaných pozemkov. Znalec identifikuje okolnosti a diferencie trhu. Ak sa ceny v priebehu niekoľkých rokov rapídne zmenili a sú k dispozícii údaje o porovnateľných kúpach, znalec vyberie tie ktoré sa dajú použiť. Ak údajov v mieste niet, z trhov v inej lokalite s porovnateľným umiestnením pozemku. Priame údaje sa zisťujú zo zmlúv, údajových servisov, údajov predajcov, právnikov,sprostredkovateľov. Na porovnanie vhodné prípady znalec prehliadne a popíše. Techniky analýzy sú v znaleckej literatúre podrobne diskutované. Pre každý prvok porovnávania. Napríklad zníženie hodnoty o5% za polohu verejnej cesty o dve ulice ďalej a tak podobne. Znalec ich v posudku logicky uvedie.

Zriedkavosť prípadov predaja voľných nezastavaných pozemkov vhodných na komparáciu znalec nahradí technikou oddelenia ceny stavby a ceny pozemku z viacerých prípadov predaja. Napríklad predané stavby sú rovnako hodnotné ale boli predané za rozdielne kúpne ceny a to pre pozemky rôznej výmery. Z toho znalec extrahuje cenu za jednotku plochy pozemku. Alebo z predajov nehnuteľností na rovnakých susediacich pozemkoch, pričom jeden dom je plnohodnotný kým susedný je starý. Rozdielnosti ceny stavby sú pritom ľahko identifikovateľné. Popri technike extrakcie môžu byť využité techniky kapitalizácie výnosu. Keď je známa alebo môže byť presne odhadnutá hodnota stavby a je známy čistý disponibilný zisk z nehnuteľnosti. Z podmienok miestneho trhu sú k dispozícii úrokové miery pre kapitalizáciu. Napríklad budova sa kapitalizuje 11% úrokovou mierou, pozemok 6% úrokovou mierou. Priama kapitalizácia môže byť použitá podľa kúpnej úrokovej miery, ktorá zobrazuje obchodnú hodnotu v mieste. Analýza je využívaná na ohodnotenie voľných pozemkov, vhodných na budúce zhodnotenie najmä zástavbou,t ak ako je to popísané na inom mieste tohto príspevku pre metódu priamej kapitalizácie (Yeld Capitalization) alebo kapitalizácie budúcich očakávaných peňažných tokov (Cash Flow).

Cena pozemku sa vyjadrí v hodnote za 1 m2. To eliminuje potrebu  robiť úpravy podľa veľkosti. Celková výmera sa uvádza s presnosťou na 1m2, čo je presnosť výmery s akou sa uvádza aj v katastrálnych mapách. Veľkosť pozemku vo všeobecnosti nemá až taký veľký vplyv na hodnotu ako umiestnenie. Na jviac parciel sa vyvinulo do optimálnych rozmerov. Len ak je rozdiel veľkostí príliš veľký, môže to mať svoj vplyv. Porovnávajú sa však väčšinou výmerou porovnateľné pozemky.

K tomu môžeme len s ľútosťou konštatovať, že zaužívaný spôsob preberania českých vzorov nám tentoraz nepomohol, ale poškodil. Ani tam sa nepodarilo dotiahnuť pokusy o vytvorenie plne funkčného znaleckého združenia na požadovanej úrovni do zdarného konca. Pred rokom 1989 naoko jevstvoval v Brne ústav súdneho inžinierstva pre celú čsl republiku a dobrá znalecká samospráva na úrovni krajov, na prenos riadenia od ministerstva spravodlivosti na krajské súdy, najmä na zápis a školenia znalcov. Ústav bol v skutočnosti len niekoľko učiteľov vysokej školy naviac orientovaných prevažne na dopravu, na nehnuteľnosti len čiastočne. Prípravu vyhlášok o vtedajších„úradných cenách“ robili dvaja traja znalci  bez zábran,  povrchným porovnaním zjednodušených sadzieb s cenníkmi stavebných prác a k cenám pozemkov sa pristupovalo úplne bez koncepcie. Ľudia tohto prístupu v Česku docielili aj vydanie série pohrobkov „úradných cien“ vyhláškami od roku 1997 novelizovanými fakticky každoročne až po teraz platnú novú vyhlášku č. 3/2008 Sb. Niečo strašné, nevhodné ani tam, kde by sa sadzby 100 krát sploštili vo svojej váhe, napríklad ako 1% z nich na odmenu notárky. Podobné názory na Slovensku viedli k tomu, že za dva milióny korún bola pripravená obdobná vyhláška a mienilo sa zaviesť jej stupiditu aj u nás. K tomu až v takom rozsahu nedošlo, ale nedošlo ani k rozvoju znaleckej činnosti v plnom rozsahu tejto licencovanej profesie. Po vzniku Slovenskej republiky z jediného Brnenského ústavu súdneho inžinierstva je aj druhý na univerzite v Žiline, ale pravdaže ide o celkom inú inštitúciu ako je klasické profesionálne združenie znalcov, nezisková organizácia v niektorých krajinách s povinným členstvom všetkých znalcov. V USA bolo tiež najskôr povinné členstvo v znaleckých inštitútoch , po roku 1991 je dobrovoľné. Ale povinná je príprava a vzdelávanie. Profesionálna kvalita znalcov u nás stále citeľne chýba. Preto pri výbere znalca pozor, neuspokojte sa len s tým, že má licenciu. Vyberte si medzi tými, čo majú prax v obchode s nehnuteľnosťami. Tí majú údaje o vývoji miestneho trhu v posledných mesiacoch alebo roku, dvoch, a aktreba vedia si ich doplniť od iných obchodníkov. Asociácia realitných kancelárií má http://www.narks-real.sk/ .

Sledovanie miestneho trhu

Porovnajme si významnosť nehnuteľností a obchodovania s nimi. Napríklad v Halifaxe v Spojenom kráľovstve, UK, po niekoľkoročnom náraste sledovaný index cien bytov  začal na jar 2005 klesať, za jeden mesiac poklesol o 3.1%, čo znamená, že trojizbový byt predávaný za 200 000 Libier sav nasledujúcich 12 mesiacov predáva za 170 až 180 000 Libier. Trojizbový byt vo Winčestri kúpený v roku 1999 za 190 000 Libier bol v roku 2005 predaný za 280 000 Libier,  teda so ziskom 47% za menej ako 5 rokov. V tom istom čase podľa pozemkového katastra, Land Registry, cena za priemerný byt vo Winčestri stúpla zo 116 816 Libier na 207 532 Libier, teda o 77%. Stavebný pozemok v lokalite azda s porovnateľným miestom ako je Bratislava, v Írsku stojí okolo 100 000Libier. Nie, nejdem to prepočítavať na koruny, no analyzujem si, že ak sú naše nehnuteľnosti umiestnením voči  centru a  v kvalite vyhotovenia porovnateľné,ale s cenami teraz 3 až 6 krát nižšími, je tu jasný predpoklad toho, že ten kto má dom a kto byt a kto nič, nielen že si udrží rozdielne postavenie vlastníka ale rozdiel medzi postavením vlastníka a nevlastníka jednoducho 3 až 6 krát vzrastie. Tak to s nehnuteľnosťami proste je. Už naši starí otcovia ich predávali,len keď už naozaj museli.

