Časté otázky

Vitajte na strane odpovedí na otázky kladené k problému oceňovania znalcami. Je to na slovensku stále problém. Ak máte otázku,na ktorú tu nenájdete odpoveď, prosím položte ju priamo na adresu autora či už listom, alebo elektronickou poštou na adresu jozefkmet@hotmail.com alebo vo formulári v tlačítku „Kontakt“ aj mimo neho na adresu  jozefkmet@znalectvo.eu Nie ústne, telefonicky, ale formou SMS na tel. číslo: 0915 315 876. Najmä Vaše skúsenosti. Či ste vôbec stretli znalca, čo oceňuje porovnávaním, nevyhovára sa na vyhláškové úradné ceny.

Platia nejaké "úradné ceny" pozemkov a stavieb?
Ako možno dospieť k cene primeranej lokalite pozemku?
Sadzby cien v prílohách vyhlášky č. 492/2004 Z.z. v platnom znení roku 2019 platia alebo nie?
Aký je súčasný stav znalectva u nás?
Ako je to u nás pri ohodnocovaní pozemkov, rodinných domov, chát?
Tými stránkami o znalectve v angličtine sa nevyhneme?
Čo si mám od znalca pri ocenení pozemku vyžiadať?
Ako sa ocení dom, chata, jednotlivý pozemok?
Ako sa ocení majetok celého podniku?
Ako sa ocení práve dokončená, nová stavba?
Načo teda slúžia sadzby podľa vyhlášky č. 492/2004 Z.z. a jej zmeny?
Dá sa ocenenie inak ako podľa sadzieb vyhlášky obhájiť aj pred súdom?
Z čoho znalec získa poznatky o cene?
Čo sa stane ak ten od koho kúpim dom zomrie skôr ako získam list vlastníctva?
Katastrálne úrady sú preťažené a rozhodnutie o vklade trvá dlho. Neprídem o vlastníctvo?
Načo rozlišovať účinnosť a čas podpisu kúpnej zmluvy?
Mám podpísanú kúpnu zmluvu na garáž s obcou. Keby som sa nedožil vkladu do katastra, zostane garáž manželke?
Mám pozemky užívané družstvom, ktoré ide do bankrotu. Prídem o ne?
Čo je to pojem konkurz, keď sa aj tak všade hovorí len o bankrote?
Kto riadi konkurz?
Je rozdiel medzi likvidáciou a konkurzom?
Je pri konkurze nádej získať nevyplatené nájomné?
Ako to bolo s pozemkami ktoré užívalo družstvo ešte pred rokom 1989?
Ako si prihlásiť pohľadávku voči družstvu v konkurze?
Ako je to s úspešnosťou neprednostných pohľadávok?
Čo je to vyrovnanie?

Platia nejaké registre alebo sadzby cien pozemkov a stavieb?
Čitateľ z oblasti Vysokých Tatier dostal ponuku na kúpu jeho pozemku neďaleko hotela za 26,5 euro za 1m2. Ide o staršieho človeka, ktorý nevie posúdiť, či navrhnutá cena nie je predsa len nízka. Pýta sa, existujú nejaké oficiálne registre cien pozemkov a stavieb, podľa ktorých sa predávajúci a kupujúci musia pred úradmi riadiť?

Nie „registre“ čo má zrejme značiť „úradnú cenu“ na predaj, od 1.8.1990 na Slovensku nemáme. Platí len cena, za ktorú sa porovnateľné pozemky predávajú z voľnej ruky. Keby to bol poľnohospodársky pozemok na pestovanie vŕby na biopalivo, čistý výnos z neho je okolo 0,05 euro za m2 a jednou zo znaleckých techník, priamou kapitalizáciou, by mal hodnotu 20 násobok ročných výnosov čo je 20 x 0,05 = 1 euro za m2. No ak Vám ponúkajú okolo 30 euro za m2, z toho možno vyvodiť, že ide o pozemok vhodný na stavbu. Zrejme je už podľa schváleného územnom plánu nezastavaným stavebným pozemkom. Leží blízko jevstvujúceho hotela a  má cenu určite podstatne vyššiu ako vám ponúkajú.  Za ponúknutú cenu nepredajte. Urobili by ste  obchod, na ktorom by niekto iný poriadne zarobil. Ťažko by potom bolo možné dosiahnuť nápravu. Totiž priama náprava je možná vtedy, keď sa zmluva uzatvára v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Vtedy má predávajúci priamo možnosť od zmluvy odstúpiť. Súd ale skúma splnenie oboch podmienok. Inak by ste museli vynakladať úsilie nato, aby súd vyhlásil, že zmluva nevznikla. Právne podľa § 39 Obč. zák, pre rozpor s  dobrými mravmi a skutkovo vtedy, ak cena v zmluve by bola aspoň o viac ako o 50%, 80%, 100% nižšia   ako„cena za ktorú sa takéto pozemky v mieste predávajú“. Nedajte sa dobehnúť tak, že by vám niekto tvrdil, že pre pozemky platí „úradná cena“a ukazoval vám sumu 2,65 euro pre Vysoké Tatry v prílohe č. 3 teraz platnej vyhlášky č. 492/2004 Z. z.. Táto vyhláška pre prácu znalca totiž znamená, podľa § 2 písmeno g) tejto vyhlášky, že znalec ručí zato, že jeho ocenenie je v súlade s cenou za ktorú sa podobná nehnuteľnosť v mieste predáva z voľnej ruky. Metóda nato je predpísaná v bode E.1 prílohy č. 3 vyhlášky, a je to porovnávanie cien s inými kúpami v porovnateľnom mieste. Je to ešte pred bodom E.3 tej istej prílohy vyhlášky, kde sa ako vyhynutý dinosaurus skutočne zabudla ešte zo socializmu metodika oceňovania indexovania nejakých ani nie štatistických, ale v skutočnosti nikde sa nevyskytujúcich sadzieb. Znalec ale pozemok musí vedieť oceniť dvomi  metódami. Jedna je v spomenutom bode E.1prílohy vyhlášky a je to porovnanie s aspoň 3 už predanými podobnými nehnuteľnosťami. Ďalšia je v bode E.2 prílohy vyhlášky, kapitalizácia výnosu. Napríklad pre poľnohospodársky alebo lesný pozemok. Znalec vyberie vhodnejšiu metódu. Skrátka znalec musí poznať miestne ceny. Na súčasné miestne ceny stavebných pozemkov sa opýtajte v realitnej kancelárii. Ak ešte nie je v územnom pláne ako stavebný, kalkulujte akú má šancu stať sa ním.

