Zmluva
o kúpe, výmene, darovaní, dedičské
rozhodnutia
Je všeobecne známe, že pre zmluvy a rozhodnutia súdov týkajúce sa nehnuteľného majetku, alebo aj pre úkony notárov keď sa dedičské konanie skončí bezkonfliktne už notárskym osvedčením (§ 175zca Občianskeho súdneho poriadku), sú zákonom predpísané nielen neopomenuteľné základné obsahové náležitosti, ale aj formálne podmienky. Napríklad predpísaná je písomná forma. Táto webstrane je venovaná cene ako skutkovej veci o ktorej rozhoduje súd, súd určí jej výšku po vyhodnotení prednesov sporných strán. Námietky je najlepšie podoprieť názorom iného, vlastného znalca. Môžeme si ho voľne objednať, na rozdiel od znalca určeného pre spor súdom. Tu je cieľom aj to, aby sa zdôraznili najmä následky podstatného prekročenie ceny dojednanej v zmluve oproti jej hodnote na trhu (napríklad o viac než o 50%), čo robí zmluvu neplatnou, absolútne, od začiatku (§ 39 Občianskeho zákonníka).
Napriek povedanému však platí, že platí zmluvná voľnosť predávajúceho a kupujúceho, darcu a obdarovaného (nemusí dar prijať), poručiteľa, a rozhoduje prejav ich vôle. Zaväzuje ich do budúcnosti a zaväzuje aj ich dedičov. Takže obsah zmluvy dominuje tak výrazne, že k zmluve stačí dodržať vlastne len triviálne základné podmienky. Zopakujme podmienku písomnosti, aby zmluva bola spojená do jedinej listiny, a aby bol aj predmet zmluvy popísaný určite a zrozumiteľne (§ 37 Občianskeho zákonníka). Okrem Občianskeho zákonníka aj Obchodný zákonník upravuje základné podmienky, veď nehnuteľnosti sú predmetom aj v podnikateľských vzťahoch. Osobitné podmienky k bytom dopĺňa osobitný zákon. Formálne podmienky najmä katastrálny zákon a vykonávacia vyhláška k nemu atď. Z hyperodkazov ktoré sú naspodu úvodnej stránky tejto webstrany si pohodlne môžete pozrieť jednotlivé znenia podmienok právneho predpisu. V tomto súbore zasa niekoľko poznámok pre zmluvy, dedenie, vyvlastnenie a exekúcie.
Takže nie je rozhodujúce kto listinu spísal a v súčasnosti je prístupných mnoho elektronických vzorov. Využívajú to i zneužívajú niekedy osoby nekvalifikované pre túto činnosť. Ak potrebujete najprecíznejšie napísanú zmluvu, nato je notár. Niekedy má tak dlhodobo zamestnávanú pracovníčku, že tá rutinne zvláda napísanie zmluvy pre podpisy sama. No a ako ilustračnú pomôcku, si môžete pozrieť vzor zmluvy a návrhu na vklad do katastra aj tu.
Tu je príklad pre garáž, čo je tiež jeden z druhov nehnuteľností, pre ktoré zákon č. 182/1993 Z. z. (k bytom), upravil aj osobitné ustanovenia. Katastrálny zákon zasa upravuje náležitosti návrhu na vklad práva (§ 28 zák. č. 162/1995 Z. z., vyhláška č. 79/1996 Z. z.).
1. Ústava
Slovenskej republiky č. 460/1992 Z. z. čl. 20 odsek 4:
„Vyvlastnenie alebo nútené obmedzenie vlastníckeho práva je možné
iba v nevyhnutnej miere a vo verejnom záujme, a to na základe
zákona a za primeranú náhradu.“
2. Ústava
USA, (The United States Constitution) 5. dodatok, deklaruje
ústavnú zásadu pre majetok (property), rovnakým pojmom,
primeraná náhrada (just compensation). V origináli sú to
slová: „...no person shall...be deprived of life, liberty, or
property, without due process of law; nor shall private property
be taken for public use without just compensation. “
3. Zmluva o Ústave pre Európu, (Constitution), ratifikovaná zástupcami slovenského ľudu, a následne odmietnutá v referende ľudom Francúzska, v článku II – 77 k vlastníckemu právu zaručuje: „... Nikoho nemožno zbaviť jeho majetku, s výnimkou verejného záujmu a za podmienok, ktoré ustanovuje zákon, pričom musí byť včas vyplatená primeraná náhrada straty.“
4. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení 20. noviel náhradu za vyvlastnenie pozemkov a stavieb v § 111 ods. 2 upravuje slovami: „ Ak sa náhrada za vyvlastňovanú nehnuteľnosť poskytuje v peniazoch, určuje sa jej primeranosť podľa trhovej ceny určenej znaleckým posudkom. Na účely tohto zákona sa za trhovú cenu nehnuteľnosti považuje cena rovnakej alebo porovnateľnej nehnuteľnosti v tom istom čase, v tom istom mieste a v porovnateľnej kvalite.“