Analýza znalcov zahŕňa napríklad taký výsledok  pozorovania, že ak sa niekto nasťahuje do novej nehnuteľnosti a takmer hneď,  po pár týždňoch užívania ju ďalej znovu predá, stratí 10 až 15%platenej sumy. V čase stúpania cien nehnuteľností je to  nepozorovateľne skrytý fenomén, pretože kupujúci a predávajúci ho pri obdobnej kúpnej cene, dosiahnutej však pre vzrast cien, osobne nepostrehnú. Aj tento  fenomén môže byť jedným z príkladov, keď znalec okrem váhy položiek odpozorovaných z porovnávaných nehnuteľností konečný  výsledok ešte sám upraví. Znalecká prax toleruje 10% korekciu smerom k cieľu dosiahnuť aspoň 90% až 95% presnosť ocenenia.

Znalecká profesia

Skúsenosti z obdobia keď si podnikoví právnici, záujemcovia o znalectvo a mnohí znalci predstavovali,že posudok je mechanické opisovanie sadzieb „ceny podľa cenového predpisu“, ešte nenahradili skúsenosti s plne kvalifikovanými znalcami profesionálmi. Dôvodom prečo o tom hovorím je, že všade na svete sú znalci, ktorí sa „dali“ na licenciu preto, lebo im nešiel iný biznis. A keď v škále 1 až 10 znalectvu v USA dáme rating 9, na Slovensku možno 5. Aby sa v USA stal niekto znalcom, po absolvovaní školenia potrebuje formálne k žiadosti o licenciu aj dobrozdanie,podpis skúseného znalca z lokality. Aj v USA v článkoch publikovaných vo svojich znaleckých časopisoch nájdeme popisované prípady, ako sa niekto chcel stať znalcom len po formálnom vedení školiteľom s ktorým sa ani len raz osobne nestretol, dostal od neho k lokalite len najvšeobecnejšie informácie mailom a v lokalite vôbec nepôsobil. Iný  znalec, ktorého takýto adept požiadal o dobrozdanie, podpis do posudku v čase znaleckej prípravy, seriózny školiteľ svojej znaleckej asociácie, to odmietol pretože adept nepozná lokalitu. Na Slovensku nemáme skutočne funkčnú znaleckú samosprávu, neziskovú organizáciu znalcov,združenie na úrovni práce podobnej so znaleckými organizáciami v rozvinutých krajinách. Aby znalci mali vlastnú aktuálnu databázu vývoja všeobecných obchodných cien, Market Fair Value,a všetko ostatné k tomu. Preto si znovu treba uvedomiť,že na Slovensku treba znalca vyberať starostlivejšie.      

Ak potrebujeme odhadcu na ocenenie bytu, rodinného domu,chaty, garáže, záhrady a podobnej nepodnikateľskej nehnuteľnosti typickej pre vlastníctvo fyzických osôb,hľadajme znalca na takej úrovni jeho doterajšej práce v obchode s nehnuteľnosťami, ako sa to všeobecne v tejto profesii vo svete žiada na licenciu na odhadcu hodnoty obytných nehnuteľností. Ani teraz na Slovensku totiž ešte nemáme istotu, či namiesto znalca na ceny nenájdeme len držiteľa znaleckej pečiatky.

Znalec kategórie oceňovania 1 až 4 bytových obytných nehnuteľností sa len výnimočne a počas svojej praxe možno vôbec nedostane k prípadu, kde by správne celú nehnuteľnosť bolo treba oceňovať metódou podľa cien stavebných prác. Možno ceny stavebných prác použije pri odhade škody pre poisťovňu alebo pre súd,ak je treba  znovu vybudovať nejakú stavebnú konštrukciu, napríklad kus múru. Keď znalec vyčísli odhad sumy začo sa poškodenie dá opraviť, predtým ako to fyzicky stavebná firma aj urobí a poškodenému zákazku vyúčtuje. Aby stavebník nemusel čakať na realizáciu opravy. Aj tu je súčasná realita taká, že súdy časovo nestíhajú a môže sa stať, že nakoniec skôr je hotová oprava a jej vyúčtovanie ako rozsudok. No tak potom stále môže byť otázkou, či faktúra za opravu je primeraná alebo ak žalovaný namieta, že sa využila situácia aj na opravu nepoškodených častí a tak podobne. Ako pri uzatváraní škôd akéhokoľvek iného druhu, nielen na nehnuteľnostiach.

Obytné stavby

Ocenenie rodinného domu alebo bytu  konštrukčne bez mimoriadne výnimočného vyhotovenia, sa však bude pravidelne oceňovať metódou priameho porovnávania,direkt comparison. A tu je v súčasnosti kameň úrazu. Ajna Slovensku máme celé množiny domov, ktoré sa podobajú. V päťdesiatich rokoch sa stavali rodinné domy „štvorce“, byty v panelákoch sú z hľadiska výberu metódy ich ocenenia porovnateľné. Teraz sa zhodnocujú nové územia často konštrukčne takmer zhodnými domami. Ibaže pri ocenení takému znalcovi, ktorý má v povedomí, že (podľa vyhlášky) má oceniť s prípustným zaokrúhlením na 3,3 euro a pozvali ho oceniť rodinný dom alebo byt hoci nikdy nerobil v obchode s nimi, naháňa metóda porovnávania hrôzu. Ak nepracuje v obchode s nehnuteľnosťami odkiaľ má vziať údaje o cene za 1 m2obytnej alebo zastavenej plochy a to ešte aj porovnateľných stavieb, z prípadov nie starších ako rok, dva? Z inzerátov v časopisoch? Každý kto predáva má predstavu o vyššej cene ako nakoniec dostane a kupujúci  má vo všeobecnosti predstavu, že kúpi lacnejšie. Ale aj pre ocenenie podľa cien stavebných prác ak znalec nie je človekom zo stavebnej výrobnej praxe a má len spriemerované cenníky a priemerné indexy medziročného nárastu cenníkových cien treba aby znalec prizval odborníka, konzultanta. Aby jeho istota nebola len v tom, že napraví chybu iného znalca a zistí, že studňa nie je hlboká 30 m ale 7 m, že sú iné rozmery zastavanej plochy ako to iný znalec v posudku uviedol. Má pravdu, ale tu hovoríme o inej otázke. Byt  aj dom, pozemok, treba oceniť porovnávaním kúpnych cien takým znalcom, ktorý pozná miestny trh, robí v obchode práve s takými nehnuteľnosťami v mieste kde ležia.

