Okresný súd Nové Zámky v rozsudku 6C/261/2011 z 29.11.2011 vyhlásil za absolútne neplatnú podľa § 39 Občianskeho zákonníka zmluvu s cenou peňazí, teda úrokmi, vo výške 37,99% v čase, keď priemerná úroková miera na rovnaký úver v komerčných bankách bola 14,27% /údaj zistený súdom z internetovej stránky NBS/.
/Rozsudok sudkyne JUDr. Agneši Néveryovej, identifikačné číslo spisu 4211212058/
Mojím cieľom je nájsť v judikatúre argumenty na vyslovenie predpokladov, za ktorých možno na súde dosiahnuť nápravu podľa ustanovení Občianskeho zákonníka. Rozhodnutie je založené na zistení skutočného stavu a na právnom posúdení. Najskôr keď zmluva samotná zostáva v platnosti a vracia sa preplatok alebo doplatí nedoplatok. Najmä inštitútom relatívnej neplatnosti podľa § 40a Obč. zák., inde zasa odporovaním, § 42a OZ. Len podstatné odchýlenie sa od hodnoty miestneho trhu je dôvod neplatnosti zmluvy (§ 39 Obč. zák). Obdobne pre odstúpenie od zmluvy uzavretej v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok (§ 49 Obč. zák.). Keď je zmluva ničotná, nulitná, vôbec nevznikla. Každý vráti protistrane to, čo dostal. Dobrú radu o cene nám i súdu má poskytnúť podľa zákona o znalcoch vyškolený odborník. Ten musí poznať znaleckú „bibliu“, ako znalci nadľahčene nazývajú niekoľko kilogramové texty znaleckých štandardov podrobne popisujúce metódy, metodiky a techniky oceňovania založené na ekonomickej teórii a znaleckej skúsenosti overovanej od tridsiatich rokov minulého storočia, keď znalectvo vzniklo ako odborná profesia. Medzitým je v súčasnosti na Slovensku ponechaný aj istý extrakt z toho všetkého, vyhláška č. 492/2004 Z. z.. Rozsudky súdov sú voľne prístupné na webe ministerstva spravodlivosti v JASPI.
Ústava zaručuje náhradu za odnímanú nehnuteľnosť pojmom primeraná náhrada. Je to najpravdepodobnejšia cena ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by mala dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou /§ 1 písmeno g) vyhlášky č. 492/2004 Z. z./. Naša ústava primeranú náhradu upravuje v čl. 20, americká (just compensation) v piatom dodatku. Ale ak by sme dosiahli svoju pravdu až na úrovni znenia ústavy, to už by sa z majetku aspoň štvrtina stratila na súdenie. Pre kúpu, výmenu, darovanie a dedenie primeranú náhradu upravuje Občiansky zákonník. Cena je vecou skutkovou a ustáli ju súd.
Podľa ustálenej judikatúry treba predpokladať, že ak sa v zmluve dohodnutá cena líši od všeobecnej ceny na trhu o menej ako 20%, súd zmluvu ponechá bez zmeny. To preto, lebo metodika ocenenia je taká, že ani znalec nedokáže odhadnúť cenu so štatistickou presnosťou lepšou ako na 90%, nie presnejšie. Toleruje sa mu aj 15%odchýlenie od ceny ustálenej po vyhodnotení námietok založených na kontrole prvotného posudku, podľa iných posudkov v tej istej veci (review). Je tu aj istá miera subjektivity znalca (hovorí sa o 10%). No a platí predsa zásada „zmluvy treba plniť“. Nemožno predsa každé ocenenie s úspechom spochybniť. Toto všetko platí aj pre odborné vyjadrenie, nielen na posudok (§ 127 ods. 4 Občianskeho súdneho poriadku totiž znie: „(4) Namiesto posudku znalca možno použiť potvrdenie alebo odborné vyjadrenie príslušného orgánu, o správnosti ktorých nemá súd pochybnosti.“).
Ak sa cena v zmluve líši od všeobecnej ceny o viac ako o 20%, ale menej ako o 50%, súd prizná nárok na doplatenie nedoplatku alebo vrátenie preplatku.
Ak sa cena líši podstatne, predpokladajme o viac ako o 50%, súd len skonštatuje, že zmluva vôbec nevznikla, je od začiatku ničotná, absolútne neplatná, pre rozpor s dobrými mravmi (§ 39 Obč. zák.).
Rovnako iné osobitné zákony upravujú všeobecnú cenu. Najmäpre exekúciu, pre vyvlastnenie podľa stavebného zákona, na obranu vlasti. Jasnejšiu úpravu potrebuje úprava základu každoročne platených daní z nehnuteľností (Fiscal Cadastre). Súlad všeobecnej ceny a hodnoty v účtovníctve je dôležitý nielen pre zdanenie príjmov ale aj pre hodnotu podielu odstupujúceho spolupodnikateľa (Obchodný zákonník). Oneskorila sa úprava v pôdohospodárstve (árondácia, árendy).
Ak argumentácia z judikátov pri prekročení alebo nedosiahnutí ceny nehnuteľnosti do 15% alebo až do 20% nasvedčuje tomu, že súd zmluvu ponechá v platnosti bez zmeny, iste je to dôvodom na patričnú opatrnosť kupujúceho. Veď ak napríklad za byt v cene 30 000 euro v Leviciach zaplatíme o 20% viac alebo menej, rozdiel v absolútnej sume znamená 6000 euro. Ale v Bratislave za byt v cene 110 000 euro je to už o 22000 euro viac alebo menej. To je však v absolútnom vyjadrení už suma, ktorá stojí za úvahu, či sa jej nedomáhať žalobou o vrátenie preplatku alebo zaplatenie nedoplatku. Pretože posudzovať treba nielen relatívne vyjadrenie v %, ale rovnako aj absolútne sumy v individuálnych pomeroch účastníka. Relatívne vyjadrenie v % znamená len to, že žiadny znalec nedosiahne vyššiu spoľahlivosť odhadu ako na 90% ceny. Dané je to objektívne, aj pri za chovaní správneho postupu pri odhade podľa troch používaných odborných metódach ocenenia (porovnávanie cien, kapitalizácia, náklady).