5. Zákon č.
233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti(Exekučný
poriadok) v znení 13. noviel, v § 139 upravuje v odseku 1:
Znalecký posudok musí obsahovať všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti...“
A v odseku 2 odkazuje na vykonávací predpis takto: Na účely tohto
zákona sa za všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti považuje všeobecná
hodnota nehnuteľnosti stanovená podľa osobitného predpisu. Tým je
podľa poznámky pod čiarou vyhláška Ministerstva spravodlivosti
Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej
hodnoty majetku.
Pre vecné bremená exekučný zákon doslovne prevzal osvedčenú tradičnú úpravu známu už pre exekučný zákon z roku 1811 a potom upravenú v § 336a Občianskeho súdneho poriadku. Všimnite si, že tu sa na dlhé desaťročia zachovala priama kapitalizačná miera (anglicky overall capitalization rate, Ro) a to práve 5 %. Keďže 100% : 20 = 5%. Novelou sa uvedené znenie presunulo do exekučného zákona v znení jeho § 139 ods.3: „Práva spojené s nehnuteľnosťou sa odhadnú tak, že sa zistí výhoda, ktorú tieto práva prinášajú oprávnenému v období jedného roka, a hodnota tejto výhody sa násobí pri právach časovo neobmedzených dvadsiatimi, pri právach časovo obmedzených počtom rokov, po ktoré má právo ešte trvať, najviac však dvadsiatimi.“
6. Vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku definuje všeobecnú hodnotu v § 2 písm. g) na úrovni znenia medzinárodných znaleckých štandardov. Vyhláška teraz supluje predpis právnej sily zákona, čo by až tak nevadilo, ale zahrnula aj pokus skrátene zapísať teóriu oceňovania, čo sa do právneho predpisu pravdaže nedá, ale čo už vadí, sú chaotické sadzby v prílohách, nevyhovujúce definícii v jej § 2 písm. g).
Námietky voči
nesprávnemu postupu znalca
Rozhodovanie v spore má vždy svoje právne posúdenie, teda posúdenie toho, o ktoré ustanovenia zákona v spore ide. K tomu si právny názor môže vybrať účastník alebo ho môže zmeniť a uzavrieť aj sudca v priebehu sporu, pričom to vôbec nemusí mať pre žalobcu nepriaznivý následok napríklad v inej výške náhrady, ako je tá ktorá mu patrí a bude mu priznaná. Ak napríklad nepôjde o také právne posúdenie, ako je trebárs premlčanie nároku. Ale pre účastníka sporu je životnou otázkou zistenie skutočného stavu podmienok miestneho trhu, ktorého správne alebo nesprávne použitie je už zásadnou otázkou miery úspechu v spore. K právnemu posúdeniu veci aj z výňatkov predpisov vybraných do tejto kapitoly vidíme, že všeobecné znenia našich právnych úprav sú porovnateľné so svetom. Nie je ale porovnateľná kvalita praxe pre zistenie skutočného stavu k ohodnoteniu nehnuteľností. A ako by to teda pri vyčíslovaní sumy ocenenia malo byť, tomu sa podrobnejšie venujú ďalšie kapitoly.
