Časté otázky

Vitajte na strane odpovedí na najčastejšie kladené otázky. Ak máte otázku, ktorá bude obojstranným obohatením, zlou skúsenosťou zo života, prosím položte ju na adresu jozefkmet@hotmail.com

Oproti zvyklostiam o stručnosti pri FQA - často kladeným otázkam, píšem rozsiahlo. Otázky sú k právne relevantným skutkom. Často na štátom nezvládnuté prekonanie dvojtvárnosti známej pred prevratom 1990 ako čierne ceny a úradné ceny. Som autoritou normotvorby oceňovania nehnuteľností od roku 1982, takže som inicioval zmeny praxe od vyhl. č. 129/1984 Zb.. K úvahám o obsahu právnych predpisov a ich jednotného aplikovania . Podľa členenia: teoretici na univerzitách, ministerskí úradníci, znalci. Slovenskí znalci nemajú a nepoznajú znalecké štandardy, čo je kniha, ktorú americkí znalci volajú "znalecká biblia". A preda len máme aj legálne vyhlásené, podľa českého anachronického príkladu, "úradné ceny". Zaviedlo ich ministerstvo poľnohosodárstva pre scelovanie, komasácie. Novelou zákona. Aj český vzor úradných cien sa opiera o jeden odsek zákona a české ministerstvo financií k nemu vydáva vyhlášku. A preto, pre takýto chaos ani na časté otázky niet stručných odpovedí. 

Platia nejaké úradné sadzby cien pozemkov a stavieb?
Ako možno dospieť k cene primeranej lokalite pozemku?
Sadzby stanovené vo vyhláške č. 492/2004 Z. z. neplatia ako úradná cena?
Aký je súčasný stav znalectva u nás?
Ako je to u nás pri ohodnocovaní pozemkov, rodinných domov, chát?
Treba sa zaoberať internetovými stránkami o znalectve, keď sú obyčajne v angličtine?
Čo si mám od znalca pri ocenení pozemku vyžiadať?
Ako sa ocení dom, chata, jednotlivý pozemok?
Ako sa ocení majetok celého podniku?
Ako sa ocení práve dokončená, nová stavba?
Načo slúžia sadzby podľa vyhlášky č. 492/2004 Z. z. a jej zmien?
Dá sa ocenenie inak ako podľa sadzieb vyhlášky obhájiť aj pred súdom?
Z čoho znalec získa poznatky o cene?
Čo sa stane ak ten od koho kúpim dom zomrie skôr ako získam list vlastníctva?
Katastrálne úrady sú preťažené a rozhodnutie o vklade trvá dlho. Neprídem o vlastníctvo?
Načo rozlišovať účinnosť a čas podpisu kúpnej zmluvy?
Mám podpísanú kúpnu zmluvu na garáž s obcou. Keby som sa nedožil vkladu do katastra, zostane garáž manželke?
Mám pozemky užívané družstvom, ktoré ide do bankrotu. Prídem o ne?
Čo je to pojem konkurz, keď sa aj tak všade hovorí len o bankrote?
Kto riadi konkurz?
Je rozdiel medzi likvidáciou a konkurzom?
Je pri konkurze nádej získať nevyplatené nájomné?
Ako to bolo s pozemkami ktoré užívalo družstvo ešte pred rokom 1989?
Ako si prihlásiť pohľadávku voči družstvu v konkurze?
Ako je to s úspešnosťou neprednostných pohľadávok?
Čo je to reštukturalizácia a čo vyrovnanie?

Platia nejaké registre alebo sadzby cien pozemkov a stavieb?
Otázku položil čitateľ z oblasti Vysokých Tatier, ktorý dostal ponuku na kúpu jeho pozemku neďaleko hotela za "uradnú cenu". Ide o staršieho človeka, ktorý nevie posúdiť, či navrhnutá cena nie je predsa len nízka. Pýta sa, existujú nejaké oficiálne registre cien pozemkov a stavieb?

Nie „registre“ čo má zrejme značiť, úradnú cenu, od 1.8.1990 na Slovensku nemáme. Regulovať ceny nehnuteľností môže len ministerstvo financií podľa § 5 zákona ocenách. Alebo kto má takúto pôsobnosť podľa osobitného zákona. Ministerstvo spravodlivosti to nemá a tak sumy čo nájdeme v prílohách vyhl. č. 492/2004 Z. z. nemajú právnu oporu. V česku takéto vyhláškové ceny ale vydalo a stále vytrvalo novelizuje ich ministerstvo financií. To formálne má právomoc, ale samotné sadzby ich vyhlášky sú trápnym odvarom množstva tzv. automatizovaných oveňovacích modelov. Tie vydávajú súkromné spoločnoti. Ani na ne sa znalec nemôže odvolávať, nemôže sumy vybrané odtiaľ nazvať znaleckým posudkom. To hovoria znalecké štandardy

Ale pozemok vhodný na stavbu,   blízko jevstvujúceho hotela, má cenu niekoľkonásobne vyššiu ako vám ponúkajú.  Nepredávajte. Urobili by ste  obchod, na ktorom by niekto iný poriadne zarobil. Ťažko by potom bolo možné dosiahnuť nápravu. Totiž priama náprava je možná vtedy, keď sa zmluva uzatvára v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok. Vtedy má predávajúci priamo možnosť od zmluvy odstúpiť. Súd ale skúma splnenie oboch podmienok.