na začiatok otázok

Ako možno dospieť k cene primeranej lokalite ?

Získať znalecký posudok alebo stačilo by obsahom rovnocenné odborné vyjadrenie od znalca, ktorý vie oceňovať všeobecnými cenami metodikou porovnávania kúpnych cien aj kapitalizáciou výnosu. Vo svojom okolí môžete takého hľadať medzi takými, čo pracujú pre realitné agentúry. Sú aj znalci zamestnanci, ale je ich málo. Slovenská sporiteľňa žiada solídne ocenenie aj pre svoje hypotéky. Ale naši znalci ešte stále nemajú naštudované dnes už medzinárodne zjednocované znalecké štandardy, čo znaleckí školitelia označujú za "znaleckú bibliu". V slovenčine bolo k dispozícii jedno z predchádzajúcich vydaní medzinárodných znaleckých štandardov od inštitúcie International Valuation Standards Committee. Je to odborná metodika,učebnica znalcov. Preklad 6. vydania z roku 2003, IVS 2003, predávalo pracovisko bratislavskej ekonomickej univerzity pôsobiace združenie Slovenská asociácia ekonomických znalcov. Člen spomenutej medzinárodnej asociácie. Upadli do histórie pokusov obnoviť tak nevyhnutné profesionálne znalectvo u nás, ale iste raz budú nasledovať aj najnovšie, aktualizované vydania, ale pre konfrontáciu s praxou bez znalosti štandardov by stačilo aj toto slovenské znenie staršieho vydania. V univerzitnej knižnici ho majú. Najnovšie vydania sú v angličtine ale tiež nie zadarmo. Jedny, od európskych lídrov, sa dajú získať na adrese http://www.ivsc.org/. Pravidelne ich aktualizujú každé dva roky. Tieto sú zrejme najvhodnejšie aj pre Slovensko, hoci okrem nich sa používajú viaceré iné, ale vecne zhodne zamerané štandardy. Napríklad takzvané európske EVS. TeGoVa, a iné, v každej krajine vlastné. V štandardoch je metodika na oceňovanie všetkých nehnuteľností, vrátane pozemkov každého druhu. Znalci majú pre ocenenie s istotou svojej špecializácie využiť vlastnú živú banku údajov o cenách z iných známych už realizovaných kúpach porovnateľných stavieb a pozemkov. Ich analýza v skutočne profesionálnom znaleckom posudku nesmie chýbať. Znamená to, že znalec oprie ohodnotenie o porovnanie ceny za 1m2z viacerých nedávno predávaných nehnuteľností. Technika ako to urobiť napríklad extrahovaním kúpnej ceny pozemku oddelením z ceny celej nehnuteľnosti,alebo 5 ďalších techník je súčasťou najzákladnejšej zručnosti znalca. Na poľnohospodársky pozemok zváži znalec vždydve metódy. Nielen porovnávanie kúpnych cien, ale aj kapitalizovanie výnosu. Vyberie vhodné ocenenie. 

na začiatok otázok

Sadzby stanovené vo vyhláške č. 492/2004Zb. neplatia ako cena?

Legislatívne, sadzby sú doslovne, v právnom slova zmysle protizákonné, lebo ministerstvo spravodlivosti nemá podľa zákona o cenách č. 18/1996 Z. z. právomoc predpisovať ceny nehnuteľností. Ich ponechanie vo vyhláške je len bezradnosť. Šťastie v nešťastí je aspoň to, že  do vyhlášky zapísané sadzby sú len východiskom na ktoré nadväzuje ich indexácia znalcom. Možná je aj niekoľko desaťnásobná indexácia východzej sazby. Skrátka zúfalý anachronizmus. Veď na konci každej činnostiz nalca a vždy musí byť bezpodmienečne výsledok, ktorým je cena podľa miestneho trhu. Sadzby na tom nič nezmenia. A sadzby prílohy č. 1 a prílohy č. 14 vyhlášky č. 492/2004 Zb. nie sú všeobecné ceny. Vyhláška v § 2 písmeno g) predsa upravuje, že znalec musí vyčísliť sumu za ktorú by sa nehnuteľnosť dala predať na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. Popri rovnocenných iných technikách sadzby vyhlášky nepotrebujeme. V právnom predpise majú byť upravené les všeobecné formulácie o metódach a o ostatné sa postarajú znalecké štandardy, teória, literatúra, prax, komerčné organizácie svojimi databázami a elektronickými modelmi. Zo všetkého niečo jevstvuje aj u nás. Znalci však pracujú originálne, podľa vlastných poznatkov, takže sadzby vyhlášky ich v tom nemôžu rušiť. Nešťastím je, že ministerstvo poľnohospodárstva od pražskej byrokracie skúša kopírovať princípy cenovej regulácie pevnými sadzbami, naviac takou technikou, akú si nedovolili použiť ani naši predchodcovia napríklad pre znárodnenie alebo pre pozemkové reformy. Totiž aj zmienené predpisy predpisovali znalcovi držať sa všeobecnej ceny(vtedy nazývanej „obecná cena“). Češi naposledy vydali takúto anachronickú vyhlášku č. 3/2008 Sb., doteaz ju nezrušili, novelizujú ju. Na slovensku zákon o cenách takúto vyhlášlu zrušil. Ministerstvo spravodlivosti nemá právomoc regulovať ceny nehnuteľností. No a vzorom sú Poliaci alebo Rakúšania, Rusi, ktokoľvek, len nie v súčasnosti češi.