Jednotlivé banky si riadia pre hypotekárne úvery znalecké ohodnocovanie stavieb k zabezpečeniu hypoték záložným právom tak, že z celoštátneho zoznamu vyberú znalcov, ktorých si sami aj inštruujú. Aj banky na Slovensku. Zrejme z takýchto znalcov si najskôr dokážeme nájsť vhodného človeka. Veď ide o pobočky zahraničných bánk. Sú to tisíce posudkov ročne pre každú z nich. Pre programy štátnej pomoci pri zabezpečovaní bytov mladým prvobývajúcim, nemocným, chudobným až po bezdomovcov, z vládnych programov ktoré poisťujú hypotéky aj následky zvyšovania nájomného, poskytujú finančnú pomoc, štátna administratíva vydáva dopodrobna znejúce príručky ako sa znalec môže dostať do zoznamu znalcov pre takýto program. Spomeňme len program z USA riadený cez desiatky špecializovaných pobočiek a pracovísk federálneho ministerstva, U. S.Department of Housing and Urban Development http://www.hud.gov/ ktorého príručka ešte rozširuje samotné znalecké štandardy, USPAP, ku ktorým je viazaná. Je taká podrobná, že inštruuje koľko a akých fotiek musí znalec k posudku priložiť,ako má postupovať k vládnym a indiánskym pozemkom v rezerváciách. Ale ani to zabrániť škandálom nemôže. V jednom z nich v USA sa preskúmavalo viac ako 6 tisíc zlých posudkov, kde znalci podľahli tlaku sprostredkovateľov, brookerov a v posudku uviedli sumu, ktorú znalcovi brooker vopred povedal. Predátori v obchode s nehnuteľnosťami napríklad v Pensilvánii skúpili  5 700 domov horšej kvality v lokalite obývanej chudobnejšou vrstvou a predali im ich s hypotekárnym úverom za nadhodnotené ceny, keď znalci podľahli tlaku brookerov. Chudobnejší noví vlastníci s pevným mesačným príjmom nevládzu byty opravovať alebo ani splácať. Rozhorčenie postihnutých chudobnejších prijímateľov štátnej pomoci je značné. V jednom prípade takýto klient zavraždil znalca. Predátori sú všade.

Skúsme si popísať osobnosť znalca ktorého hľadáme  na oceňovanie obytných nehnuteľností u nás. Nemá byť prečo odlišné od typickým predstaviteľa kdekoľvek vo svete. Je viac praktikom než teoretikom. Je to napríklad znalkyňa, ktorá má technické vzdelanie,  niekoľko rokov asistovala v realitnej agentúre pod vedením staršieho kolegu,znalca, ako inštruktora (na získanie licencie sa vyžadujú najmenej dva roky praxe), absolvovala 150 vyučovacích hodín odborného kurzu  (je ho možné absolvovať trebárs aj cez internet), v tom15 hodín venovaných národným znaleckým štandardom. Po zložení skúšky sa osamostatnila, pracuje na telefón a mail, nemá murovanú kanceláriu. Na aute príde k oceňovanému domu a po prehliadke nehnuteľnosti aj s fotografovaním, za päť ďalších minút na počítači v automatizovanom modeli vyhotoví dvojstranový formulár posudku v tabuľkovej forme. Len keď ide oceňovať do menej bezpečnej štvrte,prizve si priateľa. Je profesionálna znalkyňa a je spokojná. Teší sa na aktualizáciu  daňového základu daní z nehnuteľností, čo je raz za 4roky,  lebo pribudnú zákazky od mestskej administratívy. Je ľahké ju nájsť v papierových zoznamoch i na internete. Je jedna z viac ako 130 000 znalcov na oceňovanie nehnuteľností v USA. Keďže jej posudky slúžia na ocenenie pre zabezpečenie hypotekárnych úverov a pre mestskú administratívu v zdaňovaní nehnuteľností pracuje samostatne, no ak potrebuje, konzultuje s niektorým z inštruktorov a stretne sa s nimi aj na povinnom doškolovaní.

Jej bývalý inštruktor je ďalší osobnostný typ znalca. Pracuje v úspešnej spoločnosti podnikajúcej v obchode s nehnuteľnosťami a pri konštrukčne neobyčajných stavbách siahne po znaleckej teórii. Takýto inštruktor sám napíše doslova niekoľko desiatok znaleckých kníh a vydáva elektronický časopis. Jeho zamestnávatelia sú združení v neziskových záujmových organizáciách obchodníkov a zamestnávajú skúsených znalcov. V tomto rade smerom od praktikov k teoretikom sú tu potom bankoví analytici a univerzitní profesori, ktorých záujmom okrem tisícok posudkov ktoré ich finančná inštitúcia každoročne v pobočkách využíva,  hodnotia celé národné trhy, portfólia banky, ekonomiku krajiny. Stretnú sa na medzinárodných seminároch a vo výboroch pripravujúcich aktualizáciu znaleckých štandardov.

Špecializácia znalca

Vplyvom nadnárodných združení znalcov sa metodika medzinárodne zosúlaďuje. Jeden z najhlavnejších  vplyvov má pravdaže úprava v severnej Amerike. Licencovaných znalcov na oceňovanie nehnuteľností v USA členia do dvoch kategórií. Na oceňovanie obydlí (anglicky residential), sú to odhadcovia so štátnym certifikátom ohraničeným na ocenenie najviac štvorbytových budov. Je to federálna úprava s prípadnou modifikáciou v jednotlivých štátoch. Okrem kategórie znalcov na jedno až štvorbytové budovy, čo môže byť vstupnou kvalifikáciou profesie, sa pre všetky ostatné nehnuteľnosti  vydáva  certifikát s neohraničením druhu a hodnoty nehnuteľnosti, ale s prísnejšími kritériami na ich predchádzajúcu prax  a kvalifikáciu vôbec.

Navonok je to vlastne takto  gradované  aj na Slovensku, ibaže ak dvaja robia to isté, nie je to to isté. Dobre by bolo povedať, veď rovnako aj na Slovensku boli znalci vyškolení na stavebnej fakulte v Bratislave alebo na univerzite v Žiline, vyštudovali lesnícku alebo poľnohospodársku univerzitu a podobne. Aj naši znalci majú prax a ďalšie vzdelávanie. Žiaľ nemajú istotu o metodike a technike na úrovni vyžadovanej dokumentom znalecký štandard, nemajú k dispozícii dátovú základňu o cenách podľa miestneho trhu a druhu nehnuteľností. Nemajú potrebnú literatúru. Nemajú síl na činnosť profesijného združenia, ktoré by im toto všetko sprostredkovalo. Združenia znalcov pracujú všade nasvete ako neziskové členské organizácie financované z predaja literatúry, príspevkov členov, darov a štátnych grandov. Ak sa teda vrátime k nášmu záujmu získať na ocenenie obytných budov a stavebných pozemkov znalca ceny,nielen znalca,  začneme zoznamom na webe ministerstva spravodlivosti pre odvetvie oceňovanie nehnuteľností. Nestačí.  Treba pokračovať v hľadaní osoby, ktorá má  prax v obchodovaní s nehnuteľnosťami takého typu o aký nám ide.

Takže, ak by sme mohli dostať od takto nakontaktovaného slovenského znalca kladné odpovede aspoň na dve otázky a to, či má predchádzajúcu prax aspoň 2 roky v spoločnej činnosti so znalcom ktorý ho inštruoval, má preštudovaný dokument znaleckého štandardu, je to kvalifikovaná osoba zasluhujúca plnú dôveru. Jedna z predtým vydaných edícii medzinárodných štandardov  je dosiahnuteľná totiž už aj v slovenčine. Rozumieme to tak, že  znalec sa pohybuje v prostredí odhadu nielen podľa cien stavebných prác, ale vždy zvažuje najprv použitie metódy odhadu obytných nehnuteľnosti podľa priameho porovnávania. To z jemu priamo známych a spoľahlivých  poznatkov o cenách nedávno predaných rovnakých nehnuteľností,ako je tá ktorú ide oceňovať. Takže najprv prehliadne predmet ocenenia a rozhodne sa pre metódu. Aj keď ide o nehnuteľnosti obytného charakteru, analyzuje naviac či tu nejde o prípad, keď je najvhodnejšie použiť metódu kapitalizácie, ak napríklad ide o ohodnotenie podľa zisku z nájmu. V posudku takáto analýza k vybratiu metódy nemá chýbať. Presnejšie,ani na Slovensku a už teraz by nemala v posudku chýbať riadna analýza o najlepších možnostiach využitia jevstvujúcej nehnuteľnosti, HABU. Nielen napríklad jednou vetou typu  „ide o rodinný dom“.