Ak znalec označí svoj odhad ako znalecký posudok, ručí zato, že jeho ocenenie je v súlade s cenou za ktorú sa podobná nehnuteľnosť v mieste predáva z voľnej ruky. Metóda nato je predpísaná v bode E.1 vyhlášky, čo je pred bodom E.3, kde sa zmienené číslo "úradnej ceny" ako vyhynutý dinosaurus ešte skutočne uvádza . Ale máme desiatky rozsudkov európskeho súdu napr. pre talianskych majiteľov, kde napriek rozsudku investor ignoroval všeobecnú hodnotu. Správne znalec na ocenenie pozemku vyberie vhodnejšiu z dvoch metodík. Jedna je v spomenutom bode E.1 prílohy vyhlášky a je to porovnanie s aspoň 3 už predanými podobnými nehnuteľnosťami. Ďalšia je v bode E.2 prílohy vyhlášky a podľa nej cena musí byť aspoň 10 až 20 násobok ročného výnosu z pozemku. Ak ide o poľnohospodársky pozemok alebo prenajímaný napríklad ako parovisko . Na súčasné miestne ceny stavebných pozemkov sa opýtajte v realitnej kancelárii. Ak ešte nie je v územnom pláne ako stavebný, kalkulujte jeho šancu stať sa ním.

na začiatok otázok

Ako možno dospieť k cene primeranej lokalite ?

Vhodné by bolo získať znalecký posudok alebo stačí odborné vyjadrenie od znalca, ktorý vie oceňovať všeobecnými cenami metodikou porovnávania kúpnych cien. Vo svojom okolí môžete vyhľadať takéhoto znalca medzi pracovníkmi realitných agentúr, sprostredkovateľských organizácií. Naši znalci ešte stále nemajú v slovenčine k metodike porovnávania kúpnych cien podrobnejšiu literatúru. Je už však v slovenčine k dispozícii aj jedno z predchádzajúcich vydaní medzinárodných znaleckých štandardov od inštitúcie International Valuation Standards Committee. Je odborná metodika, učebnica znalcov. Preklad 6. vydania z roku 2003, IVS 2003, vydalo svojho času na pracovisku Bratislavskej ekonomickej univerzity pôsobiace združenie www.saez.sk. , člen spomenutej medzinárodnej asociácie. V originály nasledovali novšie a novšie vydania od www.ivsc.org, pravidelné aktualizácie. Nie v slovenčine. Tie sú zrejme najvhodnejšie aj pre Slovensko, hoci okrem nich sa používajú viaceré iné, ale vecne zhodne zamerané štandardy, napríklad takzvané európske EVS. Zadarmo sú na internete kanadské. V štandardoch je metodika na oceňovanie všetkých nehnuteľností, vrátane pozemkov každého druhu. Znalci majú pre ocenenie s istotou svojej špecializácie využiť vlastnú  živú banku údajov o cenách z iných známych už realizovaných kúpach porovnateľných stavieb a pozemkov. Ich analýza v skutočne profesionálnom znaleckom posudku nesmie chýbať. Znamená to, že znalec oprie ohodnotenie o porovnanie ceny za 1m2 z viacerých nedávno predávaných nehnuteľností. Technika ako to urobiť extrahovaním z kúpnej ceny cenu pozemku a oddelene cenu stavby, z prípadov, keď sa predávali pozemky so stavbami na nich, je súčasťou najzákladnejšej zručnosti znalca. Na poľnohospodársky pozemok zváži znalec vždy dve metódy. Nielen porovnávanie kúpnych cien, ale aj kapitalizovanie výnosu. Vyberie vhodné ocenenie. 

na začiatok otázok

Sadzby stanovené vo vyhláške č. 492/2004 Zb. neplatia ako cena?

Nie, sadzby prílohy č. 1 a prílohy č. 14 vyhlášky č. 492/2004 Zb. nie sú všeobecné ceny. A táto vyhláška v § 2 písmeno g)  upravuje, že znalec musí vyčísliť sumu za ktorú by sa nehnuteľnosť dala predať na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. To je výsledok ocenenia. Je to bezvýhradné definovanie úlohy znalca v medzinárodných znaleckých štandardoch. Ak sa náš znalec nebodaj bude musieť predsa len pohybovať v tej časti vyhlášky, kde sú v znení sú ešte  uvádzané, svojím charakterom dnes už anachronické sadzby, musí  nezávisle na tom teda poznať najskôr konečný výsledok, výslednú sumu ohodnotenia podľa analýzy podmienok  miestneho trhu. Keďže pozná výsledok, potom k sadzbám vyhlášky zvolí také koeficienty  aby sa vyhláške nepriečil. Je to absurdita v svojej podstate. Našťastie nezávisle natom vyhláška už pozná aj priame použitie metódy komparácie aj kapitalizácie, ktoré znalec použije bez ohľadu na nejaké prepisové sumy. Analýzou miestnych špecifík a špecifík oceňovanej nehnuteľnosti všade na svete znalec uvažuje o tom, ktorú z 3 metód použije, pri rozdielnom ocenení dvomi metódami, ktorá z nich je vhodná, ale nie tým, že by mu niekto predpisoval nejaké pevné indexy alebo dokonca „ceny podľa cenového predpisu“. Vyhlášku vlastne nepotrebujeme. V právnom predpise majú byť upravené len všeobecné formulácie o metódach a o ostatné sa postarajú znalecké štandardy, teória, literatúra, prax, komerčné organizácie svojimi databázami a elektronickými modelmi. Zo všetkého niečo jevstvuje aj u nás. Znalci však pracujú originálne, podľa vlastných poznatkov, takže sadzby vyhlášky ich v tom nemôžu rušiť.      

na začiatok otázok

Aký je súčasný stav znalectva u nás?