na začiatok otázok

Aký je súčasný stav znalectva u nás?

Po roku 1948 sa u nás prerušila plnohodnotná znalecká činnosť a na opätovné napojenie slúžia medziiným aj informácie na internete, najmä v angličtine. Napríklad na stránke http://www.appraisalinstitute.com/avantgardného inštitútu znalcov v Kalifornii, kde  nájdeme všetky potrebné informácie o súčasnom, už medzinárodne rozvinutom znalectve. Ich znalci sa delia na dve skupiny. V oblasti oceňovania majetku neslúžiaceho na podnikateľské účely,ako sú obydlia v rozsahu do 4 bytov a stavebné pozemky a na ocenenie ostatných nehnuteľností, najmä na podnikateľské účely. Na Slovensku sú v zozname znalcov voľne prístupného na webstrane ministerstva spravodlivosti http://www.justice.gov.sk/ , JASPI, rozčlenení na odbory stavebníctvo, poľnohospodárstvo, lesníctvo. Hľadanie v slovenskom  zozname znalcov roztrieštenom do netradičných znaleckých odvetví, je však vždy len prvým krokom. Špecialistu na typ nehnuteľností o ktorý vám ide, si musíte nájsť sami medzi znalcami spolupracujúcimi s hypotekárnymi bankami a s obchodníkmi s nehnuteľnosťami. Inak sa môžete dožiť nepríjemných prekvapení v nenáležitom odhade.

na začiatok otázok

Ako je to u nás pri ohodnocovaní pozemkov,rodinných domov, bytov, chát?

Znalci na oceňovanie rodinných domov, bytov, chát, jednotlivých lesných a poľnohospodárskych pozemkov majú metodiku porovnávania kúpnych cien upravenú vo vyhláške č. 492/2004 Z. z.. Pre  nehnuteľnosti tohto typu je vždy preferovanou metóda porovnávania kúpnych cien. Priamo v posudku znalec uvedie aspoň 3 jemu známe porovnateľné predaje v mieste, z ktorých odvodil cenu za 1 m2 alebo inú pomernú jednotku. Pozemok alebo byt, ktorý prináša výnos, prenajíma sa, ocení aj kapitalizáciou.

na začiatok otázok

Treba sa zaoberať internetovými stránkami o znalectve, keď sú obyčajne v angličtine?

Angličtina tu neznamená, že znalci budú používať texty a formuláre posudkov zahraničných znaleckých inštitúcií. Znalectvo však súvisí s medzinárodným rozvojom investícií do nehnuteľností a štandardná metodológia aj s ustálenými definíciami je najmä v angličtine. Na ich aktuálny preklad by mali mať znalci všeobecne prístupnú domácu profesijnú inštitúciu. Ale stále nemajú. Preklad jedných zo znaleckých štandardov do slovenčiny sa dal kúpiť za asi 60 euro , 1800 Sk na saez.sk, sympatickej zaniknutej asociácie ekonomických znalcov.

na začiatok otázok

Čo si mám od znalca pri ocenení pozemku vyžiadať?

Ak ide o pozemok na stavbu, odhad všeobecnej ceny a to metodikou porovnávania kúpnych cien. Tá dokáže zohľadniť polohu aj tam kde očakávané alebo už vynaložené významné investície zhodnotili ceny celej oblasti. Napríklad, ak sa v malom meste s dobrým dopravným pripojením na veľkomesto vybuduje celá štvrť rodinných domov, nárast cien býva aj o polovicu za dva roky. Vo veľkom meste máva ešte výraznejší vplyv napríklad vybudovanie metra. To len na ilustráciu toho, že aj takéto hľadiská patria do úvah o cene. V prípade keď ide  o ustálené pomery  pri rozhodovaní či predať alebo nie a za akú cenu, rozhodujú súčasné pomery. Aké je možné využitie pozemku, či ide o nezastavaný stavebný pozemok podľa územného plánu, jeho veľkosť, poloha. Aké ceny sa dosahujú za 1 m2 porovnateľných pozemkov v okolí.

na začiatok otázok

Ako sa ocení dom, chata, jednotlivý pozemok?