1. Ak dohodnutá kúpna cena veci presahuje cenu stanovenú odhadom, je kúpna zmluva neplatná.
Poznámky J. K.: Tento výrok súdu uvádzam na prvom mieste, pretože to je vždy naša najpriamejšia predstava, ako na súde dosiahnuť nápravu, ak sme vec (vecami sú pravdaže aj nehnuteľnosti), kúpili za predraženú cenu. Ide o rozsudok z roku 1965 (Krajský súd Hradec Králové D Co 216/65 uverejnený ako R 5/66). A v akej veci? Žalovaný predal žalobcovi 10 rokov používaný motocykel Jawa 125, ktorý znalec pred súdom ocenil na 1 150.- Kčs za 2 500.- Kčs (čo je teda predraženie o 117%, a bez pochýb je to teda „podstatné prekročenie“ ceny v zmluve). Súd zmluvu vyhlásil za neplatnú.
Právne súd vec posúdil podľa § 39 Občianskeho zákonníka, ktorý dnes znie: „Neplatný je právny úkon, ktorý svojim obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom“ (v roku 1965 to namiesto slov „dobrým mravom“ boli slová „záujmom spoločnosti). Okrem toho v tom čase nebola v Obč. zák. ešte ani relatívna neplatnosť podľa § 40a, ani odporovanie podľa § 42a Obč. zák, keď zmluva samotná zostáva síce v platnosti, ale cena sa doplatí alebo vráti.
Pojem „podstatného prekročenia“ ceny v zmluve vysvetlil aj čsl. najvyšší súd napríklad aj v rozsudku R 21/76, keď v podobnom prípade, pri predaji ojazdeného auta za 21 000.- Kčs, oceneného potom znalcom na 18 000.- Kčs (čo je predraženie o 17%), predraženie neposúdil ako „podstatné“ a zmluvu nevyhlásil za neplatnú. Podobne civilné kolégium čsl. najvyššieho súdu v R 36/77, vyslovilo, že cena použitej veci nemôže prekročiť cenu novej veci a okrem toho, že cenu okrem posudku možno preukázať vyjadrením alebo stanoviskom znalca, organizácie ktorá také veci predáva alebo poisťuje. To však bolo v čase, keď cenový predpis pre používané veci obsahoval zásadu, že to je cena novej veci mínus opotrebenie. Ale to len pre úplnosť.
Kde je teda hranica „podstatného prekročenia“ ? Za také sa všeobecne považovalo 50%. Pre cenu nehnuteľnosti by to bola už poriadne vysoká suma. Tam by bolo namieste poukázať práve na rozdiel v absolútnej hodnote, nie v percentách. Ale osobne sa domnievam, že ak sa v zmluve dáme oklamať hoci o 20%-né predraženie a súd nám potom nepomôže, stojí zato mať predstavu o tom, ako sa oceňujú nehnuteľnosti metódou komparácie, kapitalizácie a podľa stavebných nákladov.
2. Ak je preukázané, že kúpna zmluva bola uzavretá v tiesni podľa § 6 ods. 1 písm. g) zákona č. 87/1991 Zb. nie je rozhodujúce, ako tento stav vznikol, prípadne čo ho vyvolalo. Právny význam treba preto priznať aj tiesni, ktorá vznikla z iných než politických motívov, prípadne aj tiesni vyvolanej samotným konajúcim.
Poznámky J. K.: Ide o rozsudok Najvyššieho súdu SR Sp. zn. 2 Cdo 41/1996 z 15.7.1996 (R 9/1999). Týka sa síce reštitučných nárokov, ale cenné je podľa môjho názoru stanovisko k pojmu „tieseň“. Podľa § 49 Obč. zák. má účastník, ktorý uzavrel zmluvu v tiesni za nápadne nevýhodných podmienok, právo od zmluvy odstúpiť. Ak som v predchádzajúcom poukazoval nato, že ani 20% predraženia ceny v zmluve nemá dobré predpoklady na ochranu pred súdom, v § 49 k tomu pristupuje aj druhá podmienka, tieseň. Prínosom je teda najmä to, že tieseň je posudzovaná vlastne ako objektívny stav. Či účastník v nej bol alebo nebol. Nie kto ju vyvolal.
3. Použitie (uplatnenie) ustanovenia § 597 ods. 1 Občianskeho zákonníka je vylúčené v prípadoch, v ktorých kupujúci o konkrétnych vadách veci vedel a napriek tomu sa slobodne rozhodol zmluvu o kúpe veci za dojednanú kúpnu cenu uzavrieť.
Poznámky J.K.: Ide o rozsudok Najvyššieho súdu SR Sp. zn. 5 Cdo 133/2000 z 30.1.2001 (R 9/2003). V § 597 Obč. zák. ide o kúpnu zmluvu a prípad, keď dodatočne vyjde najavo vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil a kupujúci má právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, zodpovedajúcej povahe a rozsahu vady. To už sme v inej polohe ako v 1. tu spomenutom judikáte, kde išlo o dosiahnutie vyslovenia neplatnosti zmluvy. Tu ide len o nárok na zľavu. V § 589 Obč. zák. zasa ide o právo uplatniť si tzv. relatívnu neplatnosť podľa § 40a Obč. zák.. Ešte iným prípadom je právo na odporovanie podľa § 42a Obč. zák. Všade tam zákon predpisuje ich podmienky.
Cena je vecou skutkovou a v súdnom spore o nej rozhodujú súdy.