V súčasnosti stále treba na Slovensku znalca znalého ceny skôr vypátrať ako vyhľadať. Myslím si, že najlepšie je hľadať znalca medzi obchodníkmi s nehnuteľnosťami. Pre obydlia teda medzi pracovníkmi realitných agentúr. Tam pracujú aj osoby s licenciou znalca. Iná možnosť je, že odhad namiesto formy znaleckého posudku bude mať formu  odborného vyjadrenia s obsahom obdobného rozsahu ako pre posudok. Argumentácia k tomu je založená na tom, že znalecký posudok je dôkazom ako každý iný a podlieha  preskúmavaniu súdom. Voči jeho obsahu možno vznášať námietky. Nemáme dôkazy vyššej a nižšej preukaznosti, právnej sily, len podľa formy dôkazu. To znamená,že už pri vyhľadaní znalca treba predchádzať neistote či  meno znalca na webe ministerstva spravodlivosti je meno odborníka na ten typ nehnuteľností, o ktorý vám ide. Navštívte ho a ako test môže byť otázka,či oceňuje porovnávacou metódou. Ak sa znalec nepohybuje v metodológii všetkých troch klasických metód, ale jeho praxou je len ocenenie podľa cien stavebných prác, nie je to odborne vyhovujúci odhadca. Znalec je nestranný expert a len on sám vyberie po prehliadke oceňovanej nehnuteľnosti a analýze, či je vhodná metóda porovnávania, metóda cien stavebných prác alebo kapitalizácia podľa výšky dosahovaného nájomného, ajak ide o nehnuteľnosti typu obydlia. Nemôžete mu pravdaže ani hovoriť, aká má byť suma v jeho posudku. Takýto nestranný môže byť znalec len ak vo svojej znaleckej praxi pracuje so všetkými tromi metódami. Lebo metóda je ešte len základ jeho znalostí. Nasleduje znalosť a používanie podrobných techník,tak ako si ich znalecká prax  vytvorila a extrémne podrobne publikuje v znaleckej literatúre.

Organizácia samosprávy znalcov

Toto je elektronická forma publikácie,  preto sa snažím  hneď na začiatku zhrnúť text tak, aby oslovil človeka ktorý hľadá odhadcu. Predsa len, papier je len papier, ľahšie je na ňom rýchlo preletieť desiatky strán a aj sa vrátiť späť. V tejto e forme pokračujem i v širších úvahách k podmienkam v ktorých sa oceňovanie nehnuteľností domai vo svete nachádza. Popri úlohe neziskového združenia profesionálov, chýba aj vplyv štátu vo všeobecnom rešpektovaní všeobecnej hodnoty pri oceňovaní nehnuteľností. Spomeňme len meškanie daňového katastra, pokusy o cenovú reguláciu. Lebo naozaj sú ešte  úrady, ktorých retardácia sa v oblasti hodnoty nehnuteľností skrýva za predstavu že si môžu dovoliť predpisovať„úradné ceny“. Náprava súdom vyjde potom  klienta draho. A tak stojí zato mať istotu o svojej pravde už od začiatku.

V súčasnosti nám chýba práve efektívne fungujúca samospráva znalcov. Ústav súdneho inžinierstva na univerzite v Žiline, má síce  od ministerstva spravodlivosti osobitné formálnoprávne výsady, činnosť vo vzdelávaní znalcov robí aj bratislavská stavebná fakulta, na bratislavskej ekonomickej univerzite sa až po sprístupnenie medzinárodných znaleckých štandardov rozvíja združenie, zatiaľ ale len niektorých znalcov. A riadne fungujúceho profesijného združenia niet. Za plánovite riadeného systému pred rokom 1989 znalci fungovali tak, že ich samospráva bola financovaná skryte z ich zamestnávateľských organizácií. Ako prestížnu vec, si pečiatku súdneho znalca držal iriaditelia odštepných závodov a iní vedúci pracovníci. Publikácie si vydávali cez podnikové takzvané vedeckotechnické spoločnosti, školení sa zúčastňovali formou služobných ciest, rovnako prednášajúci. Na výlohy školenia aj na malý honorár prednášajúcemu, na večerné posedenie a drobné výlohy sa zložili po dvesto, tristo korún raz za dva roky. Americkí znalci sa aj po odchode do dôchodku v niektorých mestách pravidelne stretávajú na posedeniach. Veď to je profesija. U nás vplyv pseudoposudkov z času pred rokom 1989 často pretrváva. Vtedy sa pseudoposudkov fabrikovalo čím ďalej tým viac. V osemdesiatich rokoch pražská byrokracia ministerstva financií zaviedla povinné znalecké posudky pre každé dedenie a zmluvu v občianskoprávnych vzťahoch. Predtým sa posudky na Slovensku používali len asi v 10% percent takýchto prípadov. Notári vychádzali z vyjadrení obce, ktoré dedič doniesol. Judikáty pre neregulované ceny zdôrazňovali, že cenu treba zisťovať v mieste kde nehnuteľnosť leží. Aj dopytom na obec.

Znalecká činnosť znamenala dvojtvárnosť. Boli tu „čierne ceny“ a „úradné ceny“.Keď som v Leviciach v roku 1981 predával ešte celkom nedostavaný dvojbytový domček, solventným kupujúcim bola len organizácia. Znalec, pracovník na  ministerstve, ktorému kupujúca organizácia podliehala, prišiel dom ohodnotiť. Podľa „úradných cien“, čo boli sadzby v korunách z vyhlášky, mu vyšlo ocenenie 320 tisíc korún. Pýtal som 500 tisíc. Znalec doplnil svoj pôvodný posudok tak, že oporné múry a ostatné súčasti boli pomaly drahšie ako samotná budova, ale výsledok bol 480 tisíc korún a to som v zmluve akceptoval. Pri výstavbe sídliska v Petržalke za rodinné domy „úradné ceny“ nestačili a očividné podhodnotenie znalci zmenšovali inou kategorizáciou miestností. Napríklad vyhláškou ignorovanú komoru ocenili ako obytnú miestnosť. Nápravou, aby sa držali vyhlášky, boli zhustené ich jednodenné školenia konané raz za dva roky na školenie a preskúšavanie raz za rok a potom raz za polroka, lebo akože iba nedostatočne poznajú vyhlášku. Príčinou pravdaže bol systém „úradných cien“ a aj ten založený na jedinej metodike, podľa cien stavebných prác pre stavby v „osobnom vlastníctve“. Pre pozemky sa aj v občianskoprávnych vzťahoch v roku 1974 zaviedli tiež „úradné ceny“. Ich odborná úroveň bola strašná. Robili sa od stola neuveriteľne flagrantne. Ignorujúc aj pripomienky súdov a ministerstva spravodlivosti. Je zarážajúce,ž e po skončení regulácie cien nehnuteľností na Slovensku od 1. augusta1990, doteraz „znalci“ považujú za nenapadnuteľné ocenenie  stavby len podľa cien stavebných prác. Chcú „cenníky“a ich indexáciu. Na ocenenie pozemku sú potom bezradný a namiesto aby ich ocenili znalci znalí cien v mieste, nanajvýš sa idú opýtať na obecný úrad,  po čom sa tam pozemky predávajú. Ak znalý znalec potrebuje konzultáciu, má to byť predovšetkým iný znalec, dáta jeho znaleckého združenia, zmluvy. S ľútosťou počúvam aj od osobne známych, odborne a ľudsky čestných znalcov, ako akceptujú želania klienta a ocenia pozemok tak,ako si to  želá on.