Metodikou porovnávania kúpnych cien tam, kde sú k dispozícii údaje o už realizovaných, porovnateľných kúpach za všeobecnú cenu. Platí najmä pre rodinné domy, rekreačné a podobné stavby, poľnohospodárske a lesné pozemky. Najlepšie informácie o miestnom trhu majú sprostredkovateľské organizácie, realitné agentúry či kancelárie. Ich činnosť je dnes už zabehaná a pracujú v nich osoby zapísané v zozname znalcov na odhad hodnoty nehnuteľnosti. Pred súdom alebo iným štátnym orgánom možno tiež docieliť, aby bol za znalca prizvaný odborník, napríklad z  realitnej agentúry ktorý síce nie je v zozname  (znalec ad hoc). To pre nehnuteľnosti nebýva často,pretože nejde o nejaký špeciálna vedný odbor, ale rozhoduje to, či odhadca má k dispozícii  živú banku údajov z trhu, podľa ktorej môže odborne porovnať už realizované predaje nehnuteľností s tou, ktorú treba oceniť. Namiesto posudku možno plnohodnotne použiť aj odborné vyjadrenie. Záleží na správnosti ocenenia, nie na forme papiera. Námietky voči postupu znalca je najúčelnejšie oprieť o posudok iného znalca služby  ktorého si objednáme alebo o odborné vyjadrenie obchodníka s nehnuteľnosťami s odhadom hodnoty za 1m2 plochy osobitne pre pozemok a osobitne prestavbu. Výnos prinášajúce nehnuteľnosti sa ocenia aj kapitalizáciou. Vtedy znalec musí poznať úroveň kapitalizačnej miery v % k cene. Ocenenie je podiel čistého výnosu a kapitalizačnej miery. Napríklad pozemok bude kapitalizovať celkovou mierou, Ro, ktorá bude 5% alebo 6% a podobne. Stavbu kapitalizáciou  ročného čistého výnosu z nájomnému celkovou mierou, Ro, napríklad 9,1% alebo 10,0% a tak podobne. Spomenul som tu jednu z techník, priamu kapitalizáciu. V nej ide o vzťah kde cena je podiel výnosu a miery kapitalizácie. Pri metóde porovnávaním predajov  sa analyzuje pomer ceny a plochy.  Nielen metódu ale aj techniku analýzy vyberie a odôvodní znalec. Naozaj už treba rozlišovať medzi znalcami a „znalcami“.

na začiatok otázok

Ako sa ocení majetok celého podniku?

Metodikou kapitalizovania čistého výnosu. Odhad sa robí pomocou prevodu výnosu, zisku do ceny. Po nástupe výpočtovej techniky a s dostupnosťou počítačových modelov na výpočty sa  od 60 rokov popri priame kapitalizácie konštantného jednoročného čistého výnosu jedinou a konštantnou kapitalizačnou mierou, Ro, širšie používa technika diskontovania peňažných tokov, DCF. Teda technikou kapitalizácie z predpokladaných finančných tokov v jednotlivých rokoch v budúcnosti, analizovaním odhadovaných budúcich príjmov a výdajov a z nich dosahovaných výnosov. Za týmto rozlišovaním sa skrývajú pojmy medzinárodnej znaleckej metodiky, v Amerike Income Rates pre techniky peňažných tokov a  Yield Rates pre ročnú mieru. Napríklad jeden výrobný závod bol ocenený ako 14,4 násobok ročného výnosu, zisku. To je celok, teda 100%a percentuálna miera pre návratnosť investície napríklad kupujúcim pretento 14.4 násobok je 100 : 14,4 je zaokrúhlene 7%. To je celkom dobrá návratnosť. Ak zasa vieme pre druh nehnuteľnosti v mieste kde leží percentuálnu mieru návratnosti, z ročného výnosu vyplýva ocenenie. Napríklad ak pre ornú pôdu je celková kapitalizačná miera, Ro,  5% ocenenie je 20 násobok ročného výnosu. Podobne miery podľa predpokladaných, budúcich peňažných tokov, Cash Flow Rates. Odhadovaním návratnosti cez zisk pred zdanením alebo cez disponibilný čistý ziska techniky návratnosti investície ako sumy investovanej, sumy so ziskom,hodnotením rizika až prínosy z neho a ďalšie pojmy ktoré tu naznačujú nutnosť originálneho postupu znalca so znalca špecialistu na druh nehnuteľnosti  a miestny trh. K súčasnej hodnote budúcich výnosov sa priráta čistá suma odhadovaná ako výnos za predaj na konci obdobia(residual).

na začiatok otázok

Ako sa ocení práve dokončená, nová stavba?

Podľa nákladov na vybudovanie stavby a pripočíta sa cena pozemku. Je to metodika vhodná na oceňovanie práve dokončených stavieb alebo tých, ktoré kedysi prinášali výnos, ale už sa v nich dlhšie nepracuje. Podľa tzv. reprodukčných nákladov sa oceňuje tak, že sa zistia náklady, za ktoré by sa oceňovaná stavba dala postaviť pri súčasných cenách stavebných prác. Akoby aj používaná stavba bola práve dokončená. Použije sa cena za jeden štvorcový meter zastavanej plochy alebo za jeden kubický meter obstavaného priestoru. Za opotrebenie vekom sa suma potom primerane zníži. Pre murované stavby sa z ich  životnosti odvodí miera zníženia lineárneho ročného percentuálneho zníženia hodnoty. Prihliada sa aj na iné znehodnotenie ako bežným používaním či na zhodnotenie o zostatkovú hodnotu pred časom vynaloženej zhodnocujúcej investície. To je metóda vhodná aj pre špeciálne nehnuteľnosti,pre ktoré znalec nenájde dosť porovnateľných predajov alebo majú neopakovateľné konštrukčné vyhotovenie. K cene za stavbu sa pripočíta sa všeobecná cena pozemku.

na začiatok otázok

Načo slúžia sadzby podľa predpisov?