Judikatúra je permanentnou príležitosťou napraviť krivdy aj u nás. K všeobecnej cene nehnuteľností je mnoho použiteľných judikátov z minulosti. Pre hnuteľné veci sa pojem a hľadiská všeobecnej ceny používali bez obmedzenia (napr. R 26/74 pre ojazdený automobil). Pre nehnuteľnosti v rozsahu v akom to cenová regulácia pripúšťala (napr. R 56/66, R 1/70, R 1/74 o tom, že tam, kde sa vychádza zo všeobecnej ceny, treba podklady zisťovať v mieste kde leží). Okruh vzťahov s neregulovanými cenami nehnuteľností sa po roku 1948 neustále zužoval, až po zavedenie regulácie cien pozemkov pri nadobúdaní medzi občanmi. Výmerom cenového úradu z roku 1979, registrovanom v Zbierke zákonov.
Nie sú však dostatočne známe. Ani mnohí znalci ešte stále nie sú uchránení pred nejasnosťou akou metodológiou postupovať. Nemajú istotu o použiteľnosti alebo vôbec nemajú dostatočne naštudované dnes už medzinárodné znalecké štandardy. Skrátka ani po skončení cenovej regulácie nebolo dosť síl na rozvinutie plnohodnotnej znaleckej činnosti. Súd pre svoje rozhodnutie potrebuje sumu kúpnej ceny. Za akú sumu je možné v lete 2006 predať 1 izbový panelový byt postavený na sídlisku Bratislava Dúbravka v roku 1970 v pôvodnom stave a za akú sumu 3 izbový v tom istom dome na 14 poschodí. Aká je kúpna cena za ne ak niektorý z nich má nové okná, podlahy kúpeľňu a kuchyňu. Ide o condomínium, teda o takú kombináciu vlastníctva, že to čo je za dverami bytu je vlastníctvom majiteľa bytu, pozemok a strecha, základy, nosné obvodové múry, skrátka spoločné konštrukcie vo vlastníctve všetkých majiteľov. Niektoré domy sú zateplené iné ešte nie atď. Ich najlepšie využitie aj v budúcnosti je len pre obytné účely. Znalec metódou komparácie odôvodní kúpnu cenu za m2 plochy, buď podlahovej, buď zastavanej, buď za m3 obostavaného priestoru. Sumou za jednotku využíva najjednoduchšiu štatistickú abstrakciu, techniku znalectva. Ale ak znalec porovnáva kúpu tam kde si realitná agentúra, ako sprostredkovateľ, brooker, vyúčtovala odmenu napríklad 3 až 6% ku kúpnej cene, neprejaví sa to odlišnou cenou ako keď ho predá vlastník bez takýchto nákladov, napríklad po bezplatnom inzeráte v tlači. Nejde o rozdielnu cenu. Ak odstupujúci vlastník dostane náhradu aj na náklady sťahovania, sú to náklady nad kúpnu cenu. Podobne dane a kúpna cena. Je tu skrátka definícia ceny ako sumy, za ktorú sa dá z voľnej ruky predať. Ak znalec oceňuje práve dokončený byt v ktorom ešte nik nabýval, môže uprednostniť metódu ocenenia podľa cien stavebných nákladov. Ale ak sa prví vlastníci do bytu nasťahujú, po niekoľkých mesiacoch bývania ho predajú už len s cenou o 10 až 15% nižšou A tento faktor je už skutočnosťou priamej komparácie miestneho trhu, úloha pre znalca aby váhu každého faktora kvantifikoval cez percentuálnu váhu do peňažnej sumy. Znalec môže analyzované jednotlivé faktory a ich váhy a nakoniec cítiť potrebnosť povedzme v rozsahu do 10% celkového ohodnotenia ocenenie ešte upraviť podľa odôvodnenej úvahe o celkovom názore na nehnuteľnosť. Techniky znalectva postupy popisujú a ich presvedčivosť nemajú prečo objednávatelia posudku neakceptovať. Len aby ocenenie bolo výsledkom analýzy na ocenenie aj v judikatúre vyzdvyhovaných podmienok oodadu všeobecnej hodnoty, Market Value.
V čase súčasnej globalizácii investícií sa odhaduje, že 5 až 20% priamych a nepriamych zahraničných investícií,v sume viac než 1000 miliard USD, sú investície do nehnuteľností. Ak spojíme takýto rýdzo ekonomický pohľad s pohľadom na judikatúru súdov pri sporoch o finančnú náhradu za ne na Slovensku a v zahraničí, zistíme, že ich právne vety sú významovo zhodné. Na Slovensku súdy definujú náhradu ako všeobecnú cenu, ktorou je cena za ktorú je možné v nehnuteľnosť predať z voľnej ruky v mieste kde leží a v rozhodnom čase.
A to je zhodné vymedzenie ako napríklad v judikatúre USA. V právnickom slovníku Black´s Law Dictionary v precedensoch je spravodlivá finančná náhrada definovaná ako všeobecná obchodná hodnota, Fair Market Value, obchodná hodnota, Fair Value, alebo ich synonymami ako Cash Market Value, Fair Cash Value, True Cash Value a ďalšími. ale obsahom rovnakými ako aj v medzinárodných znaleckých štandardoch. Ide o všeobecne opakovanú zásadu, že je to suma za ktorú by bolo možné nehnuteľnosť predať alebo kúpiť, keď ani budúci kupujúci ani budúci predávajúci nie sú pod žiadnym nátlakom a obaja sú oboznámení s relevantnými skutočnosťami. Takto to bolo napríklad rozsúdené v spore voči zástupcovi federálneho ministerstva do ktorého pôsobnosti patrí rozvoji dialnic, Arkansas State Highway Commission versus De Laughter a mnohých ďalších.
