Vyhláška č. 492/2004 Z. z.

Poznámka J. K.: Novšie znenia alebo znenia z času účinnosti predchádzajúcich noviel zadarmo nájdete na webstrane ministerstva spravodlivosti www.justice.gov.sk podľa čísla alebo názvu.

Metóda priamej komparácie. Mimoriadne významné pre nášho znalca je, že ide o ustanovenie právneho predpisu. Ak bude oceňovať napríklad reštauráciu alebo kúpeľný dom, núka sa mu na prvom mieste na ocenenie metóda porovnávania kúpnych cien. Popri metóde  kapitalizáciou výnosu. Málokedy je na podobnú nehnuteľnosť obhájiteľná metóda ocenenia podľa cien stavebných prác. Možno pre novostavbu áno, ale aj tu musí poznať všeobecné ceny pozemkov a najlepšie možné využitie.

Ak by z tejto publikácie nevyplynulo nič iné,  len oboznámenie čitateľa s významom tých pár slov v jednom z bodov prílohy vyhlášky, je to záslužná vec. Aby sme mali istotu, že porovnávanie kúpnych cien je prvoradým spôsobom ocenenia aj pre nášho znalca. Ak nie, treba vzniesť voči jeho postupu námietky.

Vyhláška popri zakotvení všeobecných podmienok odborného odhadu cien nehnuteľností v právnom predpise supluje aj znalecké štandardy a znaleckú literatúru. Z tohto konglomerátu treba vyzdvihnúť definovanie pojmu všeobecná hodnota a v prílohe č. 1 a 3 popisovanie všetkých troch klasických metód ako rovnocenných. Vrátane goodwilu v prílohe č. 2.Len ich treba v prílohách hľadať. Otrasnou vulgarizáciou je vsunutie číselných sadzieb v prílohe 3 bod E.3.1 a prílohy č. 14 a č. 15. Patria do literatúry. Pojmy všeobecná hodnota a cena  korešpondujú s rozlišovaním medzi pojmom cena, ktorou sa rozumie skutočne zaplatená suma už realizovaného obchodu, kým v pojme všeobecná hodnota ide o dhad, predpokladanú hodnotu  alebo sumu, ktorá sa pravdepodobne dosiahne pri budúcej  kúpe.

Prílohy vyhlášky. Tu sú okrem paragrafovej časti uvedené len niektoré prílohy vyhlášky č. 492/2004 Z. z., a to tie, ktoré sa týkajú oceňovania nehnuteľností. Celá vyhláška má okolo120 strán. Nedosahuje síce ešte ohromujúcejšiu chaotickosť svojho  vzoru, bývalej českej vyhlášky  č. 3/2008 Sb. ktorá má vyše 200 strán s absurdným pokusom cenovej regulácie českého ministerstva financií v 36 prílohách, od hrobov až po továrne, (http://www.mvcr.cz/), ale aj tak celý text patrí spolu s literatúrou a znaleckými štandardami do knižnice znalcov, nie sem. V PDF formáte si celé znenie možno zadarmo pozrieť napríklad na http://www.zbierka.sk/  a na serveri ministerstva spravodlivosti. Zostavenie príloh pre rôznorodé druhy majetku do jediného predpisu je obdobou prístupu v Britskom znaleckom prostredí, keď RICS http://www.rics.org.uk/ má 16 „fakúlt“ od nehnuteľností trebárs po zlaté šperky. 

Vyhláška č.492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku

Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky podľa § 33 písm. d) zákona č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej len zákon ) ustanovuje:</B

 § 1
(1) Táto vyhláška ustanovuje metódy a postupy stanovenia všeobecnej hodnoty majetku znalcom. Ustanovenia osobitného predpisu1) týmto nie sú dotknuté.
(2) Podľa tejto vyhlášky sa postupuje aj v prípade, ak je potrebné stanoviť všeobecnú hodnotu majetku na požiadanie štátneho orgánu v rámci jeho právomocí alebo ak ide o právny úkon alebo konanie podľa osobitného predpisu.2)