Nejde tu o problém predpisov rôznej právnej sily, ale o ich rozdielne vecné zameranie. Jedným z prípadov, keď namiesto všeobecnej ceny, obchodnej hodnoty, sa zatiaľ používajú administratívne sadzby sú každoročne platené dane z nehnuteľností. Na Slovensku ešte najmenej niekoľko rokov bude chýbať daňový kataster. Je to operát, kde je ocenená každá zdaňovaná nehnuteľnosť a jej cena sa každé 4 roky masovo, v celej obci, aktualizuje. Vytvorenie takéhoto katastra si vyžaduje prácu aspoň 4 ročnú prácu a zatiaľ sa na ňom pracovať ani nezačalo. Aký by mal byť, to by sme sa mohli dozvedieť napr. z našich starších zákonov z dvadsiatich rokov nášho storočia, alebo teraz nainternete v pojme Fiscal Cadastre. Našťastie sadzby sú minimálnymi, takže vlastne sú aj sú nanič.Iným nechceným príkladom predpisu s anachronickými  sadzbami je najmä ministerstvom pôdohospodárstva gestorované nariadenie vlády pre árondáciu. To isté ministerstvo do vyhlášky č. 492/2004 Z. z. neorganicky pretlačilo do príloh viaceré sadzby k pozemkov a trvalým porastom na nich,  v nejasnom konflikte k základnej a určujúcej metodike oceňovania nehnuteľností. Sadzby ale nemôžu mať vplyv na konečnú sumu odhadu od špecialistu na oceňovanie. Je to vlastne pokračovanie stavu, keď sme museli hľadieť na znalecký posudok ako na nepoužiteľný a skutočnú  hodnotu nehnuteľnosti si nechať oceniť  dokumentom formálne označenom ako odborný odhad. Až po výslovné zapísanie pojmu odborného odhadu ako rovnocenného znaleckému posudku v ustanovení Občianskeho zákonníka.  

na začiatok otázok

Dá sa ocenenie podľa všetkých troch metód ocenenia obhájiť aj pred súdom?

Tu je cieľom to, aby čitateľ získal istotu, že všeobecné ceny platia, ich výška sa dá odborne zistiť a  pred súdom obhájiť. Všetky tri sú aj vo vyhláške č. 492/2004 Z. z. uvedené. Sú rovnocenné. Judikáty sú k tomu rovnaké, či už v Amerike alebo v Európe. Jeden z nich je uvedený na tejto webstrane v tlačítku „stanovisko súdu“. Bolo by veľmi smutné, keby ani znalec začiatočník nevedel oceňovať všetkými tromi metódami. Napríklad oceňovaný byt v „pôvodnom stave“ v konkrétnom paneláku v konkrétnom mieste v Bratislave Petržalka je jedným z bytov bežne v dome prenajímaných študentom ekonomickej univerzity. Znalec vie, že jeho aktuálna cena na trhu je napríklad 1600.-euro/m2 podlahovej plochy. Z toho vyplýva cena celého bytu. Prenajímajú si ho 4 študentky a každá platí po 120 euro mesačne (za 10 školských mesiacov všetky4800 euro) plus energie. Majiteľka má svoje výdavky za byt a tak jej ročný čistý výnos je nižší, povedzme 80% z hrubého výnosu čiže 3840 euro. Takáto kalkulácia z pomeru cena = čistý ročný výnos : kapitalizačná miera vedie k napríklad k miere Ro = 10%. Aj znalec začiatočník pozná miestne pomery a to nielen ceny za m2 predaných porovnateľných bytov ale aj to aký je pomer medzi cenou a ročným čistým nájomným  skutočne prenajímaných bytov v lokalite,Ro (%). Môže rutinne a dlhodobo nemenne používať tú istú kapitalizačnú mieru, trebárs Ro = 10%, 9,1%, 8% a podobne), to znalci na malé nehnuteľnosti robia často. Môže využívať počítačový program od komerčnej organizácie, ktorá sa stará o aktualizáciu údajov miestneho trhu. Ale nemôže pred súdom vylúčiť námietky voči jeho nesprávne použitým technikám a sumám. No a kategoricky: nemôže skrývať neznalosť všetkých troch metód a neznalosť aktuálnych  dát pre analýzu miestneho trhu za cudzie údaje. Nieto ešte za akési vraj „úradné ceny“.            

na začiatok otázok

Z čoho znalec získa poznatky o cene?

Na to, aby znalec vyčíslil všeobecnú cenu metodikou porovnávania kúpnych cien, potrebuje poznať viac skutočne realizovaných prípadov. Tie musí spracovať tak, aby zistil cenu za mernú jednotku (meter štvorcový, alebo meter kubický).No a takúto živú banku údajov majú v súčasnosti k dispozícii sprostredkovateľské organizácie, realitné agentúry. Iste by sme mohli hovoriť aj o zlých skúsenostiach. Napr. stretol som sa aj s tým, že realitná kancelária okrem provízie chcela polovicu kúpnej ceny, ktorú dosiahne nad istú hranicu ceny. Lenže nie nesúlad s právom, ale súlad právneho stavu so skutočnosťou je východzím bodom úvah súdu, účastníkov i znalcov.

na začiatok otázok

Čo sa stane ak ten od koho kúpim dom zomrie skôr ako získam list vlastníctva?

Priateľ ma nedávno upozornil na možnosť kúpy staršieho domčeka v menšej obci, za 10000 € v susedstve jeho chalupy s tým, že v časti domu bude mať starký právo doživotného bývania. Má však obavu, či skončí kupovanie kým sa dá so starkým ešte rozumne komunikovať. Trvá to pridlho, geometrický plán, zmluva, zápis do katastra. Aj priateľ svoju chalupu kúpil od 80-ročnej babičky, ktorá zomrela skôr, ako ho v katastri zapísali ako vlastníka. Jeho susedovi nepomohli vraj ani sľuby právnika, že prepis vlastníctva vybaví do troch dní. Môže kupujúci počas konania v katastri prísť o dom aj o peniaze,ktoré za dom zaplatil?