Ako pracovník cenového útvaru ministerstva financií som bol pri zrušení cenovej regulácie cien nehnuteľností na Slovensku v roku 1990. Poradný zbor ministra spravodlivosti pre znalecké otázky, ktorého som bol tiež členom, mal vtedy jasnú predstavu o následných krokoch. Mali sa na úrovni všeobecne záväzného právneho predpisu vyhlásiť zásady všetkých troch klasických metód oceňovania (porovnávaním, kapitalizáciou výnosu, podľa nákladov) prevzatím z predtým platného odhadného poriadku, nar. vlády č. 100/1933 Sb. z. a n. A na úrovni literatúry znalcov známej a dostupnej aspoň na úrovni z obdobia pred rokom 1948 umožniť rozvinutie plnohodnotnej znaleckej činnosti formou profesijnej samosprávy. Veď už vtedy jevstvovali aj medzinárodné znalecké štandardy, najmä v západnej Európe od roku 1981 používaná podrobná metodická príručka nazvaná modrá kniha, Blue Book, pred ňou v Anglicku už v roku 1976 vydaná príručka tzv. červená kniha, Red Book. Ak to nie, je tu literatúra k praxi už podľa nariadenia vlády z roku 1933. Administratíva však voviedla vývoj do slepej uličky. Z každoročne sa aktualizujúcich medzinárodných znaleckých štandardov sa v slovenčine prvýkrát znaleckou obcou vydalo až ich vydanie z roku 2003. Aj to nie celoslovenským znaleckým inštitútom, pretože ten neexistuje, ale tímom pracovníkov ekonomickej univerzity v Bratislave. Medzitým sa ale podľa tak pohodlného spôsobu slovenskej administratívy zľahčovať si plnenie úloh prekladom českých predpisov vývoj stal chaotickým. Namiesto rozvinutia znaleckej praxe boli vydané viaceré inštrukcie a dokonca niekoľko zákonných protismerných úprav, ako keby sa mala vrátiť cenová regulácia. Napríklad za 2 miliónovú zákazku sa mienila prezentovať nová vyhláška takéhoto obsahu. Obdobou je skutočne len chaotický vývoj v Česku.
Ak teda nedošlo k rozvinutiu plnohodnotnej znaleckej činnosti na úrovni známej aj u nás pred jej prerušením po roku 1948, na argumentáciu voči nesprávnemu postupu znalca slúžia najmä judikáty. Priblížme si jedno z relatívne novších stanovísk najvyššieho súdu.
Stanovisko najvyššieho súdu Cpj 30/97 z 20.10.1997
Č. 43/1997
Zošit č. 5-6, str. 140
Cpj 30/97
"Primeranou náhradou" pri vyporiadaní zrušeného podielového
spoluvlastníctva (§ 142 ods. 1 tretia veta Občianskeho zákonníka) je príslušný
podiel všeobecnej ceny veci.
(Stanovisko občianskoprávneho kolégia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky Cpj
30/97 z 20. 10. 1997.)
Podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka (v znení platnom od 1. 1. 1992), ak
nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh
niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na
účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za
primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom, prihliadne pritom na
to, aby sa vec mohla účelne využiť. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce,
súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
Aplikácia tohoto ustanovenia v praxi súdov nie je jednotná a rozdielny výklad k
nemu majú aj senáty občianskoprávneho kolégia Najvyššieho súdu Slovenskej
republiky.
Senát tohoto súdu v konaní vedenom pod sp. zn. 1 Cdo 133/95 vyslovil názor,
podľa ktorého výška náhrady prislúchajúca jednotlivým spoluvlastníkom pri
zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva musí byť vypočítaná podľa
ich podielov z hodnoty, ktorú má spoločná vec v čase zrušenia spoluvlastníctva;
pre jej zistenie sporné nehnuteľnosti treba oceniť podľa cenových predpisov
platných ku dňu vyhlásenia rozsudku (§ 154 ods. 1 Občianskeho súdneho
poriadku).
Naproti tomu iný senát tohoto súdu v konaní vedenom pod sp. zn. 3 Cdo 95/95
vyslovil právny názor, podľa ktorého je neudržateľné určovanie ceny
nehnuteľnosti podľa cenového predpisu. O tejto cene ani nehovorí príslušné
ustanovenie (§ 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka), keď vychádza z
"primeranej náhrady" a nie z ceny podľa cenového predpisu. Cena podľa
cenového predpisu v podstate potiera trhový systém a jej použitím by mohlo
dôjsť k nepomernému zvýhodneniu či k znevýhodneniu jedného spoluvlastníka na
úkor iného.
So zreteľom na vyššie uvedenú nejednotnosť rozhodovania súdov, predseda
občianskoprávneho kolégia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky, podľa
ustanovenia § 17 ods. 2 zákona číslo 335/1991 Zb. o súdoch a sudcoch, v znení
zákona číslo 412/1991 Zb., zákona číslo 264/1992 Zb., zákona číslo 12/1993 Z.
z., zákona číslo 307/1995 Z. z., zákona číslo 328/1996 Z. z. navrhol
občianskoprávnemu kolégiu Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zaujať
stanovisko na zjednotenie výkladu ustanovenia § 142 ods. 1 Občianskeho
zákonníka.
Kolégium Najvyššieho súdu Slovenskej republiky preto zaujalo podľa § 16
písm. b) zákona číslo 335/1991 Zb. k jednotnému výkladu tohoto ustanovenia toto
stanovisko:
"Primeranú náhradu" je treba chápať ako hodnotový ekvivalent
vyjadrený v peniazoch, umožňujúci podľa miestnych podmienok obstaranie podobnej
veci, aká bola prestavovaná podielom spoluvlastníka, ktorý bol prisúdený
ostatným spoluvlastníkom. Za takú nemožno považovať stanovenú náhradu
vychádzajúcu zo zistenej ceny podľa cenového predpisu. K tomu, aby náhrada bola
primeraná, musí byť závislá na konštrukcii a vybavení, veľkosti a veku stavby,
ale i na záujme o ňu, t. j. na dopyte a ponuke v danom mieste a čase. Musí ísť
o náhradu, ktorá predstavuje objektívnu cenu, za ktorú by vec bolo možné
predať.