Po roku 1948 sa u nás prerušila plnohodnotná znalecká činnosť a na opätovné napojenie slúžia medziným aj informácie na internete, najmä v angličtine. Napríklad na stránke http://www.appraisalinstitute.com avangardného inštitútu znalcov v Kalifornii, nájdeme všetky potrebné informácie o súčasnom, už medzinárodne rozvinutom znalectve. Znalci sa delia na dve skupiny. V oblasti oceňovania majetku neslúžiaceho na podnikateľské účely, ako sú obydlia, stavebné pozemky - residential a na podnikateľské účely - commercial. Na Slovensku sú v zozname znalcov rozčlenení na odbory stavebníctvo, poľnohospodárstvo, lesníctvo. Hľadanie v slovenskom  zozname znalcov roztrieštenom do netradičných znaleckých odvetví, je len prvým krokom. Špecialistu na typ nehnuteľností o ktorý vám ide, si musíte nájsť medzi obchodníkmi s nehnuteľnosťami sami.

na začiatok otázok

Ako je to u nás pri ohodnocovaní pozemkov, rodinných domov, chát?

Znalci na oceňovanie rodinných domov, chát, jednotlivých lesných a poľnohospodárskych pozemkov majú metodiku porovnávania kúpnych cien upravenú vo vyhláške č. 492/2004 Z. z.. Pre  nehnuteľnosti tohto typu je vždy  preferovanou metóda porovnávania kúpnach cien. Priamo v posudku znalec uvedie aspoň 3 jemu známe porovnateľné predaje v mieste, z ktorých odvodil cenu za 1 m2 alebo inú pomernú jednotku. Pozemok ktorý prináša výnos, prenajíma sa, ocení aj kapitalizáciou. Metódu vyberie znalec.

na začiatok otázok

Treba sa zaoberať internetovými stránkami o znalectve, keď sú obyčajne v angličtine?

Angličtina tu neznamená, že znalci budú používať texty a formuláre posudkov zahraničných znaleckých inštitúcií. Znalectvo však súvisí s medzinárodným rozvojom investícií do nehnuteľností a štandardná metodológia aj s ustálenými definíciami je najmä v angličtine. Na ich preklad by mali mať znalci domácu profesijnú inštitúciu. Ale stále nemajú. 

na začiatok otázok

Čo si mám od znalca pri ocenení pozemku vyžiadať?

Ak ide o pozemok na stavbu, odhad všeobecnej ceny a to metodikou porovnávania kúpnych cien. Tá dokáže zohľadniť polohu aj tam kde očakávané alebo už vynaložené významné investície zhodnotili ceny celej oblasti. Napríklad, ak sa v malom meste s dobrým dopravným pripojením na veľkomesto vybuduje celá štvrť rodinných domov, nárast cien býva aj o polovicu za dva roky. Vo veľkom meste máva ešte výraznejší vplyv napríklad vybudovanie metra. To len na ilustráciu toho, že aj takéto hľadiská patria do úvah o cene. V prípade keď ide  o ustálené pomery  pri rozhodovaní či predať alebo nie a za akú cenu, rozhodujú súčasné pomery. Aké je možné využitie pozemku, či ide o nezastavaný stavebný pozemok podľa územného plánu, jeho veľkosť, poloha. Aké ceny sa dosahujú za 1 m2 porovnateľných pozemkov v okolí.

na začiatok otázok

Ako sa ocení dom, chata, jednotlivý pozemok?

Metodikou porovnávania kúpnych cien tam, kde sú k dispozícii údaje o už realizovaných, porovnateľných kúpach za všeobecnú cenu. Platí najmä pre rodinné domy, rekreačné a podobné stavby, poľnohospodárske a lesné pozemky. Najlepšie informácie o miestnom trhu majú sprostredkovateľské organizácie, realitné agentúry či kancelárie. Ich činnosť je dnes už zabehaná a pracujú v nich osoby zapísané v zozname znalcov na odhad hodnoty nehnuteľnosti. Pred súdom alebo iným štátnym orgánom možno tiež docieliť, aby bol za znalca prizvaný odborník, napríklad z  realitnej agentúry ktorý sice nie je v zozname  (znalec ad hoc). To pre nehnuteľnosti nebýva často, pretože nejde o nejaký špeciálna vedný odbor, ale rozhoduje to, či odhadca má k dispozícii  živú banku údajov z trhu, podľa ktorej môže odborne porovnať už realizované predaje nehnuteľností s tou, ktorú treba oceniť. Namiesto posudku možno plnohodnotne použiť aj odborné yjadrenie. Záleží na správnosti ocenenia, nie na forme papiera. Námietky voči postupu znalca je najúčelnej oprieť o posudok inéo znalca služby  ktorého si objednáme alebo o odborné vyjadrenie obchodníka s nehnuteľnosťami s odhadom hodnoty za 1m2 plochy osobitne pre pozemok a osobitne pre stavbu.

na začiatok otázok

Ako sa ocení majetok celého podniku?