Pokojne môže dotyčný pán vyčkať, kým kataster vykoná ku kúpnej zmluve právoplatný vklad vlastníckeho práva. Nič sa nestane, ak by aj starý pán zomrel v čase medzi podpisom zmluvy a vkladom do katastra nehnuteľností. Zmluva zaväzuje aj dedičov starého pána. Len už jeho zmluvne dojednané právo doživotného bývania ani kúpnu cenu by si nestačil užiť. 

na začiatok otázok

Katastrálne úrady sú preťažené a rozhodnutie o vklade trvá dlho. Neprídem o vlastníctvo?

Argumentáciu k tomu, že nie, nájdete v judikáte Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (rozsudok 4 Sž/99 z 28. 9. 1999). V ňom opravil nesprávne stanovisko Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, podľa ktorého smrť účastníka zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľnosti by mala znamenať prerušenie ešte neskončeného katastrálneho konania. Najvyšší súd SR vyložil, že práva a povinnosti zo zmluvy, ktorou sú účastníci od jej podpisu viazaní (§ 43a ods. 1Občianskeho zákonníka) smrťou prechádzajú aj na dedičov. V prípade nehnuteľnosti je právoplatnosť podpísanej zmluvy oddelená od jej účinnosti, to znamená, možnosti úspešne sa domáhať plnenia zmluvy. Nie je teda nutné zvyšovať si výlohy o poplatok okolo 266 € za urýchlený vklad. Veď nejde o strach, že predáva podvodník, že za sebou predá tú istú nehnuteľnosť viacerým. A nápad s delením zápisov do katastra na  rýchle za 266 € a menej rýchle za 66 €, je len provizórium. Hoci hovorí sa, každé provizórium trvá najdlhšie. Dúfajme že toto nie.          

na začiatok otázok

Načo rozlišovať účinnosť a čas podpisu kúpnej zmluvy?

Pretože účinnosť síce nastane až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu, avšak viazanosť je taký občianskoprávny vzťah, ktorý prechádza aj na právnych nástupcov zomretého, ktorí sú potom účastníkmi konania o povolení vkladu. Preto kataster musí riadne pokračovať v konaní, ktorého výsledkom bude,že čitateľa zapíše ako riadneho vlastníka, prípadne bezpodielového spoluvlastníka s manželkou. Bez toho, aby potreboval nejaké sľuby alebo službičky ľudí, ktorí sa bez ostychu chvália svojou korupčníckou zdatnosťou.

na začiatok otázok

Mám podpísanú kúpnu zmluvu na garáž s obcou. Keby som sa nedožil vkladu do katastra, zostane garáž manželke?

Áno, zostane. Je tu judikát (rozsudok NS SR č. 4 Sž/99 z 28. 9. 1999) ktorý síce bol vydaný v konkrétnom prípade darovacej zmluvy, ale na argumentáciu podľa neho nie je rozhodujúce, či ide o kúpu, výmenu alebo darovanie nehnuteľností. Rozhodujúce je, aby sme rozlišovali samotný občianskoprávny vzťah od administratívneho konania na katastri. V zmluve doterajší a nový vlastník prejavili vôľu v zmysle § 43a ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorej výsledkom je platná zmluva. Od jej podpisu sú ňou viazaní nielen užívatelia bytov, alebo v tomto prípade garáží, ale aj obec, ktorá je účastníkom občianskoprávneho vzťahu. Nie je zrejme pravdepodobné, že by namiesto obce nastúpil nejaký iný jej právny nástupca. V prípade smrti kupujúceho však zmluva s obcou platnosť nestratí a na konci bude vklad nových vlastníkov, právnych nástupcov kupujúceho. Potrebnú právnu istotu k tomu nám dáva práve uvedený judikát.

na začiatok otázok

Mám pozemky užívané družstvom, ktoré ide do bankrotu. Prídem o ne?

Bývam v Bratislave a s bratom sme v rodnej obci zdedili, každý po necelé dva hektáre pôdy. Po roku 1989 sme najskôr chodili okolo nového dedičského prejednávania, potom plno papierovania s družstvom, a nakoniec sme od neho nedostali ani korunu. Teraz mi konkurzný správca družstva poslal dve tlačivá na prihlásenie pohľadávky do konkurzu. Znamená to, že v konkurze o pôdu zase prídeme, alebo nebodaj budeme ešte platiť aj dlhy družstva ?

O pôdu neprídete, zostane vaša, dlhy družstva platiť nebudete a ak sa nepôjdete radiť s právnikom, okrem poštovného za odoslanie vyplneného tlačiva, vás to nebude nič stáť. Ale ani žiadne peniaze pre vás z konkurzu družstva nečakajte.

na začiatok otázok

Čo je to pojem konkurz, keď sa aj tak všade hovorí len o bankrote?

Aby sme si porozumeli, musíme sa držať presného významu právnych pojmov a to likvidácia, konkurz, alebo teraz takzvaná reštrukturalizácia,  predtým odporovanie. Najmä tých dvoch posledných toho veľa v praxi nevidíme. Všetko sú to aj u nás z minulosti známe postupy.

na začiatok otázok

Kto riadi konkurz?