Primeranú náhradu, ako všeobecnú cenu určuje súd a nemôže túto povinnosť
preniesť na iný subjekt, napr. len na znalca, pretože tu nejde o postup podľa §
127 Občianskeho súdneho poriadku, kde treba odborne posudzovať napr.
obstarávacie náklady na zhotovenie stavby, jej kvalitu, vady a iné skutočnosti,
na ktoré treba odborné znalosti, aj keď odborná znalecká mienka spravidla bude
jedným z podkladov pri určení všeobecnej ceny. Ďalším podkladom môžu byť
informácie príslušného orgánu miestnej správy, informácie spoločnosti, ktoré sa
sprostredkovaním kúpy a predaja nehnuteľnosti zaoberajú. Tiež sú tu poznatky a
informácie samotných účastníkov o kúpe a predaji iných porovnateľných
nehnuteľností v časovo približne rovnakom období. Porovnateľnosť ceny
nehnuteľnosti musí vychádzať ďalej z toho, že nehnuteľnosti sa nachádzajú
približne v rovnako atraktívnej lokalite a slúžia tomu istému účelu. Všeobecná
cena môže byť vyššia, ale aj nižšia ako iná cena (napr. ako vyhlášková, alebo
oznámená realitnou kanceláriou). Tomuto spôsobu určenia ceny nemusí vždy
zodpovedať ani individuálne ponúknutá cena, zvlášť keď ide o tzv. cenu osobnej
záľuby, keď vec solventný subjekt je ochotný cenovo ju akokoľvek nadhodnotiť a
poskytnúť takto nadhodnotenú kúpnu cenu, len aby ju získal alebo aspoň dosiahol
jej zvýšenie na prospech jedného zo spoluvlastníkov.
Takto zistená všeobecná cena v rozhodnom čase (§ 154 ods. 1 Občianskeho súdneho
poriadku) bude použiteľná pri zrušení a vyporiadaní podielového
spoluvlastníctva ( 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka), prípadne pri realizácii
zákonného predkupného práva (§ 140 Občianskeho zákonníka), neupraveného
spoluvlastníkmi vedľajším dohovorom v súlade so zákonom (§
Súvisiace predpisy
Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení zákona č 93/2006 Z. z.. (Výňatky)
§ 2
Základné ustanovenia
(1) Znalec, tlmočník alebo prekladateľ je fyzická osoba alebo právnická osoba
splnomocnená štátom na vykonávanie činnosti podľa tohto zákona, ktorá je
a) zapísaná v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov alebo
b) nezapísaná v tomto zozname, ak je ustanovená za znalca, prekladateľa alebo
tlmočníka podľa § 15.
(2) Znalec, tlmočník alebo prekladateľ podľa odseku 1 písm. a) vykonáva svoju
činnosť pre súd, iný orgán verejnej moci, fyzickú osobu alebo právnickú osobu
(ďalej len zadávateľ ).
(3) Znalec, tlmočník alebo prekladateľ podľa odseku 1 písm. b) môže vykonávať
svoju činnosť len pre súd alebo iný orgán verejnej moci.
§ 3
Znalečné a tlmočné
(1) Znalec, tlmočník alebo prekladateľ sa môže dohodnúť so zadávateľom na
zmluvnej odmene; ak sa nedohodnú, patrí mu tarifná odmena.
(2) Výška tarifnej odmeny u znalcov sa určí
a) časovým spôsobom s prihliadnutím na skutočný počet hodín, ktoré znalec
vynaložil na svoju činnosť,
b) podielovým spôsobom z východiskovej hodnoty predmetu úkonu znaleckej
činnosti alebo
c) paušálnym spôsobom podľa predmetu úkonu znaleckej činnosti v závislosti od
počtu úkonov znaleckej činnosti.
§ 4
Zoznam znalcov, tlmočníkov a prekladateľov
(1) Zoznam znalcov, tlmočníkov a prekladateľov (ďalej len zoznam ) vedie
ministerstvo.
§ 12
Odmietnutie výkonu činnosti
(1) Znalec, tlmočník alebo prekladateľ zapísaný v zozname nesmie bezdôvodne
odmietnuť vykonať úkon.
(2) Znalec, tlmočník alebo prekladateľ zapísaný v zozname je oprávnený
odmietnuť vykonanie úkonu, len ak
a) je vo veci vykonania úkonu zaujatý,
b) nie je zapísaný v odbore alebo v odvetví, v ktorom je potrebné úkon vykonať,
c) súd alebo iný orgán verejnej moci mu v konaní nepriznal preddavok na
vykonanie úkonu,
d) iný zadávateľ ako súd alebo iný orgán verejnej moci mu nezložil preddavok na
vykonanie znaleckého úkonu,
e) závažné zdravotné okolnosti, pracovné pomery, rodinné pomery alebo iné vážne
dôvody mu neumožňujú vykonať úkon riadne a včas,
f) nie je poistený pre prípad zodpovednosti za škodu, ktorá môže vzniknúť v
súvislosti s vykonávaním činnosti.
§ 17
Znalecký posudok
(1) Znalecký posudok možno podať písomne a v konaní pred súdom alebo iným
orgánom verejnej moci aj ústne do zápisnice. Súd alebo iný orgán verejnej moci
určí formu znaleckého posudku podľa osobitného predpisu.
(2) Jednotlivé strany písomne podaného znaleckého posudku musia byť očíslované,
zviazané a zošité šnúrou. Voľné konce šnúry sa prekryjú nálepkou, ktorú znalec
opatrí odtlačkom svojej úradnej pečiatky.
(3) Písomne vyhotovený znalecký posudok obsahuje
a) titulnú stranu,
b) úvod,
c) posudok,
d) záver,
e) prílohy potrebné na zabezpečenie preskúmateľnosti znaleckého posudku,
f) znaleckú doložku.