Porovnávanie zákonných úprav s úpravami najmä v USA znamená, či už chceme alebo nechceme, rešpektovať ich globálny vplyv aj pri zbližovaní európskej a americkej praxe. Z otázok, ktorými sa tu zaoberáme je to v posledných rokoch najmä zbližovanie v účtovníckych predpisoch, znaleckých štandardoch a v praxi oceňovania nehnuteľností vôbec. Zbližovanie znamená ponechanie vlastných kontinentálnych i národných úprav a odstraňovanie prípadných protirečení. Aj na americkom kontinente na ústavnú zásadu primeranej náhrady nadväzujú podrobnejšie úpravy v zákonoch. Nielen judikáty. Napríklad v štáte Illinois, pre licencie znalcov oceňujúcich nehnuteľnosti prijali zákon, Real Estate Licencing Act of 2002. Pod federálnym dohľadom sú vydávané podrobné úpravy metód a techník v znaleckých štandardoch. A v judikátoch a právnických slovníkoch sa podrobne rozpisujú zásady primeranej náhrady, nazývanej nielen pojmom „just compensation“ ale aj „fair market value“ a viacero ich synonymov (napríklad v Black’s Law Dictionary). V Európe víťazí definícia s pojmom všeobecná hodnota „market value“.
7. Z iných našich osobitných zákonov spomeňme ešte aspoň zákon č. 18/1966 Zb. o cenách. Zákon upravil zásadu, že všetky ceny sa tvoria dohodou, ak len nie je osobitne vyhlásená regulácia. Reguláciu môže zaviesť len ministerstvo financií alebo zákonom splnomocnený iný štátny orgán.
8. Ceny sa „ tvoria dohodou“ aj pre „privatizáciu“ bytov. Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení 9. noviel v § 17 ods. 1 upravuje: „... Cena bytu, nebytového priestoru alebo ateliéru v dome, cena príslušenstva, cena pozemku zastavaného domom a cena priľahlého pozemku (ďalej len „ cena “) sa dojednáva dohodou predávajúceho a kupujúceho.“
Takže iba byty ktoré v čase nadobudnutia účinnosti zákona, teda k 1. septembru 1993, už užívali tí ktorým zákon priznal právo nimi už vtedy užívaný byt privatizovať, platia zaň namiesto ich ceny len symbolické sumy podľa pevných v zákone definovaných sadzieb (§ 18 a nasl.). Pravdaže niektorí užívali byt v atraktívnej lokalite centra mesta, iní užívatelia (alebo ich dedičia a iní ich právni nástupcovia), užívali byt trebárs niekde v paneláku na okraji mesta. Ale revolučné časy prešli a platia ceny „dohodou“.
Na ilustráciu problému „oceňovanie nehnuteľností“ to asi stačí. Ale spomenúť ústavu a nespomenúť civilný kódex, to by predsa len bolo nezvyčajné. Je totiž úplne nezvyčajné, keď sa namiesto podrobnejšieho ustanovenia osobitného zákona, musí argumentovať ustanovením ústavy. Hoci vďaka existencii ústavného súdu bolo vo viacerých prípadoch dosiahnuté aj to, že okresný sudca, viazaný vo svojom rozhodovaní len zákonom, alebo i účastník, úspešne iniciovali vyslovenie neústavnosti právneho predpisu.
Príkladom za všetky bolo napríklad zrušenie § 141 ods. 4 písm. c) stavebného zákona, kde sa predpokladalo vyvlastnenie pozemkov na ktorých stojí výstavisko „so zameraním na poľnohospodárstvo“, ako zákon uvádza, za „ceny podľa osobitného predpisu“, čo boli administratívne sadzby vtedy platnej vyhlášky. A ešte rozsiahlejšie excesy k úprave náhrady za vyvlastnenie trvali až do 1. novembra 2003, keď konečne novela stavebného zákona namiesto odkazu na „ceny podľa cenového predpisu“, rozumej na pevné administratívne sadzby, upravila náhradu za vyvlastnenie ako „trhovú cenu“.
Pre ďalší vývoj zostáva ešte úloha vrátiť rozhodovanie o vyvlastnení na súdy. To znamená už od rozhodovania v prvom stupni. Teraz súdy preskúmavajú v správnom súdnictve až právoplatné rozhodnutie administratívneho úradu. Súdy totiž medzi iným vedia, aj keď to veľmi nevyužívajú, rozhodnutie účelne rozdeliť (§ 152 OSP). V prípade vyvlastňovania to znamená bezodkladne rozhodnúť o vyvlastnení, čo je nepochybná časť rozhodovania, pretože dôvod vyvlastnenia, napríklad stavba priehrady alebo diaľnice je jevstvujúci nepochybný dôvod na vyvlastnenie a potom niekoľko rokov rozhodovať o primeranej náhrade. Kým sa všetky námietky neposúdia. Administratívne orgány, ktoré teraz majú právomoc vyvlastňovať najmä podľa stavebného zákona, pri všetkej úcte, nie sú súdmi. Najmä ak, opätovne, môžeme konštatovať, že ani na súdoch čiastočné rozsudky nie sú časté. Vráťme sa však ešte k všeobecným cenám v civilnom kódexe.