Namiesto právomoci riaditeľov, doterajších majiteľov podniku ale aj štatutárnych zástupcov, výkonných riaditeľov, všetka právomoc prejde na jedinú osobu, diktátora, ktorým je správca konkurznej podstaty pod dozorom súdu. Pritom nejde o likvidáciu, ale o konkurz, hovorovo označovaný ako bankrot. Pri likvidácii na konci vždy musí byť suma kladného zostatku a to aj po vyrovnaní všetkých záväzkov podľa pravidiel zákona. Tie pravidlá práve vedú k tomu, že na obyčajné dlhy napríklad dodávateľom za ich fakturované ale nezaplatené dodávky pre skrachovanú firmu, sú peniaze len na zlomok z nich. Možno 3 možno 5 % z nárokovaného dlhu, viac v praxi  málokedy. Skôr menej. Kým likvidácia sa vykonáva mimo súdu,konkurz, vyrovnanie a odporovanie či teraz reštrukturalizácia, prebieha pod dozorom súdu. Konkurz je právny inštitút platný aj na Slovensku ešte podľa predchodcu terajšej úpravy, podľa zákona z roku 1931 (zák. č. 64/1931 Zb. z. an. o konkurze, vyrovnaní a odporovaní). Teraz platí zákon č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii, ale asi 6 tisíc už začatých konkurzov sa dokončí podľa jeho predchodcu, zákona č.  328/1991 Z. z..

na začiatok otázok

Je rozdiel medzi likvidáciou a konkurzom?

K rozdielnosti likvidácie a konkurzu uvediem príklad z rozhovoru s podnikateľom, ktorý mal spoločnosť s ručením obmedzeným (s. r. o.), nikoho nezamestnával a prestal podnikať. Všetko vybavenie predal inému podnikateľovi. Teraz dostal na adresu pôvodnej spol. s r. o. zo súdu žalobu, na zaplatenie väčšieho dlhu. O ktorom ale ten, čo prevzal jeho firmu, ani nevedel. Keďže tu teda tu nie je súlad skutočnosti a právneho stavu, vyriešiť sa to dá len tak,že sa dosiahne ich súlad a potom sa použije zákonná úprava.

Logické je, že nový podnikateľ musí prevziať nielen počítač, objednávky a pod., ale aj nezaplatené dlhy. Zaplatí za to, o čo je viac majetku (aktív) ako dlhov (pasív). Taký istý je pohľad aj na skončenie akéhokoľvek podnikania likvidáciou. Vrátane poľnohospodárskeho družstva. Likvidátor predáva majetok a platí dlhy. Ale vždy musí mať prevahu aktív nad pasívami, to znamená, že na konci, keď sa firma aj vymaže z registra, majiteľovi zostane nejaký zisk. Ak by likvidátor zistil, že je viac dlhov ako majetku, musí dať na súd návrh na konkurz.

na začiatok otázok

Je pri konkurze nádej získať nevyplatené nájomné?

Konkurz znamená, že podnik je predlžený (pojem zo zákona - s krátkym l).Takže nutne musí niekto svoje pohľadávky nenávratne stratiť. Takým druhom pohľadávky býva aj nevyplatené nájomné, lebo nejde o prednostne vyrovnávanú pohľadávku. Trebárs na poľnohospodárskych družstvách, kde okrem majetku družstva (maštale, stroje, dobytok a pod.) má družstvo od mnohých drobných vlastníkov v prenájme (árende), poľnohospodársku pôdu, za ktorú im teda musí platiť nájomné (árendu). Nájomný vzťah vznikol bez ďalšieho úkonu, zo zákona (§22 ods.2 zák. č. 229/1991 Zb), bola k nemu uzatvorená zmluva a možno ho vypovedať vždy k 1. októbru. Pri konečnom rozvrhu sumy získanej správcom konkurznej podstaty speňažením celej firmy, však na dlhy z nájomného obyčajne nezostane nič.

na začiatok otázok

Ako to bolo s pozemkami ktoré užívalo družstvo ešte pred rokom 1989?

Pred rokom 1989 štátny notár vec skončil tak, že dedičsky vysporiadal len dom, záhradu pri ňom a vinicu, ktoré neboli užívané JRD. O poľnohospodárskej pôde uviedol len to, že je združená a preberá ju len jeden z dedičov. Najčastejšie bez popisu parciel. Po roku 1989 bolo možné využiť zákonom časovo ohraničenú možnosť vrátiť sa k takýmto dedičským rozhodnutiam a napr. dvaja bratia sa stali sa vlastníkmi pôdy, každý v polovici.

na začiatok otázok

Ako si prihlásiť pohľadávku voči družstvu v konkurze?

Premena sa stala aj so samotným družstvom, ktoré je teraz družstvom podielnikov (zák. č. 42/1992 Zb.). Majetok družstva sa rozdelil na podiely jednotlivých podľa zákona oprávnených osôb a tento majetok družstva bude v konkurze speňažený, na vyplácanie pohľadávok. Ak napr. družstvo nezaplatilo doteraz žiadne nájomné za zdedené pozemky, platí tu trojročná všeobecná premlčacia lehota. Môžete si vypočítať, koľko ste mali za tri roky pred dňom vyhlásenia konkurzu, podľa nájomnej zmluvy, od družstva dostať. Túto sumu vpíšte do prihlášky pohľadávky a odošlite súdu. Poplatok sa za to teraz neplatí žiadny, podpis netreba overovať, dobre je poslať to doporučeným listom. Netreba nato nejaké tlačivá s predpísanou formou, treba len dbať aby, sa získal potrebný rozsah údajov.

na začiatok otázok

Ako je to s úspešnosťou neprednostných pohľadávok?