(6) Titulná strana znaleckého posudku obsahuje identifikačné údaje znalca,
označenie znalecký posudok , poradové číslo znaleckého posudku a stručnú
charakteristiku predmetu znaleckého skúmania. Úvod obsahuje úlohy určené
zadávateľom a právny úkon, na ktorý sa znalecký posudok použije. V časti
posudok znalec uvedie opis predmetu znaleckého skúmania a skutočností, na ktoré
pri úkone znaleckej činnosti prihliadal, uvedie postup, na ktorého základe sa
dopracoval k odpovediam na otázky položené zadávateľom a k splneniu ním
uložených úloh. V časti záver znalec odcituje otázky zadávateľa a uvedie na ne
stručné odpovede. Celková skladba znaleckého posudku musí umožniť preskúmať
jeho obsah a overiť odôvodnenosť postupov. Prílohy znaleckého posudku môžu
tvoriť samostatnú, so znaleckým posudkom nezošitú časť; v takom prípade musia
obsahovať údaje o znaleckom posudku, ku ktorému sa viažu, musia byť zošité a
opatrené úradnou pečiatkou a podpisom znalca. Ak je prílohou znalecký posudok
iného znalca, postačuje identifikácia prílohy v znaleckom posudku. Rovnako sa
postupuje pri prílohách, ktorých rozsah je väčší ako rozsah časti posudok .
Vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku
(Výňatky – 5 zo 120 strán Zbierky zákonov)
Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky podľa § 33 písm. d) zákona č.
382/2004 Z. z. o znalcoch,tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení
niektorých zákonov (ďalej len zákon ) ustanovuje:
§ 1
(1) Táto vyhláška ustanovuje metódy a postupy stanovenia všeobecnej hodnoty
majetku znalcom. Ustanovenia osobitného predpisu1) týmto nie sú dotknuté.
(2) Podľa tejto vyhlášky sa postupuje aj v prípade, ak je potrebné stanoviť
všeobecnú hodnotu majetku na požiadanie štátneho orgánu v rámci jeho právomocí
alebo ak ide o právny úkon alebo konanie podľa osobitného predpisu.
§ 2
Na účely tejto vyhlášky sa rozumie
g) všeobecnou hodnotou majetku výsledná objektivizovaná hodnota majetku, ktorá
je znaleckým odhadom najpravdepodobnejšej ceny hodnoteného majetku ku dňu
ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by tento mal dosiahnuť na trhu v
podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci
budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena
nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej
hodnoty,
Príloha č. 1
k vyhláške č. 492/2004 Z. z.
ZÁKLADNÉ POSTUPY STANOVENIA VŠEOBECNEJ HODNOTY PODNIKU A ČASTÍ PODNIKU
1. Majetková metóda stanovenia všeobecnej hodnoty podniku a častí podniku
Všeobecná hodnota podniku a častí podniku stanovená majetkovou metódou sa stanoví takto: „...súčet všeobecných hodnôt všetkých zložiek majetku, ktoré sú predmetom ohodnotenia [Sk]...“
|
Poznámky J. K.: Tento bod 1 je v prílohe vyhlášky č. 1, teda pre ocenenie podniku, jediným upozornením na základnú metódu oceňovania, podľa nákladov na vybudovanie nehnuteľnosti (anglicky Cost Approach). Teda nákladov na repliku oceňovanej stavby. Podľa cien stavebných prác aktuálnych v čase oceňovania, tzv. reprodukčné náklady, akoby aj používaná stavba bola práve postavená ako nová. Pravdaže s precíznosťou úvah o druhoch stavebných materiálov vtedy a teraz, technológie výstavby, architektonického hľadiska atď.. Znalecké štandardy a literatúra to podrobne rozvádza. Rovnako ako ďalší krok, zníženie reprodukčných nákladov s ohľadom na celkovú a efektívnu zostávajúcu životnosť stavby do budúcnosti, pre podiel opotrebovania. Druhá z troch metód oceňovania, kapitalizácia čistého výnosu (anglicky Income Capitalizacion), je v bode 2 a tretia metóda. porovnávanie kúpnych cien (anglicky Comparison Approach), je v bode 5 tejto prílohy vyhlášky. |
2. Podnikateľská metóda stanovenia všeobecnej hodnoty podniku a častí podniku
„ ... a) Všeobecná hodnota podniku a častí podniku stanovená podnikateľskou metódou pri časovo neobmedzenej životnosti podniku sa stanoví takto:
VŠHP = HOZ + Hr [Sk],kde
VŠHP – všeobecná hodnota podniku a častí podniku stanovená podnikateľskou metódou [Sk],
HOZ – všeobecná hodnota odčerpateľných zdrojov počas hodnoteného obdobia [Sk],
Hr – trvalá hodnota [Sk]...“.
„...OZt – odčerpateľné zdroje počas hodnoteného obdobia [Sk],
i – úroková miera v percentách, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100],
Úroková miera sa stanoví takto:
„...CK = PK + VK [Sk],kde
i – vypočítaná úroková miera v percentách odrážajúca mieru rizika, priemernú nákladovosť kapitálu a štruktúru využívaného kapitálu, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100],
DS – sadzba dane z príjmu v percentách, ktorá je stanovená podľa zákona o dani z príjmov pre ohodnocovaný podnik, do výpočtu sa dosadzuje v desatinnom tvare [%/100],
NPK – náklady spojené s využívaním požičaného kapitálu v percentách, t. j. úrok a iné náklady platené veriteľom, ktoré sa do výpočtu dosadzujú v desatinnom tvare [%/100],
PK – objem požičaného kapitálu v slovenských korunách; pozostáva zo zložiek pasív, ktorými na účel výpočtu diskontnej sadzby sú: dlhodobé bankové úvery, bežné bankové úvery, finančné výpomoci, emitované dlhopisy, zmenky, lízing, platené nájmy a iné záväzky [Sk],
NVK – náklady vlastného kapitálu v percentách, t. j. podiel na zisku očakávaný a získavaný vlastníkom za vklad svojho kapitálu do podniku, ktoré sa do výpočtu dosadzujú v desatinnom tvare [%/100],
VK – objem vlastného kapitálu v slovenských korunách pozostáva zo zložiek pasív, ktorými na účel výpočtu je vlastné imanie [Sk],
CK – celkový kapitál (súčet vlastného kapitálu a požičaného kapitálu) [Sk]...“.