§ 2
Na účely tejto vyhlášky sa rozumie
a) majetkom majetok podniku ako celku, časť podniku, zložka majetku podniku alebo iný majetok ako majetok podniku,
b) podnikom veci, práva a iné majetkové hodnoty, ktoré patria podnikateľovi3) a slúžia na prevádzkovanie podniku, alebo vzhľadom na svoju povahu majú na tento účel slúžiť,
c) časťou podniku útvar, ktorý je organizačne a účtovne oddeliteľný,
d) zložkou majetku podniku
1. hmotná súčasť majetku podniku s technicko-ekonomickým určením, ktorej hodnota je vyčísliteľná nezávisle od ostatného majetku podniku,
2. nehmotná súčasť majetku podniku, ktorá vplýva na jeho výnosový potenciál a je oddeliteľná nezávisle od ostatného majetku podniku,
e) iným majetkom hmotný majetok a nehmotný majetok, ktorý vlastní iná osoba ako podnikateľ podľa osobitného zákona3) a slúži na iné účely ako na podnikanie,
f) cudzími zdrojmi všetky záväzky a časové rozlíšenie,
g) všeobecnou hodnotou majetku výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty,
h) objektivizáciou znalecké stanovenie všeobecnej hodnoty majetku zohľadňujúce technický stav, vplyv trhu, ekonomické vplyvy a iné špecifické faktory,
i) východiskovou hodnotou nadobúdacia a znovunadobúdacia hodnota majetku v čase ohodnotenia alebo pre vybrané zložky majetku hodnota, ktorá je ustanovená v prílohách tejto vyhlášky,
j) účtovnou hodnotou majetku podniku alebo jeho častí hodnota vykazovaná v účtovnej evidencii alebo v inej evidencii slúžiacej ako vstupná informácia na stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podniku,
k) odčerpateľným zdrojom peňažné vyjadrenie úžitku vytváraného najmä z disponibilných ziskov, výnosov alebo zo salda peňažných tokov, ktorý sa dosiahne z činnosti podniku alebo jeho častí, alebo zo zložiek majetku podniku a ktorého výška závisí od minulého vývoja podniku, od jeho súčasného postavenia na trhu, ale predovšetkým od jeho predpokladaného vývoja.
(2) Na klasifikovanie zložiek majetku podniku sa primerane použije osobitný predpis4) platný ku dňu ohodnotenia, pritom sa prihliada na ich osobitosti a technicko-ekonomické určenie.

 Príloha č. 1
k vyhláške č. 492/2004 Z. z.
ZÁKLADNÉ POSTUPY STANOVENIA VŠEOBECNEJ HODNOTY PODNIKU A ČASTÍ PODNIKU

1. Majetková metóda stanovenia všeobecnej hodnoty podniku a častí podniku

Všeobecná hodnota podniku a častí podniku stanovená majetkovou metódou sa stanoví takto:  „...súčet všeobecných hodnôt všetkých zložiek majetku, ktoré sú predmetom ohodnotenia [Sk]...“

2. Podnikateľská metóda stanovenia všeobecnej hodnoty podniku a častí podniku

„ ... a) Všeobecná hodnota podniku a častí podniku stanovená podnikateľskou metódou pri časovo neobmedzenej životnosti podniku sa stanoví takto:

VŠHP = HOZ + Hr     [Sk],kde

VŠHP –          všeobecná hodnota podniku a častí podniku stanovená podnikateľskou metódou [Sk],

HOZ    –          všeobecná hodnota odčerpateľných zdrojov počas hodnoteného obdobia [Sk],

Hr        –          trvalá hodnota [Sk]...“.

„...OZt –          odčerpateľné zdroje počas hodnoteného obdobia [Sk],

i           –          úroková miera v percentách, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100],

Úroková miera sa stanoví takto:

„...CK = PK + VK       [Sk],kde

i           –          vypočítaná úroková miera v percentách odrážajúca mieru rizika, priemernú nákladovosť kapitálu a štruktúru využívaného kapitálu, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100],

DS       –          sadzba dane z príjmu v percentách, ktorá je stanovená podľa zákona o dani z príjmov pre ohodnocovaný podnik, do výpočtu sa dosadzuje v desatinnom tvare [%/100],

NPK    –          náklady spojené s využívaním požičaného kapitálu v percentách, t. j. úrok a iné náklady platené veriteľom, ktoré sa do výpočtu dosadzujú v desatinnom tvare [%/100],

PK       –          objem požičaného kapitálu v slovenských korunách; pozostáva zo zložiek pasív, ktorými na účel výpočtu  diskontnej sadzby sú: dlhodobé bankové úvery, bežné bankové úvery, finančné výpomoci, emitované dlhopisy, zmenky, lízing, platené nájmy a iné záväzky [Sk],