9. §142 ods. 1 Občianskeho zákonníka a pojem primeraná náhrada: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom.“
10. Stanovisko najvyššieho súdu Cpj 30/97 z 20.10.1997 Č. 43/1997 Zošit č. 5-6, str. 140 Cpj 30/97 : „ Primeranou náhradou pri vyporiadaní zrušeného podielového spoluvlastníctva (§ 142 ods. 1 tretia veta Občianskeho zákonníka) je príslušný podiel všeobecnej ceny veci.“
11. § 588 Občianskeho zákonníka a cena „dohodou“: „ Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.“
12. Občiansky súdny poriadok, zákon č. 99/1963 Zb. v znení jeho 56 noviel v § 123 upravuje: „ Účastníci majú právo vyjadriť sa k návrhom na dôkazy a k všetkým dôkazom, ktoré sa vykonali.“ V § 132: „Dôkazy súd hodnotí podľa svojej úvahy, a to každý dôkaz jednotlivo a všetky dôkazy v ich vzájomnej súvislosti; pritom starostlivo prihliada na všetko, čo vyšlo za konania najavo, včítane toho, čo uviedli účastníci.“ V § 152 ods. 2: „Rozsudkom sa má rozhodnúť o celej prejednávanej veci. Ak je to však účelné, môže súd rozsudkom rozhodnúť najskôr len o jej časti alebo len o jej základe.“
13. Nariadenie vlády č. 100/1933 Sb. z. a n., ktorým sa vydávajú predpisy o odhade nehnuteľností v exekučnom konaní (odhadný poriadok). Skutočne, ide o vyše 70 rokov starý vzor k tomu, čo patrí v metodike oceňovania do všeobecne záväzného právneho predpisu, do interných znaleckých štandardov a čo do literatúry. Veď znalecká profesia vznikala v tridsiatich rokoch minulého storočia, po roku 1926. Nariadenie vlády si bez ťažkostí môžeme prelistovať v elektronických vydaniach právnych predpisov. Dobrým prameňom komparácie je aj preto, že je v zrozumiteľnom „československom“ jazyku.
Takže vyberte si ako budete nazývať náhradu v sume za ktorú by bolo možné predať nehnuteľnosť z voľnej ruky v mieste kde leží a v rozhodnom čase. Pretože len táto suma a žiadna iná, je primeranou náhradou. V terajšej praxi súdov a v zákonoch pred rokom 1948 označované ako všeobecná cena. Ešte predtým, ale len krátky čas, k exekučnému zákonu z roku 1811, sa používal pojem „trhová cena“. Používal sa aj pojem „obvyklá cena“. Mne osobne slová „podmienky miestneho trhu“ neznejú zle, ale v súvise s odhadom hodnoty za lepší preklad „fair market value“ považujem slová „obchodná všeobecná hodnota“, ako „trhová“ a v súvislosti so skutočne platenou sumou, „všeobecná cena“.
Vypočíta sa jednou z troch známych metodík, používaných vo všetkých rozvinutých krajinách sveta už celé desaťročia. Najlepším indikátorom hodnoty je metodika porovnávania kúpnych cien, ktorú treba uprednostniť všade tam, kde máme viacero známych prípadov predaja porovnateľných mehnuteľností. Vhodná je pre rodinné domy,chaty, záhrady, jednotlivé poľnohospodárske a lesné pozemky. Nehnuteľnosti podnikateľského charakteru sa ocenia kapitalizovaním ročného čistého výnosu. Všeobecná cena je 10 až 20 násobok ročného čistého výnosu. Pre práve dokončené stavby je vhodná metodika vyčíslenia podľa nákladov potrebných na ich vybudovanie, podľa súčasných cien stavebných prác. Na starších stavbách sa prihliadne na opotrebenie. K cene stavby sa priráta všeobecná cena pozemku, odvodená zo všeobecnej ceny okolitých pozemkov.