Trvalá hodnota (Hr) je všeobecná hodnota odčerpateľných zdrojov podniku a častí podniku v roku nasledujúcom po sledovanom období, zohľadňujúca predpoklady podniku vytvárať odčerpateľné zdroje počas časovo neobmedzeného obdobia, ktorá je prepočítaná na súčasnú hodnotu k dátumu ohodnotenia.
Trvale udržateľná miera rastu odčerpateľných zdrojov (g) vyjadruje percentuálnu medziročnú zmenu schopnosti podniku vytvárať odčerpateľné zdroje, ktorá závisí od stavu podniku ku dňu ohodnotenia a od jeho vývoja počas sledovaného obdobia v rámci jeho odvetvia v kontexte s jeho históriou.
Trvale udržateľná miera rastu sa v znaleckom posudku stanoví v súlade so zaužívanými postupmi odbornej praxe (Gordonov model, geometrické rady, aritmetické rady a pod.) a vybraný metodický postup sa v znaleckom posudku opíše...“.
Poznámky J. K.: V tomto bode 2 prílohy č. 1 vyhlášky sú teda naznačené niektoré z mnohých používaných techník základnej metódy ocenenia, kapitalizácia ročných výnosov. Z tých naozaj mnohých techník prístupu ku kapitalizácii sa pochopiteľne do právneho predpisu dá zapísať len niečo a nesystematicky. Tak je to aj tu. Bolo prínosom, keď výmerom vo Finančnom spravodajcovi bola k 1.9.1991 veľmi stručne, no predsa, znova oficiálne objavená kapitalizácia ako metóda oceňovania podniku. Nie je už prínosom beznádejná snaha všetky techniky popísať vo vyhláške č. 492/2004 Z. z.. Rozptýlene tu nájdeme aj techniku kapitalizácie odčerpateľných finančných tokov (anglicky Discount Cash Flow Analysis) geometrickým radom. Skrátka odhad, koľko disponibilného výnosu v zvažovanom období budúcich 5 alebo trebárs aj 10 rokov, podnik prinesie. A aká čistá suma sa k tomu dosiahne ešte aj jeho predajom na konci kalkulovaného času. Francúzi používajú techniku tak, že počítajú s uvedenou sumou na začiatku kalkulovaného času. Ide len o to, aby sa vždy vychádzalo z rovnakých techník ocenenia, pre porovnanie výsledkov. No nájdeme tu aj pojmy úroková miera, diskontná sadzba, miera rizika, nákladovosť kapitálu, zaužívané postupy odbornej praxe, výber metódy znalcom. Len keby boli systematicky používané a boli podrobne rozpísané v znaleckom štandarde a literatúre, nie chaoticky povytrhávané časti a ešte vo forme právneho predpisu.
5. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty podniku a častí podniku
Všeobecná hodnota podniku a častí podniku podľa transakčného prístupu sa stanoví porovnaním so vzorovými podnikmi rovnakého odvetvia a zamerania, porovnateľnej veľkosti a štruktúry, ktoré boli kúpené alebo predané v nedávnom čase. Hodnota podniku alebo jeho častí sa stanoví pomocou cenových násobkov vybraných ukazovateľov vzorových podnikov, ktoré sa použijú na ohodnocovaný podnik alebo časť podniku.
Všeobecná hodnota podniku alebo jeho častí podľa vzorového prístupu sa stanoví porovnaním so vzorovými podnikmi sumarizáciou finančných ukazovateľov po zohľadnení rizikových faktorov, kontrolných príplatkov, diskontov predajnosti.
Všeobecná hodnota podniku alebo jeho častí podľa burzového prístupu sa stanoví ako súčet diskontovaných budúcich dividend počas sledovaného obdobia a očakávanej majetkovej hodnoty na konci sledovaného obdobia.
Výber použitých metód stanovenia všeobecnej hodnoty podniku a časti podniku znalec právnická osoba jednoznačne zdôvodní.
Poznámky J. K.: Metóda priameho porovnávania so známymi nedávnymi predajmi (anglicky Sales Comparison) je rovnako použiteľná aj na ocenenie podniku ako kapitalizácia výnosu. Konečne to vyplýva aj z bodu 5 prílohy č. 1 vyhlášky. V tomto je právny predpis prínosom. Aj rozsah a všeobecná forma vhodná na popis metódy v právnom predpise je vyhovujúcim základom väzby so znaleckými štandardami a literatúrou. Dokonca tu nájdeme označenie aj niektorých pojmov z rôznych techník ocenenia, ako napríklad rizikové faktory, kontrolné príplatky, diskontovanie budúcich divident plus hodnota majetkovej hodnoty (zrejme účastín – akcií), na konci viacročného obdobia analyzovaného v ocenení, výber metódy znalcom.
Príloha č. 2
k vyhláške č. 492/2004 Z. z.
STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY NEHMOTNÉHO MAJETKU
Poznámky J. K.: V bode
Príloha č. 3
k vyhláške č. 492/2004 Z. z.
POSTUP STANOVENIA VŠEOBECNEJ HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ A STAVIEB
Poznámky J. K.: K zahrnutiu troch klasických metód oceňovania, totiž porovnávania kúp, kapitalizovaniu výnosu (napríklad z nájomného), alebo ocenenia nákladov stavebných prác na repliku stavby, možno len zopakovať poznámky tu uvedené k prílohe č. 1 a 2 tejto vyhlášky. Veď nemá byť prečo rozlišované a vo všeobecnom charaktere, ktorý právny predpis jednoznačne aj musí mať, ani nesmie byť rozlišované medzi metódami v tom, či ide o podnikateľský alebo nepodnikateľský majetok, dobrovoľné kúpy, súdne rozsudky, až po rozsudky na vyvlastnenie. Rozhoduje len bežná, obvyklá, všeobecná, alebo ako ju nazveme, cena v mieste kde nehnuteľnosť leží a v rozhodnom čase. Viac je k tomu komentované v texte príručky autora, vystavenej aj na webstrane znalectvo.eu.