Prerušenie plnohodnotnej znaleckej činnosti

Najmenej 4 až 5 rokov trvá zavedenie daňového základu podľa ceny nehnuteľností vybudovaním daňového katastra v ktorom sa  každá parcela a budova vedie v cene. Tá je základom dane. Je záujmom daňového správcu aktualizovať ju (Fiscal Cadastre). Je to obrovské pole činnosti miestnych odhadcov, najmenej raz za 4 roky, keď sa daňový kataster aktualizuje plošne. Na Slovensku sa s jeho budovaním ani nezačalo. A pozitívny vplyv takto stanovovaného daňového základu chýba nielen znalcom. Najviac chýba spravodlivosti zdaňovania. Veď už aj u nás máme viac ako desaťnásobné rozdiely cien napríklad za meter štvorcový podlahovej plochy podľa miesta kde nehnuteľnosti  stoja a ich kvality. Jednoducho potrebujeme rozvoj skutočnej znaleckej činnosti na úrovni v akej bola vykonávaná aj u nás pred rokom 1948. V mojom profesijnom živote som sa k istote o tom opieral o poznávanie minulej systematiky od úrovne metodiky po vyššie, zákonné ustanovenia,a prax metodicky podrobne ovládaná znaleckým združením už pred rokom 1930. Takouto osou z minulosti u nás bolo nariadenie vlády č. 100/1933 Sb. z. a n.. A takáto os na Slovensku stále chýba. Hoci príkladom môžu byť súčasné predpisy z okolitých krajín. Napríklad v Rakúsku v súvislosti so vstupom do Európskeho priestoru v roku 1972 prijali zákon upravujúci tri klasické metódy oceňovania. Obsahovo podobne len nanovo, ako to bolo aj u nás v nariadení vlády z roku 1933. Veď vtedy išlo o zavádzanie českých predpisov s pôvodom z Viedne, aj na Slovensko. Pokus vo vyhláške do právneho predpisu zhrnúť aj úlohu znaleckých štandardov, rozsahom knihy, do do pár desiatok strán, sa jednoducho nedá. A ešte k tomu na konci prípravy vyhlášky ešte z roku 2002, vyhlášky č. 490/2002 Z. z., predchodkyne vyhl. č. 492/2004 Z. z., legislatíva podľahla tlaku ministerstva pôdohospodárstva a pridali  úplne anachronickú časť, prílohy pre cenovú reguláciu pozemkov a lesných porastov. Tak čo si potom majú slovenskí znalci vybrať? Horšie je to už len v Česku kde popri zákone č.151/1997 Sb. s modernou úpravou troch klasických metód oceňovania české ministerstvo financií kľudne vydalo aj, slušne povedané,  absurdnú cenovú reguláciu vo vyhláške č. 279/1997 Sb., pochopiteľne permanentne prakticky každoročne novelizovanú, nahradenú vyhláškou č.540/2002 Sb.., ďalej novelizovanú až po ďalšiu novú vyhlášku č. 3/2008 Sb. Dá sa nájsť na http://www.mvcr.cz/. Za neakceptovateľnú ju označil aj český  úrad na ochranu hospodárskej súťaže v prípade, keď proti oceneniu podľa takéhoto spôsobu protestoval nemecký podnikateľ, spoluinvestor v Česku. Mesto dalo pozemok, Nemec investície. Napriek tomu pražská byrokracia nedokázala zabezpečiť nápravu v obnovení plnohodnotného oceňovania. Zlá služba susedov aj pre našich úradníckych opisovačov českých predpisov.

Naproti tomu vhodný vzor môžeme nájsť aj v Poľsku http://www.pfva.com/ . Poliaci už koncom osemdesiatich rokov využívali pomoc pri zavádzaní daňového katastra, fiscal cadastre, od Linkolnovho inštitútu (Lincoln Institute of LandPolicy),  http://www.lincolninst.edu/, ale aj slovenský minister financií  roku 1990 prizval na spoluprácu dvoch dánskych odborníkov, predtým pomáhajúcich v Portugalsku zaviesť daňový kataster. Boli nimi  Mr. Anders Muller, M.A.(Ekon)  z dánskeho daňového úradu (Danish Inland Revenue Directorate) a jeho kolega na alfanumerické mapovanie, elektronickú formu katastra, Mr. Gregers Moerch - Larsen. Potom prišiel zásah spakruky pražskej byrokracie o nemožnosti realizácie daňového katastra, zaviedli sa administratívne sadzby a z toho sme sa dodnes nevymanili. Aj po dlho meškajúcej decentralizácii v zákone č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach, nikto ani len nezačal s prípravou daňového katastra, so základom zdanenia podľa ceny nehnuteľnosti. Jeho obchodnej hodnoty (Fair Value, Market Value). Miestne nariadenia miest nemôžu suplovať celoštátne koordinovanú kultúrnu úroveň daňového katastra. Nie „cenové mapy“ tak ako nimi v Česku parafrázujú „Fiscal Cadastre“. Dokonca to presiaklo aj do vyhlášky č. 492/2004 Z. z.. Na zakrytie bezradnosti v oceňovaní pozemkov.