Metodikou kapitalizovania čistého výnosu. Odhad sa robí pomocou  prevodu výnosu, zisku do ceny. Buď technikou kapitalizácie z predpokladaných finančných tokov, budúcich príjmov a výdajov a z nich dosahovaných výnosov alebo percentuálnou ročnou mierou. A za týmto rozlišovaním sa skrývajú pojmy medzinárodnej znaleckej metodiky, v amerike Income Rates pre techniky peňažných tokov a Yield Rates pre ročnú mieru. Napríklad jeden výrobný závod bol ocenený ako 14,4 násobok ročného výnosu, zisku. To je celok, teda 100% a percentuálna miera pre návratnosť investície napríklad kupujúcim pre tento 14.4 násobok je 100 : 14,4 je zaokrúhlene 7%. To je celkom dobrá návratnosť, ziskovosť. Ak zasa vieme pre druh nehnutreľnosti v mieste kde leží percentuálnu mieru návratnosti, z ročného výnosu vyplýva ocenenie. Napríkla pre ornú pôdu je miera 5% a ocenenie je teda 20 násobok ročného výnosu. Podobne miery podľa predpokladaných, budúcich peňažných tokov, Cash Flow Rates. Odhadovaním návratnosti cez zisk pred zdanením alebo cez disponibilný čistý zisk a techniky návratnosti investície ako sumy investovanej, sumy so ziskom, hodnotením rizika až prínosy z neho a ďalšie pojmy ktoré tu naznačujú nutnosť originálneho postupu znalca so znalca špecialistu na druh nehnuteľnosti  a miestny trh.

Oceňovanie touto metodikou je použiteľné vždy, keď ide o nehnuteľnosti, ktoré prinášajú výnos a svojím účelom využitia sú na to určené. V minulosti sa pri ocenení vychádzalo zo skutočne dosiahnutých výnosov za posledné tri roky. Napríklad pre metodiku priamej kapitalizácie, Direct Capitalizacion Approach, kúpeľného domu s mierou kapitalizácie 10% sa oceniki ako 10 násobok priemerného zisku v posledných troch rokoch. V tridsiatich rokoch minulého storočia pre niektoré druhy nehnuteľností boli miery úradne každoročne vyhlasované pre iné ich stanovovali sami znalci. Teraz sa tiež spravidla  z posledných troch rokov zistí súčasný výnos a kapitalizujú sa očakávané budúce výnosy. V prípadoch, keď je to odôvodnené, priráta sa aj  hodnota dobrého mena, goodwil. Podrobné techniky analýzy trhu, výberu úrokových mier, obchodnej renty, miery návratnosti, informácií pre kapitalizáciu nájomného, predajných mier, budúcich výnosov a peňažných tokov, sú v znaleckých štandardoch a v znaleckej literatúre podrobne popísané. Vychádza sa z údajov účtovníctva. To je dnes už aj u nás vedené podľa všeobecných medzinárodných účtovníckych princípov, GAAP. Samotná nadväzujúca znalecká matematika stojí na základoch matematickej štatistiky. Akokoľvek teda nejde o vysokú matematiku, predsa napríklad v 11 vydaní základnej učebnici The Appraisal of Real  Estate, ktorú vydal the Appraisal Institute pre svojich amerických znalcov je z 820 strán znalecká matematika popisovaná na 62 stranách.

Myšlienkový postup si  môžeme ilustrovať možnou a iste nie zbytočnou podnikateľskou mesačnou analýzou samostatne pracujúceho znalca o svojom vlastnom podnikaní. Určí si mesačné nepriame náklady, ktoré vynaloží aj vtedy, keď  by nevypracoval ani jeden znalecký posudok. Vypočíta ho zo súm platených za nájomné  kancelárie, nájomné za ostatné priestory, povinné profesijné poistenie, poistenie kancelárie, poplatky za licencie, platby za využitie údajov znaleckej databázy, školenia, telefón, za prenajaté vybavenie, výdavky na auto (splátky, poistenie, pohonné hmoty, opravy), miestne poplatky, čas vynaložený na prieskum miestneho trhu a s tým spojené výdavky v hotovosti a na materiál, čas strávený prácou riadiacou, úradníckou, sekretárskou. Potom stále náklady spojené s opotrebovávaním vybavenia a s jeho obnovou je treba počítať i keď nejde práve  o účtovnícku kategóriu  hmotný investičný majetok.  Sumy  možno z ročných súm preniesť na mesačný podiel. Ide o vybavenie kancelárie, počítačového vybavenia, automobilu, nábytku kancelárie, počítačového programového vybavenia. Teraz si môže vypočítať pomer medzi prijatými sumami a sumami vynaloženými. Teda koľko vynaloží na každú prijatú korunu. Ak napríklad jeho priemerný hrubý mesačný príjem je 100 000 Sk a priemerné mesačné nepriame náklady sú 20 000, priemerné percento nepriamych nákladov je 20%.

Môže si analyzovať svoje priame náklady na jeden znalecký posudok určitého typu nehnuteľnosti, ktoré pravidelne robí. Napríklad 2 250 Sk práca znalca,  ½ hodiny prekontrolovanie 375.- Sk, 2 hodiny pomocné práce 450.-  Sk, poštovné a balné 30.- Sk, papier a tlačenie 15.- Sk, fotografie 90.- Sk, spolu 3 210 Sk na jeden posudok.

Môže si analyzovať zisk na jeden posudok. Napríklad ak za jeden posudok účtuje 4 500.- Sk a odpočítajú sa priame náklady na jeden posudok, teda 3 210.- Sk a nepriame náklady, 20% zo 4 500.- Sk teda 900.- Sk, jeho čistý zisk na jeden posudok je 4 500 – 3 210 – 900 = 390.-  Sk. Miera jeho nepriamych nákladov 20% je z tu už uvádzanej analýzy. A miera jeho čistého zisku  (zisk v pomere k sume účtovanej za posudok) je 11,5 %. Tak to je dosť vysoká miera zisku. Mohol by znale účtovať aj menej než 4 500.- za taký posudok, ktorý reprezentoval znalca v tejto ilustrácii analýzy. Americký znalci sú spokojní aj s mierou čistého výnosu, zisku okolo 9% až 10%, pri posudku za ktorý účtujú 300 USD.  Takže ten náš znalec by mohol účtovať pri takejto  10% miere výnosu 10 násobok sumy 390 Sk-, zokrúhlene 4000 .- Sk za jeho posudok. Ale možno sú pomery na znaleckom trh na Slovensku iné. A o tom práve znalecká analýza miestneho trhu je. Techniky sú rôzne. Cieľ praxe, odhad so štatistickou presnosťou nad 95% je zhodný. Len tak je to skutočne znalecký posudok.           

na začiatok otázok

Ako sa ocení práve dokončená, nová stavba?