Záver
Akú logickú kontrolu výsledku myšlienkovej činnosti znalca asi urobíme, keď nám v znaleckom posudku bude radiť, aby sme predali 15 ročný krásny strom orecha kráľovského, z ktorého je rok čo rok úroda za vrece veľkých orechov s tvrdou škrupinou, za 1 166 Sk. Za to si budem môcť v budúcich 10. rokoch na trhovisku kupovať asi tak po ˝ kilo očistených orechov ročne. V EURO to najskôr nebude ani toľko. A kupec bude mať za vrece orechov každý rok ešte desiatky rokov. Ibaže keby ste si pozreli tabuľku 1 prílohy č. 15 platnej vyhlášky č. 492/2004 Z. z., nájdete tam pre 15 ročný orech spomenutú sumu 1 166 Sk. A to sa píše rok 2007. Všimnite si, že napríklad aj v slovnom spojení z citácie § 111 stavebného zákona som zdôraznil len slová „trhová cena“ a nie už slová „určená znaleckým posudkom“. To preto, že cenu znalecký posudok neurčuje. Napríklad v trestnej veci (judikát R5/89) išlo o stanovenie ceny 12 ks 20 ročných topoľov a v tej istej veci pred súdom sa hodnotilo 5 rôznych znaleckých posudkov. Súd potom sumu vyčíslil podľa 6. ním ustáleného spôsobu. Jednoducho znalca si ktokoľvek môže objednať sám, ako zákazku. Keď už nechceme zľahčovať, lebo predsa len ide o vážne veci. Nie o cenu 1 stromu.
Všetky právne predpisy, aj ich znenie platné či už v čase po každej novele ale najmä aj úplné znenie, platné po poslednej novele, je v e forme na webstrane ministerstva spravodlivosti justice.gov.sk, JASPI. A nájdete tam aj judikáty. Ibaže keď budete vyhľadávať podľa čísla predpisu, píšte Z.z. bez medzery.
Kupujúci: Karol Ivan a manž. Tatiana Ivanová rod. Minová
Predávajúci: AK JUDr. Jozef Kmeť, Šancová ul. č. 108, 831 04
Bratislava 3
|
Správa katastra pre hlavné mesto Slovenskej republiky Bratislavu Správa katastra Bratislava 3 |
Vec: Návrh na vklad vlastníckeho práva ku garáži v objekte hromadné garáže LV 3117 do katastra nehnuteľností.
Podľa § 30 katastrálneho zák. č. 162/1995 Z. z. a obdobne s ustanoveniami § 5 ods. 3 zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a poverenia v čl. X kúpnej zmluvy, predkladám pracovisku správy katastra tento návrh na vklad vlastníckeho práva:
Číslo LV: 3117
|
Obec: |
Bratislava 3 |
|
Katastrálne územie: |
Nové Mesto |
|
Majetkové teleso: |
Garáž číslo 137 na prvom (prízemnom) podlaží, objekt hromadných garáží na Agátovej ul. 1/A v Bratislave 3, súpisné číslo 31191 postavených na parcele č. 2909/1 |
|
Vlastníci BSM: |
Karol Ivan a manž. Ing. Tatiana Ivanová r. Minová |
|
Spoluvlastnícky podiel: |
1/157 na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve objektu |
|
Ťarchy: |
Žiadne. |
V Bratislave dňa......................
..............................................................
Karol Ivan (podľa splnomocnenia v čl. X zmluvy)
Prílohy:
1. Kúpna zmluva 5x
2.
Dokumentácia podľa § 5 ods.4 veta prvá zák. č. 182/93 Z.
z.
(situačné plány sú v prvom zápise, položka zmien 1207/98, na správe
katastra).
Kúpna zmluva
|
Predávajúci: |
Advokátska kancelária JUDr. Jozef Kmeť a |
|
Kupujúci: |
Karol Ivan |
sa dohodli na uzatvorení tejto zmluvy.