Znalecká činnosť aj u nás sa môže rozvíjať len obnovením rovnocenného používania všetkých troch klasických metód, znalosťou  techník a odborných názorov. Od  sedemdesiatich rokov dvadsiateho storočia vyústilo riadenie praxe odhadu hodnôt nehnuteľností do medzinárodne uznávaných znaleckých štandardov, dnes  až po globálne ciele.  Vo svete sú znalci sú školení v tých kategóriach v ktorých  sa ich odbornosť tradične uznáva. Praxou sa venujú špecializácii ktorá vyplýva nielen z ich školského vzdelania ale majú prax v obchode s nehnuteľnosťami, v investíciách, v hypotekárnom bankovníctve, finančníctve, zdaňovaní a všade tam, kde si riadenie činnosti súkromných alebo verejných záujmov žiada znalosť hodnoty portfólia. Znalecké profesijné organizácie, združenia, sú vládnymi orgánmi akreditované na vydávanie licencií alebo certifikátov pre znalcov. Združenia znalcov sú neziskové organizácie. Organizujú overenie predchádzajúcej praxe uchádzača, vyžadujú prípravu odhadcu pred udelením licencie alebo certifikátu, jeho poistenie za spôsobenú škodu a jeho ďalšie vzdelávanie. Na Slovensku sú znalci v zoznamoch podľa odborov,  zaradení podľa odlišného  členenia licencií ako je to medzinárodne ustálené. Akoby malo stačiť znalcovi špecializovať sa len na ceny stavebných prác,keďže naše ministerstvo spravodlivosti vo vyhláške vykonávajúcej súčasný zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch, ako sa nazýva,osobitne uvádza znalcov pre  ceny stavebných práca osobitne znalcov v odbore„oceňovanie nehnuteľností“.Okrem toho a to s podmienkou ktorú nemožno obísť,znalcom v odbore oceňovania majetku podniku môže byť len obchodná spoločnosť, dokonca len spoločnosť s ručením obmedzeným. Napríklad v podmienkach severnej Ameriky,čo má v medzinárodne koordinovanom jednotnom prístupe aj pre prax  znaleckých inštitúcií v krajinách Európskej únie svoju váhu, sa rozlišujú znalci s certifikátom na oceňovanie obydlí s jednou až štyrmi bytovými jednotkami a ostatní, na oceňovanie všetkých ostatných nehnuteľností licencovaní znalci, teda vrátane podnikov (comercial). Aj certifikovaní znalci, len na oceňovanie obydlí, pravdaže vždy pracujú so všetkými tromi klasickými metódami. Členenie znaleckých odborov u nás teda akoby ignorovalo tento metodologický základ činnosti každého znalca, všetky tri metódy odhadu. Akoby stále stačilo, že niekto je cenár na cenníky stavebných prác, vývoj sleduje cez indexy ich zvyšovania a to mu stačí.  Sumu v posudku zaokrúhli na desať korún a cíti sa nenapadnuteľný. Je to znalec na poškodenie múru domu havarovaným kamiónom pre poisťovňu, ale nie znalec na oceňovanie nehnuteľností tak ako ho chápe vývoj profesie odhadcu. Z inštitútov v iných krajinách spomeňme napríklad inštitút v Kanade http://www.aicanada.org/ kde boli a sú stále zadarmo k dispozícii jednotné znalecké štandardy vyvíjané a ročne aktualizované zhodne s USPAP v USA. Inštitút v Austrálii http://www.propertyinstitute.com.au/,v Južnej Afrike http://www.valuer.co.za/z krajiny kde majú úrokové miery pripomínajúce naše nie celkom ustálené pomery, Poliaci s inštitútom s bohatou knižnicou http://www.pfva.com.pl/, maďari http://www.maisz.hu/ a u nás s nádejou pozeráme na tím ekonomickej univerzity http://www.saez.sk/ .Cez členstvo v TEGoVA pokúšali o pokrok národné znalecké združenia napríklad z Poľska, Ruska, Litvy,Bulharska, Rumunska, Česka, Ukrajiny získať právo preložiť a vydať jej štandardy  Blue Book v materinskom jazyku. Vďaka už spomínanému výsledku pracoviska ekonomickej univerzity v Bratislave, v univerzitnej knižnici nájdete jedno zo staršieho znení medzinárodne uznávaných znaleckých štandardov aj v slovenčine. Nie v praxi znalcov. Aktualizácia totiž pokračuje globalizáciou v smere tak často proklamovaného nadnárodného charakteru vývoja. Informácie nájdete na tu uvádzaných zahraničných prameňoch.

Súčasné členenie znalcov do odborov v podmienkach Slovenska teda nenapomáha rozvinutiu plnohodnotnej znaleckej činnosti. Chýba k tomu aj funkčná samospráva znalcov, fungujúce národné neziskové združenie, vo svete nazývané ako Institute, Associacion a podobne.  Nevyústili do nich ani doterajšie úsilia vytvoriť slovenské národné združenie  s členstvom v TEGoVA http://www.tegova.org/ vydavateľa štandardov známych ako modrá kniha, Blue Book, asi so 100 stranovým rozsahom. Nemáme zatiaľ plne  funkčné  národné združenie, funkčné napojenie na najprestížnejšíeho vydavateľa znaleckých štandardov v Európe, International Valuation Standards Committee (IVSC), http://www.ivsc.org/. Jej členom je však slovenská asociácia ekonomických znalcov http://www.saez.sk/na  bratislavskej ekonomickej univerzite. Slovenská asociácia za podmienok obvyklých na sprístupnenie textu štandardov, teda odplatne ponúka za asi 65 € a poštovné 6. vydanie slovenského znenia IVSC štandardov. Samotný IVSC predáva síce už novšie vydania štandardov, ale tiež za 50 USD vrátane poštovného, a za ďalších 25 USD jeho aktualizovanie vo formáte PDF. Už 8. edíciu v priebehu roku 2006 a následne ďalšie aktualizácie originálneho znenia. Pravdaže, nie je to zákon a veľké národné spoločnosti vzorové medzinárodné štandardy modifikujú do národných, ale napríklad ani Rumunsko nemalo iné ambície ako prevzatie IVS. Poľsko však národné štandardy má už od roku 2001. Z literatúry má ich knižnica pre znalcov k dispozícii viac ako 350 knižných titulov. 

 V členení metódy, znalecké štandardy, techniky,  znalecká literatúra, ak by sme sa nato pozerali očami úradov,  z hľadiska byrokratického alibizmu, red tape, máme teda zo všetkého trošku. Len nie skutočne rozvinutú znaleckú prax. Malý príklad, nie veľmi starý,  z privatizácie a použitia metódy znaleckého ústavu na ohodnotenie, ktorý by patril do tej časti tejto webstrany, ktorá je venovaná ohodnocovaniu podnikov metódou kapitalizovania výnosu. Parlament ako opatrenie na zlepšenie, prikázal vláde kontrolovať privatizáciu. Materiáli sú voľne prístupné aj na webstrane http://www.vlada.gov.sk/. Tak v takomto postupe vláda svojim uznesením schválila predaj liečeného domu ohodnoteného znaleckou organizáciou na okolo 10,4 miliónov €  za 6,6 miliónov €. Ako štátny úradník som svojmu ministrovi vypracoval stanovisko, že postup znaleckej organizácie nebol správny, ak sumu 10,4 miliónov odhadla len podľa reprodukčných nákladov, teda metódy podľa cien stavebných prác. Nehnuteľnosť takého druhu ako je kúpeľný dom sa oceňuje metódou kapitalizácie výnosu. Pochybnosť o správnosti použitej metódy ocenenia tým ale skončila. Vláda schválila  privatizáciu podľa návrhu. Ale tu rozlišujeme medzi tým čo je a čo má byť a môže sa na súde uplatniť.  Chaoticky sa prelínajúce prejavy nejasností vyúsťujú až do bezradnosti štátnej administratívy a anachronickým pokusom o cenovú reguláciu. Takže v týchto pomeroch vlastník nehnuteľnosti potrebuje vedieť, že za nehnuteľnosť má vždy dostať takú sumu,ako je suma za ktorú sa dá predať z voľnej ruky. Aj pri vyvlastnení. Má byť aj základom každoročne platenej dane, čo je menej populárna predstava oproti terajšiemu nerozlišovaniu napríklad cien bytov. Ak ale už dnes cena bytu v rôznych lokalitách Slovenska pulzuje od 500 euro po 2000 euro za meter štvorcový, spravodlivý daňový základ to musí rešpektovať.

Po rozdelení znalcov do dvoch kategórií, teda odhadcov obydlí a odhadcov komerčných nehnuteľností, hneď druhou vetou ich zasa treba spojiť do skupiny znalcov oceňovania  nehnuteľností. Pretože vždy ide o pozemky a stavby, ale najmä preto,  že všetci musia  v každom jednotlivom posudku uvážlivo vybrať, ktorú z troch metód použiť.  Tými tromi metódami sú priama komparácia, kapitalizovanie výnosu a náklady na postavenie stavby (direct comparison, income, cost approach) . Všetky tri metódy  zvažuje vždy aj znalec na obydlia. V miestach s neprerušenou skutočnou znaleckou činnosťou (u nás prerušenou po roku 1948),znalci zakladajú svoju prax na dlhoročných skúsenostiach práce v obchode s nehnuteľnosťami. Vo svojom elektronickom časopise Mr. Harrison, ktorý 40 rokov pracoval v spoločnosti obchodujúcej s realitami a sám napísal viac ako 40 kníh k oceňovaniu, v elektronickom časopise http://www.revmag.com/, poradil svojmu kolegovi aby  pri ocenení bizardnej stavby  chaty v lese z materiálu a s tvarmi  naozaj neobvyklými, pripomínajúcimi skô rindiánsky stan ako dom,  aby  nepoužil metódu reprodukčných nákladov (dopytom na nejakého dodávateľa stavebných prác, začo by to postavil), čo bol názor dopytujúceho sa znalca, ale podľa rady Mr. Harrisona, metódou priameho porovnávania.