Podľa nákladov na vybudovanie stavby a pripočíta sa cena pozemku. Je to metodika vhodná na oceňovanie práve dokončených stavieb alebo tých, ktoré kedysi prinášali výnos, ale už sa v nich dlhšie nepracuje. Podľa tzv. reprodukčných nákladov sa oceňuje tak, že sa zistia náklady, za ktoré by sa oceňovaná stavba dala postaviť pri súčasných cenách stavebných prác. Akoby aj používaná stavba bola práve dokončená. Použije sa cena za jeden štvorcový meter zastavanej plochy alebo za jeden kubický meter obstavaného priestoru. Za opotrebenie vekom sa suma potom primerane zníži. Pre murované stavby sa z ich  životnosti odvodí miera zníženia lineárneho ročného percentuálneho zníženia hodnoty. Prihliada sa aj na iné znehodnotenie ako bežným používaním či na zhodnotenie o zostatkovú hodnotu pred časom vynaloženej zhodnocujúcej investície. Pripočíta sa všeobecná cena pozemku.

na začiatok otázok

Načo slúžia sadzby podľa predpisov?

Nejde tu o problém predpisov rôznej právnej sily, ale o ich rozdielne vecné zameranie. Jedným z prípadov, keď namiesto všeobecnej ceny, obchodnej hodnoty, sa zatiaľ používajú adminsitratívne sadzby sú každoročne platené dane z nehnuteľností. Na Slovensku ešte najmenej niekoľko rokov bude chýbať daňový kataster. Je to operát, kde je ocenená každá zdaňovaná nehnuteľnosť a jej cena sa každé 4 roky masovo, v celej obci, aktualizuje. Vytvorenie takéhoto katastra si vyžaduje prácu aspoň 4 ročnú prácu a zatiaľ sa na ňom pracovať ani nezačalo. Aký by mal byť, to by sme sa mohli dozvedieť napr. z našich starších zákonov z dvadsiatich rokov nášho storočia, alebo teraz na intenete v pojme Fiscal Cadastre. Iným nechceným príkladom predpisu s anachronickými  sadzbami je najmä ministerstvom pôdohospodárstva gestorované nariadenie vlády pre árondáciu. To isté ministerstvo do vyhlášky č. 492/2004 Z. z. neorganicky pretlačilo do príloh viaceré sadzby k pozemkov a trvalým porastom na nich,  v nejasnom konflikte k základnej a určujúcej metodike oceňovania nehnuteľností. Sadzby ale nemôžu mať vplyv na konečnú sumu odhadu od špecialistu na oceňovanie. Je to vlastne pokračovanie stavu, keď sme museli hľadieť na znalecký posudok ako na nepoužiteľný a skutočnú  hodnotu nehnuteľnosti si nechať oceniť  dokumentom formálne označenom ako odborný odhad. Až po výslovné zapísanie pojmu odborného odhadu ako rovnocenného znaleckému posudku v ustanovení Občianskeho zákonníka.  

na začiatok otázok

Dá sa ocenenie podľa všetkých troch metód ocenenia obhájiť aj pred súdom?

Tu je cieľom to, aby čitateľ získal istotu, že všeobecné ceny platia, ich výška sa dá odborne zistiť a  pred súdom obhájiť. Judikáty sú k tomu rovnaké, či už v Amerike alebo v Európe. Jeden z nich je uvedený na tejto webstrane v tlačítku „stanovisko súdu“. 

na začiatok otázok

Z čoho znalec získa poznatky o cene?

Na to, aby znalec vyčíslil všeobecnú cenu metodikou porovnávania kúpnych cien, potrebuje poznať viac skutočne realizovaných prípadov. Tie musí spracovať tak, aby zistil cenu za mernú jednotku (meter štvorcový, alebo meter kubický). No a takúto živú banku údajov majú v súčasnosti k dispozícii sprostredkovateľské organizácie, realitné agentúry. Iste by sme mohli hovoriť aj o zlých skúsenostiach. Napr. stretol som sa aj s tým, že realitná kancelária okrem provízie chcela polovicu kúpnej ceny, ktorú dosiahne nad istú hranicu ceny. Lenže nie nesúlad s právom, ale súlad právneho stavu so skutočnosťou je východzím bodom úvah súdu, účastníkov i znalcov.

na začiatok otázok

Čo sa stane ak ten od koho kúpim dom zomrie skôr ako získam list vlastníctva?

Priateľ ma nedávno upozornil na možnosť kúpy staršieho domčeka v menšej obci, za 300-tisíc korún v susedstve jeho chalupy s tým, že v časti domu bude mať starký právo doživotného bývania. Má však obavu, či skončí kupovanie kým sa dá so starkým ešte rozumne komunikovať. Trvá to pridlho, geometrický plán, zmluva, zápis do katastra. Aj priateľ svoju chalupu kúpil od 80-ročnej babičky, ktorá zomrela skôr, ako ho v katastri zapísali ako vlastníka.  Jeho susedovi nepomohli vraj ani sľuby právnika, že prepis vlastníctva vybaví do troch dní. Môže kupujúci počas konania v katastri prísť o dom aj o peniaze, ktoré za dom zaplatil?