Článok I
Predmet zmluvy
1. Predmetom zmluvy je prevod:
a. vlastníctva garážového boxu pre osobné motorové vozidlá skupiny 1/01 STN 73 6057 box č. 137 na 1. (prízemnom) podlaží nebytového objektu Hromadné garáže na Agátovej ulici 1/A v Bratislave, so samostatným vchodom pre každé podlažie, súpisné č. 3191 (udelené OR/7846/97/KOL z 13,1.1998), geometrický plán č. 11789964-30/1997 štvorpodlažný objekt zo železobetónovej konštrukcie,
b. spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a príslušenstve nebytového objektu, uvedeného v článku III.
2) Vlastníctvo garáže predávajúci nadobudol prevzatím od dodávateľa novostavby podľa zmluvy o dielo č. 01/11/96/BG-137 so ZIPP-S s. r. o. Bratislava z 21.2.1997 s povolením užívania podľa kolaudačného rozhodnutia Okresného úradu Bratislava 3 č. 97/3757/Ta/62/OBH právoplatného 8.12.1997 a zápisom do katastra nehnuteľností.
3) Nehnuteľnosti uvedené v ods. 1, sú zapísané na liste vlastníctva č. 3117 pre obec Bratislava, mestská časť Nové Mesto, katastrálne územie Nové Mesto na Okresnom úrade Bratislava 3, Odbor katastra nehnuteľností.
Článok II
Popis a rozloha garážového boxu
1) Prevádzaný garážový box č. 137 pozostáva z výklopnou bránou uzatvorenej miestností a príslušenstva.
2) Príslušenstvom garážového boxu je vstupný priestor pre príchod vozidiel z ulice, uzatvorený vstupnou bránou ovládanou buď mechanicky, magnetickým kľúčom alebo diaľkovým ovládaním a miestnosti údržby s hygienickým vybavením.
3) Súčasťou garážového boxu je jeho vnútorné vybavenie a to elektromer a elektrická zásuvka na 220 V.
4) Celková výmera podlahovej plochy garážového boxu (bez plochy vstupného priestoru) je 16,47 m2.
5) Plocha vstupných priestorov je charakteru podielového spoluvlastníctva v podielom 1/157.
6) Vlastníctvo garážového boxu je ohraničené uzamkýnateľnou vstupnou výklopnou bránou do boxu.
Článok III
Určenie a popis spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva objektu
1) S vlastníctvom garážového boxu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva nebytového objektu.
1. Spoločnými časťami sú základy , strecha, obvodové múry, priečelia, vchody schodiská, chodby, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie.
2. Spoločnými zariadeniami domu sú vstupy, sklady, miestnosti údržby s hygienickým vybavením, vetráky, vodovodná, kanalizačná, elektrická nízkonapäťová prípojka aj mimo objektu, rozvody vody po ventily, odpady vrátane odbočky, elektroinštalácie do skríň merania po istič, osvetlenia v spoločných častiach a zariadeniach, bleskozvody, elektrický vrátnik vrátane rozvodov.
3. Príslušenstvom objektu sú kanalizačná a vodovodná šachta, prístupové chodníky.
4. Predávajúci s garážovým boxom prevádza na kupujúceho spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach, spoločných zariadeniach objektu a príslušenstve, ktorého veľkosť je 1/157.
5. Priečka oddeľujúca prevádzaný box je v podielovom spoluvlastníctve s vlastníkom susedného boxu.
Článok IV
Technický stav objektu a boxu
1. Kupujúci nepožiadal predávajúceho o vypracovanie znaleckého posudku o technickom stave nebytového objektu a garážového boxu.
2. Predávajúci vyhlasuje, že nie sú mu známe také vady a poškodenia boxu a jeho vybavenia, spoločných častí, spoločných zariadení a príslušenstva objektu, na ktoré by mal kupujúceho osobitne upozorniť.
3. Kupujúci vyhlasuje, že pred uzatvorením tejto zmluvy sa oboznámil so stavom boxu, jeho vybavenia, so stavom spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva objektu a v tomto stave ho preberá a kupuje.
Článok V
Úprava práv k pozemku
Predmetom tejto kúpnej zmluvy nie je spoluvlastnícky podiel k pozemku na ktorom je garáž postavená (parcelné číslo 2909/1, zastavaná plocha o výmere 1504 m2), keďže pozemok je vo vlastníctve Hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy.