Aj naši znalci sú technici a vedia ohodnotiť technické parametre stavby. Majú špecializované skúsenosti. Ale nemajú riadnu živú banku údajov o realizovaných kúpach. Tragické je, ak sa nekompetentnosť prevezme v súdnom spore. Ak si americký znalec z Kalifornie  na http://www.parcelquest.com/za hodnotu asi jednodňového platu kúpi dáta, má na vytlačenie k dispozícii katastrálnu mapu a údaje o histórii kúp  trebárs bytu, podľa adresy, s menami a kúpnymi cenami. Podľa§ 68 nášho katastrálneho zákona sa naopak aj vo verejnom katastrálnom operáte „zakazovalo“zverejňovať ceny pozemkov. Naviac sa za  údaj rozhodný pre cenu považuje jediné hľadisko, rozlišovanie kvality ornice,  konštantnej v celom katastri. Skutočne v súčasnosti zarážajúce tvrdiť, že cenu ovplyvňuje jediný vplyv. Je už ďaleko od 18. storočia, a história teórie hodnoty  (Value Theory) za zdroje hodnoty považuje nielen pôdu ale aj prácu, kapitál a podnikateľskú úroveň. Takže ani ako dočasná náhražka daňového základu, ktorý by nebol v úrovni všeobecnej hodnoty, ale v sadzbách vo vzťahu k bonite pôdy, nestačí. Odkiaľ má teda znalec brať údaje o kúpnych cenách pre analýzu v oceňovaní? Ak ani v katastri ju nemá k dispozícii. Vlastníkova pozícia však je, že ak znalec cenu a pomery miestneho trhu nepozná, nech sa na ocenenie nepodoberie.

Znalec nemôže byť znalcom na všetky  všetky nehnuteľnosti. Na všetky stavby, samostatné pozemky a pozemky na ktorých už stavby stoja. Na rôznorodé stavby a pozemky rôzneho využitia a vhodnosti. Prvým„úradným“ zdrojom mien, je súčasné centralizované  členenie  v zozname ministerstva spravodlivosti http://www.justice.gov.sk/v JASPI. Jeho členenie je teda k nahliadnutiu a je také, aké je. Adresy niekoľkých desiatok znalcov, združených do Slovenskej asociácie ekonomických znalcov http://www.saez.sk/ okrem znalcov pre účtovníctvo, daňovníctvo, nábytok a trebárs letecké nehody, majú aj mená  znalcov podľa súčasného členenia slovenských licencií. Hlavne však je tam zoznam znalcov s licenciou na „oceňovanie a hodnotenie podnikov“.

Súhrnný pohľad

Dôvod prečo je tento úvod do problematiky ladený kriticky,  je ten, že takmer nevidíte posudok s tým najzjednodušujúcim vyjadrením jeho kvality a to,aby bol vyhotovený metódou priamej komparácie(direct comparison approach) a s 90%, 95 % zhodou ceny a odhadnutej hodnoty. Príkladov škandálov a kriminálnych prípadov v oblasti obchodu s nehnuteľnosťami je dosť aj u nás. Videl som „znalecký posudok“ k štátnemu majetku s odhadom v úrovni 7% zo skutočnej ceny, alebo v úrovni 50% z ceny nehnuteľnosti a to v miliónových majetkoch a môžeme ich popisovať nespočet. Ale výsledkom tohto kriticky ladeného tónu má byť to, aby sme mali istotu o svojej pravde, že teda samozrejmosti sedliackeho rozumu platia a dávno prešli doby, keď znalec pred súdom na korunu presne a nepriestrelne, predkladal „úradnú cenu“.

Vlastná iniciatíva znalca

Literatúru v dostatočnej miere prístupnú v slovenčine znalci nemajú. A práve v literatúre má možnosť prispieť troškou do mlyna každý. Aj tento príspevok, v elektronickej forme ktorá predsa len musí byť stručnejšia, pretože „papier je len papier“ chce byť takým príspevkom. V príspevkoch, vydávaných v niektorých prípadoch s nákladom aj nad 40 000 výtlačkov, v inej publikácii s viac než 25 000 predaných výtlačkov a vo viac ako dvadsiatke príspevkov v odbornej tlači, denníkoch a na prednáškach som často publikoval o možnostiach oceňovania všeobecnou cenou po1.8.1990. Na úrovni metodickej, z pohľadu použitia ocenenia pred súdom. K tomu možno uviesť, že napríklad ešte v roku 1995 a v roku1998 opäť metodický pokyn ministerstva spravodlivosti č.820/98-50 uvádzal, že znalci musia v posudku oceňovať len podľa administratívnych sadzieb vyhlášky č.461/1991 Zb. a hodnotu za ktorú sa voľne nehnuteľnosť predáva, teda všeobecnú cenu (v pokyne jazykovo dokonca nazývanú „obecná“cena),  môže znalec uviesť len ako prílohu posudku, ako „odborné vyjadrenie“. Ak by tak urobil, dve sumy v jednom posudku podstatne odlišné by nikoho netrápili? Ústav súdneho inžinierstva z postu svojej súčasnej formálnej funkcie, na svojej webstrane neskôr aspoň uvádzal, že pokyn je už nepoužiteľný. Malý pokrok. Znalecký odhad predpokladá znalosť cien z už realizovaných prípadov. U nás napríklad 1 stavebná sporiteľňa za svojej existencie poskytla hypotekárne úvery na viac ako milión nehnuteľností. Vo svete sú komerčné organizácie, ktoré sprostredkujú kúpu milióna nehnuteľností za 1 rok. Ponúkajú sa automatické modely oceňovania podľa údajov autorov, založené na priamej komparácii kúpnych cien z viac ako 4 miliónov nehnuteľností v prípadoch nie starších ako rok a podobne. Spoločnosť Marshall and Swift už  od roku1932 vydáva a teraz pravidelne štvrťročne aktualizuje na CD  aktuálne ceny nehnuteľností na jednotku plochy alebo priestoru obytných nehnuteľností s členením ich kvality, druhu materiálu, posúdenia architektúry, opotrebenia podľa efektívnej a fyzikálnej životnosti, doplnené o návod na prihliadanie vplyvu miestneho trhu vo viac ako 825 lokalitách. Tlačená forma príručky  má 400 strán, CD stojí okolo 500 USD ročne. Metodicky základom je cena stavebných prác, náklady, ale podrobne je automatizované aj hodnotenie nových konštrukčných častí, opotrebenie vekom a technická životnosť. Je to jeden z automatizovaných modelov odhadu, AVM, ktoré majú svojich predstaviteľov aj u nás, napríklad od spoločnosti KROS Žilina http://www.kros.sk/. V USA neštátna spoločnosť Fannie Mae už len zmenou svojich formulárov na ktorých od znalca vyžadujú údaje ocenenia, svojim skutočným postavením ovplyvňuje celú činnosť profesijných znaleckých organizácií. Až tak, že profesijné organizácie znalcov (Appraisal Institute), podľa nich korigujú svoje znalecké štandardy. Vyvíjané automatizované modely prax využíva rovnako ako tlačené formy príručiek. Treba mať ale na pamäti kvalitatívny rozdiel medzi ohodnotením podľa automatizovaného modelu a písaným posudkom podľa dôslednej originálnej analýzy miestneho trhu. Tam automatizovaný model nemôže znalcovi konkurovať. Je nenahraditeľný.