Pokojne môže dotyčný pán vyčkať, kým kataster vykoná ku kúpnej zmluve právoplatný vklad vlastníckeho práva. Nič sa nestane, ak by aj starý pán zomrel v čase medzi podpisom zmluvy a vkladom do katastra nehnuteľností. Zmluva zaväzuje aj dedičov starého pána. Len už jeho zmluvne dojednané právo doživotného bývania ani kúpnu cenu by si nestačil užiť. 

na začiatok otázok

Katastrálne úrady sú preťažené a rozhodnutie o vklade trvá dlho. Neprídem o vlastníctvo?

Argumentáciu k tomu, že nie, nájdete v judikáte Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (rozsudok 4 Sž/99 z 28. 9. 1999). V ňom opravil nesprávne stanovisko Úradu geodézie, kartografie a katastra SR, podľa ktorého smrť účastníka zmluvy o prevode vlastníctva nehnuteľnosti by mala znamenať prerušenie ešte neskončeného katastrálneho konania. Najvyšší súd SR vyložil, že práva a povinnosti zo zmluvy, ktorou sú účastníci od jej podpisu viazaní (§ 43a ods. 1 Občianskeho zákonníka) smrťou prechádzajú aj na dedičov. V prípade nehnuteľnosti je právoplatnosť podpísanej zmluvy oddelená od jej účinnosti, to znamená, možnosti úspešne sa domáhať plnenia zmluvy. Nie je teda nutné zvyšovať si výlohy o poplatok 8 000 Sk za urýchlený vklad. Veď nejde o strach, že predáva podvodník, že za sebou perdá tú istú nehnuteľnosť viacerým. A nápad s delením zápisov do katastra na  rýchle za 8 a menej rýchke za 2 tisíc korún, je len provizórium. Hoci hovorí sa, každé provizórium trvá najdlhšie. Dúfajme že toto nie.           

na začiatok otázok

Načo rozlišovať účinnosť a čas podpisu kúpnej zmluvy?

Pretože účinnosť síce nastane až právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu, avšak viazanosť je taký občianskoprávny vzťah, ktorý prechádza aj na právnych nástupcov zomretého, ktorí sú potom účastníkmi konania o povolení vkladu. Preto kataster musí riadne pokračovať v konaní, ktorého výsledkom bude, že čitateľa zapíše ako riadneho vlastníka, prípadne bezpodielového spoluvlastníka s manželkou. Bez toho, aby potreboval nejaké sľuby alebo službičky ľudí, ktorí sa bez ostychu chvália svojou korupčníckou zdatnosťou.

na začiatok otázok

Mám podpísanú kúpnu zmluvu na garáž s obcou. Keby som sa nedožil vkladu do katastra, zostane garáž manželke?

Áno, zostane. Je tu judikát (rozsudok NS SR č. 4 Sž/99 z 28. 9. 1999) ktorý síce bol vydaný v konkrétnom prípade darovacej zmluvy, ale na argumentáciu podľa neho nie je rozhodujúce, či ide o kúpu, výmenu alebo darovanie nehnuteľností. Rozhodujúce je, aby sme rozlišovali samotný občianskoprávny vzťah od administratívneho konania na katastri. V zmluve doterajší a nový vlastník prejavili vôľu v zmysle § 43a ods. 1 Občianskeho zákonníka, ktorej výsledkom je platná zmluva. Od jej podpisu sú ňou viazaní nielen užívatelia bytov, alebo v tomto prípade garáží, ale aj obec, ktorá je účastníkom občianskoprávneho vzťahu. Nie je zrejme pravdepodobné, že by namiesto obce nastúpil nejaký iný jej právny nástupca. V prípade smrti kupujúceho však zmluva s obcou platnosť nestratí a na konci bude vklad nových vlastníkov, právnych nástupcov kupujúceho. Potrebnú právnu istotu k tomu nám dáva práve uvedený judikát.

na začiatok otázok

Mám pozemky užívané družstvom, ktoré ide do bankrotu. Prídem o ne?

Bývam v Bratislave a s bratom sme v rodnej obci zdedili, každý po necelé dva hektáre pôdy. Po roku 1989 sme najskôr chodili okolo nového dedičského prejednávania, potom plno papierovania s družstvom, a nakoniec sme od neho nedostali ani korunu. Teraz mi komkurzný správca družstva poslal dve tlačivá na prihlásenie pohľadávky do konkurzu. Znamená to, že v konkurze o pôdu zase prídeme, alebo nebodaj budeme ešte platiť aj dlhy družstva ?

O pôdu neprídete, zostane vaša, dlhy družstva platiť nebudete a ak sa nepojdete radiť s právnikom, okrem poštovného za odoslanie vyplneného tlačiva, vás to nebude nič stáť. Ale ani žiadne peniaze pre vás z konkurzu dužstva nečakajte.

na začiatok otázok

Čo je to pojem konkurz, keď sa aj tak všade hovorí len o bankrote?

Aby sme si porozumeli, musíme sa držať presného významu právnych pojmov a to likvidácia, konkurz, vyrovnanie alebo reštrukturalizácia,  odporovanie. Najma tých dvoch posledných toho veľa v praxi nevidíme. Všetko sú to aj u nás z minulosti známe postupy.

na začiatok otázok

Kto riadi konkurz?