NVK   –          náklady vlastného kapitálu v percentách, t. j. podiel na zisku očakávaný a získavaný vlastníkom za vklad svojho kapitálu do podniku, ktoré sa do výpočtu dosadzujú v desatinnom tvare [%/100],

VK      –          objem vlastného kapitálu v slovenských korunách pozostáva zo zložiek pasív, ktorými na účel výpočtu  je vlastné imanie [Sk],

CK      –          celkový kapitál (súčet vlastného kapitálu a požičaného kapitálu) [Sk]...“.

Trvalá hodnota (Hr) je všeobecná hodnota odčerpateľných zdrojov podniku a častí podniku v roku nasledujúcom po sledovanom období, zohľadňujúca predpoklady podniku vytvárať odčerpateľné zdroje počas časovo neobmedzeného obdobia, ktorá je prepočítaná na súčasnú hodnotu k dátumu ohodnotenia.

Trvale udržateľná miera rastu odčerpateľných zdrojov (g) vyjadruje percentuálnu medziročnú zmenu schopnosti podniku vytvárať odčerpateľné zdroje, ktorá závisí od stavu podniku ku dňu ohodnotenia a od jeho vývoja počas sledovaného obdobia v rámci jeho odvetvia v kontexte s jeho históriou.

Trvale udržateľná miera rastu sa v znaleckom posudku stanoví v súlade so zaužívanými postupmi odbornej praxe (Gordonov model, geometrické rady, aritmetické rady a pod.) a vybraný metodický postup sa v znaleckom posudku opíše...“.

Poznámky J. K.: V tomto bode 2 prílohy č. 1 vyhlášky sú teda naznačené niektoré z mnohých používaných techník základnej metódy ocenenia, kapitalizácia ročných výnosov. Z tých naozaj mnohých techník prístupu ku kapitalizácii sa pochopiteľne do právneho predpisu dá zapísať len niečo a nesystematicky. Tak je to aj tu. Bolo prínosom, keď výmerom vo Finančnom spravodajcovi bola k 1.9.1991 veľmi stručne, no predsa, znova oficiálne objavená kapitalizácia ako metóda oceňovania podniku. Nie je už prínosom beznádejná snaha všetky techniky popísať vo vyhláške č. 492/2004 Z. z.. Rozptýlene tu nájdeme aj techniku kapitalizácie odčerpateľných finančných tokov (anglicky Discount Cash Flow Ananysis) geomerickým radom. Skrátka odhad, koľko disponibilného výnosu v zvažovanom období budúcich 5 alebo trebárs aj 10 rokov, podnik prinesie. A aká čistá suma sa k tomu dosiahne ešte aj jeho predajom na konci kalkulovaného času. Francúzi používajú techniku tak, že počítajú s uvedenou sumou na začiatku kalkulovaného času. Ide len o to, aby sa vždy vychádzalo z rovnakých techník ocenenia, pre porovnanie výsledkov. No nájdeme tu aj pojmy úroková miera, diskontná sadzba, miera rizika, nákladovosť kapitálu, zaužívané postupy odbornej praxe, výber metódy znalcom. Len keby boli systematicky používané a boli podrobne rozpísané v znaleckom štandarde a literatúre, nie chaoticky povytrhávané časti a ešte vo forme právneho predpisu.

5. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty podniku a častí podniku

Všeobecná hodnota podniku a častí podniku podľa transakčného prístupu sa stanoví porovnaním so vzorovými podnikmi rovnakého odvetvia a zamerania, porovnateľnej veľkosti a štruktúry, ktoré boli kúpené alebo predané v nedávnom čase. Hodnota podniku alebo jeho častí sa stanoví pomocou cenových násobkov vybraných ukazovateľov vzorových podnikov, ktoré sa použijú na ohodnocovaný podnik alebo časť podniku.

Všeobecná hodnota podniku alebo jeho častí podľa vzorového prístupu sa stanoví porovnaním so vzorovými podnikmi sumarizáciou finančných ukazovateľov po zohľadnení rizikových faktorov, kontrolných príplatkov, diskontov predajnosti.

Všeobecná hodnota podniku alebo jeho častí podľa burzového prístupu sa stanoví ako súčet diskontovaných budúcich dividend počas sledovaného obdobia a očakávanej majetkovej hodnoty na konci sledovaného obdobia.