V rámci Slovenska sú v zoznamoch znalcov každému na súdoch i voľne prístupné na internete adresy znalcov. Nemajú vyhradené územie, takže formálne by mohol každý oceňovať kdekoľvek, alebo aj slovenský znalec kdekoľvek trebárs v Česku. Problémom je však to, že len niektorí z nich skutočne vedia analyzovať výber metódy a poznajú aj cenovú úroveň všeobecných cien práve takých nehnuteľností, na ocenenie akej sa podobrali. Mnohí z nich  stále len hľadajú mechanické opísanie nejakých záchranných sadzieb predpisu, pracujú so subjektívne nadhodnotenými sumami požadovanými predávajúcimi z inzerátov v tlači. Teda nemajú znalosti z obchodu s nimi. Analýzu miestneho trhu nenahradí nikto iný, ani autor automatického ohodnocovacieho modelu z ponuky komerčnej organizácie. Problém je teda nájsť znalca vykonávajúceho znalectvo profesionálne sa orientujúc vo všetkých 3 metódach. V súčasnosti napríklad ministerstvo spravodlivosti oddeľuje znalecké odvetvia tak, že osobitne sú licencovaní znalci na oceňovanie metódou reprodukčných nákladov, teda na ceny stavebných prác a osobitne ostatní znalci na oceňovanie obydlí. Delenie na znalcov v skupine obydlí a komerčných nehnuteľností možno vyvodiť len nepriamo, keďže v skupine znalcov pre komerčné nehnuteľnosti (oceňovanie podniku), môžu byť len obchodné spoločnosti.

To akoby oceňovanie podľa reprodukčných nákladov malo byť akési mechanické zostavovanie rozpočtu, indexácia cenníkov, používanie automatických počítačových modelov. Komerčnými organizáciami sa cenníky stavebných prác ponúkajú už od  januára 1991, keď bola vo federácii zrušená regulácia cien stavebných prác. Už vtedy bývalý špecialista na cenníky, ústav racionalizácie stavebníctva v Prahe začal sledovať smerné ceny včlenení zhodnom s dovtedajšími cenníkmi ale súčasne poukazoval aj nato, že v individuálnom ocenení, rozpočtovaní, sa aj v zahraničnej praxi len2 0% ocenenia urobí smernými cenami, kým 80% si podnikateľ aj tak nakalkuluje sám. Veď podnikateľ a jeho cenár najlepšie vedia aké náklady si konštrukcie a materiály vyžiadajú. Pre znalcov u nás sa ale nekompetentne žiada jednota a to tak, aby ministerstvo spravodlivosti určilo, ktorý z komerčne dodávaných automatických modelov cien stavebných prác je pre znalcov záväzný. Takáto predstava sa objavila aj vo vyhláške vykonávajúcej zákon o znalcoch. Strach alebo pokračovanie predstavy jednotnej, najlepšej ceny? Nenapadnuteľnosť posudku, pretože je podľa zákonného predpisu? To tu snáď už nepodporujeme. Sú tu však aj komerčné organizácie, ktoré sledujú ceny domov podľa toho, začo boli postavené aj s ich projektovým popisom. To je už posun správnym smerom. Ale len pre metódu reprodukčných nákladov. Všeobecne však pre rodinné domy, byty, chaty pri výbere metódy u znalca správne víťazí metóda priameho porovnávania kúpnych cien  (direct comparison approach).

Znalec  svoje myšlienkové pochody opiera o analýzu ohliadkou zistených skutočností, ktoré vplývajú na sumu ohodnocovaného majetku takou mierou, že ich znalec musí jednotlivo peňažne vyjadriť. Len po týchto uzáveroch sa môže znalec správne rozhodnúť či je treba použiť metódu priameho porovnania (direct comparison approach), metódu  nákladov stavebných prác (cost approach), alebo kapitalizáciu výnosu (income capitalization approach). Ak ohodnocuje napríklad obytnú stavbu zriedkavej konštrukcie, alebo výzorom až bizardnej stavby, prednosť dostane aj tu metóda priameho porovnávania pred nákladmi stavebných prác. Kapitalizácia výnosu tu nebude považovaná za vhodnú metódu, ale ani zdanlivo vhodnejšiu metódu podľa nákladov na výstavbu nepovažujú  a to ani v takomto prípade skúsení znalci vo svojich stanoviskách za vhodnejšiu ako priame porovnávanie s už realizovanými kúpami a ich kúpnych cien dosiahnutých v posledných mesiacoch za podobné majetky v mieste kde ležia. Pre obydlia s 1 až 4 bytmi je metóda porovnávania kúpnych cien najvhodnejšia takmer vždy. Na tento záver svojich úvah znalec potom nadviaže techniky znaleckej praxe, podrobne praxou rozpracované a v publikáciách komentované.

Vývoj znalectva a profesionálna výchova znalcov

Moderná teória ohodnocovania nehnuteľností má svoje korene v klasickej ekonómii v 18 a 19 storočí. Tri základné klasické metodiky koncipoval Alfred Marshal, anglický ekonóm žijúci vrokoch1842-1924. Bol prvý z veľkých ekonómov zaoberajúcich sa technikou ohodnocovania, špeciálne ohodnocovania nehnuteľností. Ako profesia sa ohodnocovanie vyprofilovalo najmä po štyridsiatich rokoch 20 storočia. Do osemdesiatich rokov sa táto profesia rozvíjala v jednotlivých krajinách, avšak bez medzinárodnej koordinácie. Národné spoločenstvá pripravovali a vydávali pre svojich členov záväzné znalecké štandardy (Standards of Professional Practice). Tiež etické zásady nestranného prístupu (Codes of Professional Ethic). Preberali sa v časti, alebo celkom do národných pravidiel. Rozvoj medzinárodného finančníctva a obchodu si od sedemdesiatich rokov 20. storočia vynucuje internalizáciu štandardov. V roku 1981 začal svoju činnosť medzinárodný výbor so sídlom v Londýne a pracoviskom podľa na 3 roky voleného predsedu, teraz v Austrálii (International Valuation Standards Commitee), http://www.ivsc.org/.V USA pracujú v jednotlivých krajinách únie národné inštitúty, ktoré vychovávajú a preskúšavajú kvalifikáciu svojich členov. V obsahovej zhode s americkým Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) vydáva aj  Kanadský Appraisal Standards Board svoje aktualizácie štandardov platných v tom ktorom roku. Postup znalcov na účely výstavby, najmä infraštruktúrnych komunikácii, zhodným spôsobom, na vyrátanie primeranej náhrady (fair value), zhodnej so všeobecnou cenou (market value), upravilo federálne ministerstvo (U. S. Department of Housing and Urban Development. Rukoväť (handbook) je zadarmo.