Namiesto právomoci riaditeľov, doterajších majiteľov podniku ale aj štatutárnych zástupcov, výkonných riaditeľov, všetka právomoc prejde na jedinú osobu, diktátora, ktorým je správca konkurznej podstaty pod dozorom súdu. Pritom nejde o likvidáciu, ale o konkurz, hovorovo označovaný ako bankrot. Pri likvidácii na konci vždy musí byť suma kladného zostatku a to aj po vyrovnaní všetkých záväzkov podľa pravidiel zákona. Tie pravidlá práve vedú ktomu, že na obyčajné dlhy napríklad dodávateľom za ich fakturované ale nezaplatené dodávky pre zkrachovanú firmu, sú peniaze len na zlomok z nich. Možno 3 možno 5 % z nárokovaného dlhu, viac v praxi  málokedy. Skôr menej. Kým likvidácia sa vykonáva mimo súdu, konkurz, vyrovnanie a odporovanie či teraz reštrukturalizácia, prebieha pod dozorom súdu. Konkurz je právny inštitút platný aj na Slovensku ešte podľa predchodcu terajšej úpravy, podľa zákona z roku 1931 (zák. č. 64/1931 Zb. z. a n. o konkurze, vyrovnaní a odporovaní). Teraz platí zákon č. 7/2005 Z. z. o konkurze a reštrukturalizácii, ale asi 6 tisíc už začatých konkurzov sa dokončí podľa jeho predchodcu, zákona č.  328/1991 Z. z..

na začiatok otázok

Je rozdiel medzi likvidáciou a konkurzom?

K rozdielnosti likvidácie a konkurzu uvediem príklad z rozhovoru s podnikateľom, ktorý mal spoločnosť s ručením obmedzeným (s. r. o.), nikoho nezamestnával a prestal podnikať. Všetko vybavenie predal inému podnikateľovi. Teraz dostal na adresu pôvodnej spol. s r. o. zo súdu žalobu, na zaplatenie väčšieho dlhu. O ktorom ale ten, čo prevzal jeho firmu, ani nevedel. Keďže tu teda tu nie je súlad skutočnosti a právneho stavu, vyriešiť sa to dá len tak, že sa dosiahne ich súlad a potom sa použije zákonná úprava.

Logické je, že nový podnikateľ musí prevziať nielen počítač, objednávky a pod., ale aj nezaplatené dlhy. Zaplatí za to, o čo je viac majetku (aktív) ako dlhov (pasív). Taký istý je pohľad aj na skončenie akéhokoľvek podnikania likvidáciou. Vrátane poľnohospodárskeho družstva. Likvidátor predáva majetok a platí dlhy. Ale vždy musí mať prevahu aktív nad pasívami, to znamená, že na konci, keď sa firma aj vymaže z registra, majiteľovi zostane nejaký zisk. Ak by likvidátor zistil, že je viac dlhov ako majetku, musí dať na súd návrh na konkurz.

na začiatok otázok

Je pri konkurze nádej získať nevyplatené nájomné?

Konkurz znamená, že podnik je predlžený (pojem zo zákona - s krátkym l). Takže nutne musí niekto svoje pohľadávky nenávratne stratiť. Takým druhom pohľadávky býva aj nevyplatené nájomné, lebo nejde o prednostne vyrovnávanú pohľadávku. Trebárs na poľnohospodárskych družstvách, kde okrem majetku družstva (maštale, stroje, dobytok a pod.) má družstvo od mnohých drobných vlastníkov v prenájme (árende), poľnohospodársku pôdu, za ktorú im teda musí platiť nájomné (árendu). Nájomný vzťah vznikol bez ďalšieho úkonu, zo zákona (§ 22 ods.2 zák. č. 229/1991 Zb), bola k nemu uzatvorená zmluva a možno ho vypovedať vždy k 1. októbru. Pri konečnom rozvrhu sumy získanej správcom konkurznej podstaty speňažením celej firmy, však na dlhy z nájomného obyčajne nezostane nič.

na začiatok otázok

Ako to bolo s pozemkami ktoré užívalo družstvo ešte pred rokom 1989?

Pred rokom 1989 štátny notár vec skončil tak, že dedičsky vyporiadal len dom, záhradu pri ňom a vinicu, ktoré neboli užívané JRD. O poľnohospodárskej pôde uviedol len to, že je združená a preberá ju len jeden z dedičov. Najčastejšie bez popisu parciel. Po roku 1989 bolo možné využiť zákonom časovo ohraničenú možnosť vrátiť sa k takýmto dedičským rozhodnutiam a napr. dvaja bratia sa stali sa vlastníkmi pôdy, každý v polovici.

na začiatok otázok

Ako si prihlásiť pohľadávku voči družstvu v konkurze?

Premena sa stala aj so samotným družstvom, ktoré je teraz družstvom podielnikov (zák. č. 42/1992 Zb.). Majetok družstva sa rozdelil na podiely jednotlivých podľa zákona oprávnených osôb a tento majetok družstva bude v konkurze speňažený, na vyplácanie pohľadávok. Ak napr. družstvo nezaplatilo doteraz žiadne nájomné za zdedené pozemky, platí tu trojročná všeobecná premlčacia lehota. Môžete si vypočítať, koľko ste mali za tri roky pred dňom vyhlásenia konkurzu, podľa nájomnej zmluvy, od družstva dostať. Túto sumu vpíšte do prihlášky pohľadávky a odošlite súdu. Poplatok sa za to teraz neplatí žiadny, podpis netreba overovať, dobre je poslať to doporučeným listom. Netreba nato nejaké tlačivá s predpísanou formou, treba len dbať aby, sa získal potrebný rozsah údajov.

na začiatok otázok

Ako je to s úspešnosťou neprednostných pohľadávok?