Výber použitých metód stanovenia všeobecnej hodnoty podniku a časti podniku znalec právnická osoba jednoznačne zdôvodní.

 Poznámky J. K.: Metóda priameho porovnávania so známymi nedávnymi predajmi (anglicky Sales Comparison) je rovnako použiteľná aj na ocenenie podniku ako kapitalizácia výnosu. Konečne to vyplýva aj z bodu 5 prílohy č. 1 vyhlášky. V tomto je právny predpis prínosom. Aj rozsah a všeobecná forma vhodná na popis metódy v právnom predpise je vyhovujúcim základom väzby so znaleckými štandardami a literatúrou. Dokonca tu nájdeme označenie aj  niektorých pojmov z rôznych techník ocenenia, ako napríklad rizikové faktory, kontrolné príplatky, diskontovanie budúcich divident plus hodnota majetkovej hodnoty (zrejme účastín – akcií), na  konci viacročného obdobia analyzovaného v ocenení, výber metódy znalcom.   

Príloha č. 2
k vyhláške č. 492/2004 Z. z.
STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY NEHMOTNÉHO MAJETKU

Poznámky J. K.: V bode 4 a) prílohy č. 2 vyhlášky sú upravené základné zásady ocenenia dobrého mena (anglicky Goodwill). Rozsah je vyhovujúcim metodologickým základom na nadväzujúce znalecké štandardy, literatúru a znaleckú prax. Nájdeme tu aj taký výpočet pojmov, všeobecne využívaných v rôznorodých používaných technikách (všeobecne na ocenenie, nielen na goodwil), ako sú miera rentability investovaného kapitálu (anglicky Internal Rate of Return, IRR), ktorých použitie v individuálnom znaleckom posudku, ktorý si budeme overovať, nám dá istotu, že znalec je naozaj kompetentný.  

 
Príloha č. 3
k vyhláške č. 492/2004 Z. z.
POSTUP STANOVENIA VŠEOBECNEJ HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ A STAVIEB

Poznámky J. K.: K zahrnutiu troch klasických metód oceňovania, totiž porovnávania kúp, kapitalizovaniu výnosu (napríklad z nájomného), alebo ocenenia nákladov stavebných prác na repliku stavby, možno len zopakovať poznámky tu uvedené k prílohe č. 1 a 2 tejto vyhlášky. Veď nemá byť prečo rozlišované a vo všeobecnom charaktere, ktorý právny predpis jednoznačne aj musí mať, ani nesmie byť rozlišované medzi metódami v tom, či ide o podnikateľský alebo nepodnikateľský majetok, dobrovoľné kúpy, súdne rozsudky, až po rozsudky na vyvlastnenie. Rozhoduje len bežná, obvyklá, všeobecná, alebo ako ju nazveme, cena v mieste kde nehnuteľnosť leží a v rozhodnom čase. Viac je k tomu komentované v texte príručky autora, vystavenej aj na webstrane znalectvo.eu.

„...D.    VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB (VŠHs)

D.1           Porovnávacia metóda

Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod.) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu.

Hlavné faktory porovnávania:

ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.),

polohové (miesto, lokalita, atraktivita a pod.),

konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, podštandard, príslušenstvo a pod.).

Podklady na porovnanie (doklad o prevode alebo prechode nehnuteľnosti, prípadne ponuky realitných kancelárií) musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a pod).

    D.2  „... Kapitalizácia budúcich výnosov počas časovo neobmedzeného obdobia“.

Výnosová hodnota sa vypočíta podľa základného vzťahu

HV=OZ/k [Sk],kde

OZ       –          odčerpateľný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnos so zohľadnením kapitalizovaného odpisu [Sk/rok],

k          –          úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5-násobku diskontnej sadzby zverejnenej Národnou bankou Slovenska. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu.

 „...Odčerpateľný zdroj v období t (OZ)

Odčerpateľným zdrojom sa rozumie ročný disponibilný výnos z využívania nehnuteľnosti formou prenájmu. Vypočíta sa ako rozdiel hrubého výnosu a nákladov na využívanie nehnuteľnosti (prevádzkových, správnych nákladov, nákladov na údržbu a pod.)  znížený o odhad predpokladaných strát výnosu z nájomného s ohľadom na typ majetku, jeho polohu, využiteľnosť a pod.