Aj takéto pohľadávky ľudia obvykle uplatňujú, hoci patria do takého zatriedenia, kde nie je nádej na ich zaplatenie. Samotný konkurz trvá dlhšiu dobu. Aj v rozvinutých krajinách trvá konanie viac než polovice konkurzov od uznesenia súdu o ich vyhlásení po rozvrhnutie speňažením získanej sumy, vyše troch rokov. Rozvrhnutie spočíva v tom, že predajmi získaná suma sa delí podľa skupín (tried). Tak, že keď sa splatia nároky predchádzajúcej triedy, ak zostane nejaká suma, uspokojujú sa pomerne pohľadávky nasledujúcej triedy. Neprednostný nárok napr. nájomného bude zaradený do štvrtej triedy, rovnako ako napr. pohľadávky dodávateľov (stavebných prác, strojov atď.). Skúsenosti hovoria, že aj v pri včasnejšom zahájení konkurzu, na pohľadávky takejto triedy zostáva len toľko, že každý dostane len okolo 5 % z uplatnenej sumy alebo ešte menej. Alebo nič. Prednosť majú totiž najskôr nároky platov zamestnancov, správcu,odmien ním objednaných znalcov a pod., ktoré sa vyplácajú priebežne. Vo výhode sú pohľadávky zabezpečené záložným právom. Potom napr. dane, poistné a ďalšie pohľadávky vymenované v triedach k poradiu nárokov.

na začiatok otázok

Čo je to vyrovnanie a reštrukturalizácia?

Súdom schválené vyrovnanie plní ten účel, že so súhlasom veriteľov,reprezentujúcich väčšinu pohľadávok, sa dlžník zachráni pred úplným hospodárskym zrútením. Veritelia aj tých tried pohľadávok, ktorí by v konkurze vyšli naprázdno, dostanú vo vyrovnaní stanovené percento svojich pohľadávok.

Náš zákon č. 328/1991 Zb o konkurze a vyrovnaní, ktorý platí pre už začaté konania, nerozlišuje v hlavných kritériách medzi vyrovnaním, ktoré sa prijme v prebiehajúcom konkurze (nútené vyrovnanie podľa § 34 a nasl.) a vyrovnaním mimo konkurzu (§ 46 a nasl.).

Vyrovnanie musí zabezpečiť 100 % zaplatenia prednostných pohľadávok (sú vymenované v § 54) a najmenej 20 % do jedného roka pre ostatné pohľadávky [§ 40ods. 1 písm. e)]. Takže až 80 %, alebo iné, nižšie, vo vyrovnaní stanovené percento neprednostných pohľadávok, dlžník nemusí zaplatiť a to mu umožní prežiť.

Podmienky na návrh vyrovnacieho konania sú zhodné s podmienkami začatia konkurzného konania. Neschopnosť dlžníka plniť splatné záväzky (insolvencia),alebo ak pasíva prevyšujú aktíva (predlženie).

Namiesto vyrovnania podľa zákona č. 7/2005 Z. z. nastúpil inštitút reštrukturalizácie. Napríklad keď spoločnosť známeho kráľa nehnuteľností Donalda Trumpa, Tramps Hotels and Casinos Inc. v Atlantic City v priebehu 9 rokov stratila hodnotu akcie z 34 USD na 52 centov,v reštrukturalizácii banka Credit Suise First Boston investovala do spoločnosti 400 miliónov USD s primeraným zabezpečením, v reštrukturalizácii podiel akcií Mr Trumpa klesol z 56% na 27% a stratil postavenie výkonného riaditeľa a predsedu spoločnosti. Na rozdiel od konkurzu, keď podnikatelia odstránia skrachovanú spoločnosť z podnikateľského prostredia, pri reštrukturalizácii alebo pri vyrovnaní dodávatelia sa síce vzdajú trebárs 45% svojich nárokov, ale ponechajú spoločnosť vo svojom podnikateľskom prostredí v nádeji na jej obnovenie, na ktorom majú záujem.      

 

na začiatok otázok

Čo je to odporovanie a čo reštrukturalizácia?

Odporovanie je upravené je v § 42a Občianskeho zákonníka a v § 15a odporovanie v konkurze teraz v § 58  zákona č. 7/2005zákona o konkurze a reštrukturalizácii. Osobitnosťou je, že odporovaním sadá do 3 rokov od uzatvorenia, napadnúť zmluva, ktorou bol úmyselne ukrátený veriteľ, bez toho, aby bola absolútne neplatná. Zostáva vo vzťahu dlžník a jeho zmluvná strana, alebo vôbec vo vzťahu k tretím osobám, v platnosti. Odporujúci veriteľ alebo správca konkurznej podstaty je však oprávnený žiadať vrátenie toho, o čo sa majetok dlžníka zmenšil. Ide o žalobu na plnenie. Napr. ak bol takto predaný nejaký stroj za neprimerane nízku cenu, kupujúci musí rozdiel doplatiť.

Zákon odlišne upravuje podstatnú podmienku preukázania úmyslu ukrátiť veriteľov vo vzťahu k blízkym osobám dlžníka a k ostatným osobám. Ale na dokázanie, že úmysel ukrátiť svojich veriteľov musel byť druhej strane známy,postačí, ak je zistené, že veriteľ si mohol takú znalosť obstarať, keby bol postupoval s riadnou starostlivosťou kupujúceho. Keďže ide o veci, ktoré sú obvykle predmetom kúpy, nedá sa v odporovaní vyhovoriť na nejakú predstieranú neznalosť, na zmanipulovaný znalecký posudok a podobne. Môžeme však len konštatovať, že ani inštitút odporovania tak, ako aj vyrovnania alebo po novom reštrukturalizácie sa u nás ešte nevžil tak, ako je využívaný v rozvinutých krajinách.

na začiatok otázok