Aj takéto pohľadávky ľudia obvykle uplatňujú, hoci patria do takého zatriedenia, kde nie je nádej na ich zaplatenie. Samotný konkurz trvá dlhšiu dobu. Aj v rozvinutých krajinách trvá konanie viac než polovice konkurzov od uznesenia súdu o ich vyhlásení po rozvrhnutie speňažením získanej sumy, vyše troch rokov. Rozvrhnutie spočíva v tom, že predajmi získaná suma sa delí podľa skupín (tried). Tak, že keď sa splatia nároky predchádzajúcej triedy, ak zostane nejaká suma, uspokojujú sa pomerne pohľadávky nasledujúcej triedy. Neprednostný nárok napr. nájomného bude zaradený do štvrtej triedy, rovnako ako napr. pohľadávky dodávateľov (stavebných prác, strojov atď.). Skúsenosti hovoria, že aj v pri včasnejšom zahájení konkurzu, na pohľadávky takejto triedy zostáva len toľko, že každý dostane len okolo 5 % z uplatnenej sumy alebo ešte menej. Alebo nič. Prednosť majú totiž najskôr nároky platov zamestnancov, správcu, odmien ním objednaných znalcov a pod., ktoré sa vyplácajú priebežne. Vo výhode sú pohľadávky zabezpečené záložným právom. Potom napr. dane, poistné a ďalšie pohľadávky vymenované v triedach k poradiu nárokov.

na začiatok otázok

Čo je to vyrovnanie a reštrukturalizácia?

Súdom schválené vyrovnanie plní ten účel, že so súhlasom veriteľov, reprezentujúcich väčšinu pohľadávok, sa dlžník zachráni pred úplným hospodárskym zrútením. Veritelia aj tých tried pohľadávok, ktorí by v konkurze vyšli naprázdno, dostanú vo vyrovnaní stanovené percento svojich pohľadávok.

Náš zákon č. 328/1991 Zb o konkurze a vyrovnaní, ktorý platí pre už začaté konania, nerozlišuje v hlavných kritériách medzi vyrovnaním, ktoré sa prijme v prebiehajúcom konkurze (nútené vyrovnanie podľa § 34 a nasl.) a vyrovnaním mimo konkurzu (§ 46 a nasl.).

Vyrovnanie musí zabezpečiť 100 % zaplatenia prednostných pohľadávok (sú vymenované v § 54) a najmenej 20 % do jedného roka pre ostatné pohľadávky [§ 40 ods. 1 písm. e)]. Takže až 80 %, alebo iné, nižšie, vo vyrovnaní stanovené percento neprednostných pohľadávok, dlžník nemusí zaplatiť a to mu umožní prežiť.

Podmienky na návrh vyrovnacieho konania sú zhodné s podmienkami začatia konkurzného konania. Neschopnosť dlžníka plniť splatné záväzky (insolvencia), alebo ak pasíva prevyšujú aktíva (predlženie).

Namiesto vyrovnania podľa zákona č. 7/2005 Z. z. nastúpil inštitút reštrukturalizácie. Napríklad keď spoločnosť známeho kráľa nehnuteľností Donalda Trumpa, Tramps Hotels and Casinos Inc. v Alantic City v priebehu 9 rokov stratila hodnotu akcie z 34 USD na 52 centov, v reštrukturalizácii banka Credit Suise First Boston investovala do spoločnosti 400 miliónov USD s primeraným zabezpečením, v reštrukruralizácii podiel akcií Mr Trumpa klesol z 56% na 27% a stratil postavenie výkonného riaditeľa a predsedu spoločnosti. Na rozdiel od konkurzu, keď podnikatelia odstránia skrachovanú spoločnosť z podnikateľského prostredia, pri rešrukturalizácii alebo pri vyrovnaní dodávatelia sa síce vzdajú trebárs 45% svojich nárokov, ale ponechajú spoločnosť vo svojom podnikateľskom prostredí v nádeji na jej obnovenie, na ktorom majú záujem.      

 

na začiatok otázok

Čo je to odporovanie a čo reštrukturalizácia?

Odporovanie je upravené je v § 42a Občianskeho zákonníka a v § 15 a odporovanie v konkurze teraz v § 58  zákona č. 7/2005 zákona o konkurze a reštrukturalizácii. Osobitnosťou je, že odporovaním sa dá do 3 rokov od uzatvorenia, napadnúť zmluva, ktorou bol úmyselne ukrátený veriteľ, bez toho, aby bola absolútne neplatná. Zostáva vo vzťahu dlžník a jeho zmluvná strana, alebo vôbec vo vzťahu k tretím osobám, v platnosti. Odporujúci veriteľ alebo správca konkurznej podstaty je však oprávnený žiadať vrátenie toho, o čo sa majetok dlžníka zmenšil. Ide o žalobu na plnenie. Napr. ak bol takto predaný nejaký stroj za neprimerane nízku cenu, kupujúci musí rozdiel doplatiť.

Zákon odlišne upravuje podstatnú podmienku preukázania úmyslu ukrátiť veriteľov vo vzťahu k blízkym osobám dlžníka a k ostatným osobám. Ale na dokázanie, že úmysel ukrátiť svojich veriteľov musel byť druhej strane známy, postačí, ak je zistené, že veriteľ si mohol takú znalosť obstarať, keby bol postupoval s riadnou starostlivosťou kupujúceho. Keďže ide o veci, ktoré sú obvykle predmetom kúpy, nedá sa v odporovaní vyhovoriť na nejakú predstieranú neznalosť, na zmanipulovaný znalecký posudok a podobne. Môžeme však len konštatovať, že ani inštitút odporovania tak, ako aj vyrovnania alebo reštrukturalizácie sa u nás ešte nevžil tak, ako je využívaný v rozvinutých krajinách.

na začiatok otázok