Článok VI
Cena garážového boxu
Predávajúci predáva kupujúcemu garážový box uvedený v článku I a v čl. II vrátane spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu ako aj na príslušenstve, uvedených v čl. III za dojednanú kúpnu cenu 255 000.- Sk (slovom: dvestopäťdesiatpäťtisíc korún), ktorá prevyšuje ocenenie predpísané ako minimálny základ dane z prevodu nehnuteľností (zák. č. 318/92 Zb.) podľa k zmluve priloženého znaleckého posudku Ing. Jarolíma Vícena č. 15/2000 z 1. februára 2000, v sume 52 200.- Sk..
Článok VII
Platobné podmienky
1. Dojednanú kúpnu cenu zaplatil kupujúci v hotovosti do rúk predávajúceho pri podpise tejto zmluvy. Predávajúci týmto potvrdzuje prevzatie dojednanej kúpnej ceny.
2. Daň z prevodu zaplatí predávajúci. Poplatky vkladu do katastra, kupujúci.
Článok VIII
Správa nebytového objektu
1. Kupujúci vyhlasuje, že pristupuje k zmluve o výkone správy domu , podľa ktorej od 1.8.1998 správu objektu zabezpečuje C - realitná agentúra s. r. o. Riznerova č. 5, 81101 Bratislava.
2. Kupujúci sa zaväzuje, že od druhého polroku roku 2000 začne poukazovať polročné preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv.
Článok IX
Nadobudnutie vlastníctva
1. Kupujúci berie na vedomie, že účinky nadobudnutia bezpodielového spoluvlastníctva manželov ku garážovému boxu a zároveň spoluvlastníctvo spoločných častí, spoločných zariadení, príslušenstva objektu, nastávajú dňom právoplatného rozhodnutia o povolení vkladu Okresným úradom Bratislava 3, Odbor katastra nehnuteľností.
2. Na návrh na vklad sa týmto splnomocňuje Karol Ivan.
Článok X
Záverečné ustanovenia
Táto zmluva je vyhotovená a predkladá sa na vklad v 5 rovnopisoch, z toho prvý s overenými podpismi a ďalšie dva pre katastrálny úrad Bratislava 3, a po jednom pre predávajúceho a kupujúceho.
V Bratislave dňa: V Bratislave dňa:
...................................... ......................................................
JUDr. Jozef Kmeť
(overený podpis predávajúceho)
..................................................................
Karol Ivan Ing. Tatiana Ivanová rod. Minová
(nie je povinný overený podpis kupujúceho)
Každý vlastník môže dobrovoľne previesť svoju nehnuteľnosť na kohokoľvek kúpou, výmenou, alebo darovaním. Všetko sú to dvojstranné právne úkony, kde ide o prejav vôle oboch strán, vrátane darovania, pretože sa vyžaduje aj súhlas obdarovaného. Charakter vlastníckeho práva, ako absolútneho, je jednotlivými ustanoveniami zákona podrobnejšie špecifikované. Spomeňme napríklad predkupné právo spoluvlastníka pri kúpe (§602 Občianskeho zákonníka). Pre nehnuteľnosti je predpísaná písomná forma, kým pre hnuteľné veci napr. stačí ústna forma. Ak má zmluva pre nehnuteľnosti viac listov, musí byť spojená do jednej listiny a tak podobne pre závažnejšie obsahové i menej závažné formálne náležitosti.
V § 2 Obč. zák. je upravené, že účastníci občianskoprávnych vzťahov si môžu vzájomné práva a povinnosti upraviť dohodou odchylne od zákona, ak to zákon výslovne nezakazuje a ak z povahy ustanovení zákona nevyplýva, že sa od neho nemožno odchýliť. Možno použiť analógiu, keďže podľa § 853 Obč. zák. občianskoprávne vzťahy, pokiaľ nie sú osobitne upravené ani týmto ani iným zákonom, sa spravujú ustanoveniami tohto zákona, ktoré upravujú vzťahy obsahom aj účelom im najbližšie.
Pre predaj bytov ich užívateľom, ale aj pre ďalší predaj, je dôležitá úprava správy domu, ktorá je upravená v zákone č. 182/1993 Z. z.o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Náležitosti návrhu na vklad do katastra predpisuje zákon č. 162/1995 Z. z.o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení jeho noviel (poslednou je zák. č. 173/2004 Z. z.)..