„...D. VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB (VŠHs)
<D.1 Porovnávacia metóda
Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obstavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus a pod.) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu.
Hlavné faktory porovnávania:
ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.),
polohové (miesto, lokalita, atraktivita a pod.),
konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, podštandard, príslušenstvo a pod.).
Podklady na porovnanie (doklad o prevode alebo prechode nehnuteľnosti, prípadne ponuky realitných kancelárií) musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a pod).
D.2 „... Kapitalizácia budúcich výnosov počas časovo neobmedzeného obdobia“.
Výnosová hodnota sa vypočíta podľa základného vzťahu
HV=OZ/k [Sk],kde
OZ – odčerpateľný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnos so zohľadnením kapitalizovaného odpisu [Sk/rok],
k – úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5-násobku diskontnej sadzby zverejnenej Národnou bankou Slovenska. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu.
„...Odčerpateľný zdroj v období t (OZ)
Odčerpateľným zdrojom sa rozumie ročný disponibilný výnos z využívania nehnuteľnosti formou prenájmu. Vypočíta sa ako rozdiel hrubého výnosu a nákladov na využívanie nehnuteľnosti (prevádzkových, správnych nákladov, nákladov na údržbu a pod.) znížený o odhad predpokladaných strát výnosu z nájomného s ohľadom na typ majetku, jeho polohu, využiteľnosť a pod.
Hrubý výnos sa vypočíta za predpokladu 100 % prenajatia objektu ako súčin ročnej nájomnej sadzby a mernej jednotky (napr. m2 podlahovej plochy, podlažie, miestnosť, budova a pod.) Nájomné sadzby sa určia z uzatvorených nájomných zmlúv. Ak sa nájomné sadzby nedajú zistiť pre nedostatok podkladov alebo ak sa odlišujú od dosiahnuteľných výnosov pri riadnom obhospodarovaní majetku alebo stavby (príp. ich časti) nie sú v čase ohodnotenia prenajaté, vychádza sa z nájomných sadzieb, ktoré sa pri riadnom obhospodarovaní majetku dajú trvalo dosiahnuť.
Náklady na využívanie nehnuteľnosti sa určia podľa predložených dokladov, najmä platobného výmeru na daň z nehnuteľností, poistnej zmluvy a pod., prípadne odhadom z východiskovej hodnoty alebo hrubého výnosu s ohľadom na veľkosť majetku a predpokladanú výšku pri jeho riadnom obhospodarovaní. Do nákladov sa nezahŕňajú náklady, ktoré sú nájomníkom platené osobitne, alebo náklady, o ktoré je znížená sadzba nájomného použitá pri výpočte hrubého výnosu...“.
D.3 Metóda polohovej diferenciácie
Vypočíta sa podľa základného vzťahuVŠHS= TH . kPD [Sk],kde
TH – technická hodnota stavby [Sk],
kPD – koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste a čase [–] podľa metodiky určenej ministerstvom.
Koeficient polohovej diferenciácie sa môže stanoviť pre skupinu stavieb alebo jednotlivo pre každú stavbu.
Pri určení koeficientu polohovej diferenciácie sa váhovým priemerom zohľadnia spravidla tieto faktory:
trh s nehnuteľnosťami – kúpna sila obyvateľstva,
poloha nehnuteľnosti v danej obci – vzťah k centru obce,
súčasný technický stav nehnuteľnosti,
prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti,
príslušenstvo nehnuteľnosti,
typ nehnuteľnosti,
pracovné možnosti obyvateľstva,
skladba obyvateľstva v mieste stavby,
orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám,
konfigurácia terénu,
pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby,
doprava v okolí nehnuteľnosti,
občianska vybavenosť,
prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby,
kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby,
možnosti zmeny v zástavbe – územný rozvoj,
možnosti ďalšieho rozšírenia,
dosahovanie výnosu z nehnuteľnosti,
názor znalca,
iné faktory..“.
E. VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKOV (VŠHPOZ)
E.1 Porovnávacia metóda
Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na
porovnanie je potrebný súbor aspoň troch pozemkov. Porovnanie treba vykonať na
mernú jednotku (
Hlavné faktory porovnávania:
ekonomické (napríklad dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.),
polohové (napríklad miesto, lokalita, atraktivita, prístup a pod.),
fyzické (napríklad infraštruktúra a možnosť zástavby pri stavebných pozemkoch; kvalita pôdy a kvalita výsadby pri ostatných pozemkoch a pod.).
Podklady na porovnanie (doklad o prevode alebo prechode nehnuteľnosti, prípadne ponuky realitných kancelárií) musia byť identifikovateľné. Pri porovnávaní sa musia vylúčiť všetky vplyvy mimoriadnych okolností trhu (napr. príbuzenský vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim, stav tiesne predávajúceho alebo kupujúceho a pod).
Pri výpočte sa môže použiť aj matematická štatistika. Na toto porovnanie je potrebný tak veľký súbor, aby boli splnené známe a platné testy matematickej štatistiky.
E.2 Výnosová metóda
Výnosová hodnota pozemkov sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia podľa vzťahu kde
OZ – odčerpateľný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnos dosiahnuteľný pri riadnom hospodárení formou prenájmu pozemku. Pri poľnohospodárskych a lesných pozemkoch je možné v odôvodnených prípadoch použiť disponibilný výnos z poľnohospodárskej alebo lesnej výroby. Stanoví sa ako rozdiel hrubého výnosu a nákladov [Sk/rok],
k – úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5-násobku diskontnej sadzby zverejnenej Národnou bankou Slovenska. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu...“.