Hrubý výnos sa vypočíta za predpokladu 100 % prenajatia objektu ako súčin ročnej nájomnej sadzby a mernej jednotky (napr. m2 podlahovej plochy, podlažie, miestnosť, budova a pod.) Nájomné sadzby sa určia z uzatvorených nájomných zmlúv. Ak sa nájomné sadzby nedajú zistiť pre nedostatok podkladov alebo ak sa odlišujú od dosiahnuteľných výnosov pri riadnom obhospodarovaní majetku alebo stavby (príp. ich časti) nie sú v čase ohodnotenia prenajaté, vychádza sa z nájomných sadzieb, ktoré sa pri riadnom obhospodarovaní majetku dajú trvalo dosiahnuť.

Náklady na využívanie nehnuteľnosti sa určia podľa predložených dokladov, najmä platobného výmeru na daň  z nehnuteľností, poistnej zmluvy a pod., prípadne odhadom z východiskovej hodnoty alebo hrubého výnosu s ohľadom na veľkosť majetku a predpokladanú výšku pri jeho riadnom obhospodarovaní. Do nákladov sa nezahŕňajú náklady, ktoré sú nájomníkom platené osobitne, alebo náklady, o ktoré je znížená sadzba nájomného použitá pri výpočte hrubého výnosu...“.

D.3 Metóda polohovej diferenciácie

Vypočíta sa podľa základného vzťahu VŠHS= TH . kPD   [Sk],kde

TH       –          technická hodnota  stavby [Sk], 

kPD     –          koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú  hodnotu v mieste a čase [–] podľa metodiky určenej ministerstvom.

Koeficient polohovej diferenciácie sa môže stanoviť pre skupinu stavieb alebo jednotlivo pre každú stavbu.

Pri určení koeficientu polohovej diferenciácie sa váhovým priemerom zohľadnia spravidla tieto faktory:

trh s nehnuteľnosťami – kúpna sila obyvateľstva,              

poloha nehnuteľnosti v danej obci – vzťah k centru obce,             

súčasný technický stav nehnuteľnosti,        

prevládajúca zástavba  v okolí nehnuteľnosti,                

príslušenstvo nehnuteľnosti,       

typ nehnuteľnosti,                  

pracovné možnosti obyvateľstva,     

skladba obyvateľstva v mieste stavby,     

orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám,    

konfigurácia terénu,         

pripravenosť  inžinierskych sietí v blízkosti stavby,     

doprava v okolí nehnuteľnosti,      

občianska vybavenosť,

prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby,   

kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby,

možnosti zmeny v zástavbe – územný rozvoj,

možnosti ďalšieho rozšírenia,

dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti,

názor znalca,

iné faktory..“.

E.         VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKOV (VŠHPOZ)

E.1  Porovnávacia metóda

Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch pozemkov. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (1 m2 pozemku) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných pozemkov a ohodnocovaného pozemku. Pri porovnávaní trvalých porastov bez pozemkov sa merná jednotka určí v závislosti od ich druhu (napríklad kus, 1 ha plochy a pod.).

Hlavné faktory porovnávania:

ekonomické (napríklad dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.),

polohové (napríklad miesto, lokalita, atraktivita, prístup a pod.),

fyzické (napríklad infraštruktúra a možnosť zástavby pri stavebných pozemkoch; kvalita pôdy a kvalita výsadby pri ostatných pozemkoch a pod.).

Podklady na porovnanie (doklad o prevode alebo prechode nehnuteľnosti, prípadne ponuky realitných kancelárií) musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a pod). 

Pri výpočte sa môže použiť aj matematická štatistika. Na toto porovnanie je potrebný tak veľký súbor, aby boli splnené známe a platné testy matematickej štatistiky.

E.2  Výnosová metóda

Výnosová hodnota pozemkov sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia podľa vzťahukde

OZ       –          odčerpateľný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnos dosiahnuteľný pri riadnom hospodárení formou prenájmu pozemku. Pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch je možné v odôvodnených prípadoch použiť disponibilný výnos z poľnohospodárskej alebo lesnej výroby. Stanoví sa ako rozdiel hrubého výnosu a nákladov [Sk/rok],

k          –          úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5-násobku diskontnej sadzby zverejnenej Národnou bankou Slovenska. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu...“.