Základná úprava Občianskeho zákonníka je podrobnejšie upravená vo vykonávacích predpisoch a ich praktická aplikácia je vyjadreená v rpublikovaných rozhodnutiach súdov. Vyššie súdy zabezpečujú jednotnosť aplikácie a výkladu. Takže v takej publikácii ako je aj táto, sa treba sústrediť na jednu problematiku, a tou je v tomto prípade cena.
Cena nehnuteľností pre nadobúdanie z voľnej ruky nie je podľa §5 zákona č. 18/1996 Z. z. o cenách, regulovaná. Znamená to, že platia všeobecné ceny. Len niekoľko osobitných zákonov týkajúcich sa najmä majetku štátu, zasahuje do zmluvne voľnosti. V snahe reagovať na súčasnú častú úplnú odtrhnutosť úrovne účtovníckej hodnoty, daňového základu a ceny. V § 40a Občianskeho zákonníka je upravená tzv. relatívna neplatnosť právneho úkonu, ak by zmluva bola v rozpore s cenovou reguláciou, bola by neplatná iba v rozsahu v ktorom odporuje cenovému predpisu a to len ak sa dotknutý toho domáha. V § 42a je upravené odporovanie, ktoré znamená, že zmluva formálne zostáva v platnosti, ale sumu o ktorú je účastník ukrátený úmyselným konaním druhej strany , si môže od neho vymáhať. Občiansky súdny poriadok ohraničuje hornú hranicu peňažnej hodnoty náhrady za vecné bremeno tak, že ak nie je obmedzené na čas kratší ako 20 rokov, ohodnotí sa najviac ako 20 násobok výhody vyjadrenej v peniazoch, ktorú za rok prináša.
Dnešné členenie na Občiansky zákonník a Obchodný zákonník splynie pre naprostú väčšinu vzťahov súkromného práva do jediného civilného kódexu. Pôvodne bol pripravený a pripomienkovaný ešte v roku 1998 no nebol prijatý. Na príprave kodifikácie sa pokračuje. Teraz pre obchodné vzťahy, medzi podnikateľmi navzájom, platí Obchodný zákonník. Na vzťahy medzi občanmi navzájom a medzi občanmi a organizáciami, platí Občiansky zákonník.
Okamihom smrti doterajšieho vlastníka sa vlastníkmi stávajú dedičia. Dedenie podľa testamentu alebo priamo podľa dedičských skupín zo zákona, upravuje Občiansky zákonník. Majetok slúžiaci na podnikateľské účely prechádza na dedičov podľa ustanovení Obchodného zákonníka.
Dedičstvo sa nadobúda smrťou poručiteľa, čo je rozhodným časom, ku ktorému sa vykoná aj ocenenie. Na rozdiel od vlastníckeho práva zo zmluvy, ktoré vzniká vkladom do katastra nehnuteľností. Vlastníctvo vzniká napr. aj príklepom vydraženej nehnuteľnosti. Ale aj v prípade zmluvného nadobúdania si treba uvedomiť, že prejav vôle v zmluve, ktorým sú účastníci viazaní, má materiálne účinky. Táto viazanosť prechádza aj na dedičov. V častých otázkach tejto publikácie, je uvedený judikát, rozsudok najvyššieho súdu 4Sž 44/99 z 28.9.1999, v ktorom opravil nesprávne stanovisko úradu geodézie. Išlo o prípad, keď pri kúpe bytu od obce kupujúci zomrel skôr ako bol vykonaný vklad. Rozhodujúci je prejav vôle v zmluve a viazanosť prechádza aj na dedičov.
Dedí sa zo zákona, zo závetu alebo z oboch týchto dôvodov. Ak nenadobudne dedičstvo dedič zo závetu, nastupujú namiesto neho dedičia zo zákona. Ak sa nadobudne zo závetu len časť dedičstva, nadobúdajú zvyšujúcu časť dedičia zo zákona.
Dedič môže dedičstvo odmietnuť. Odmietnutie sa musí stať ústnym vyhlásením na súde alebo písomným vyhlásením jemu zaslaným.
Nededí, kto sa dopustil úmyselného trestného činu proti poručiteľovi, jeho manželovi, deťom alebo rodičom alebo zavrhnutia hodného konania proti prejavu poručiteľovej poslednej vôle. Môže však dediť, ak mu poručiteľ tento čin odpustil. Podľa § 469a možno potomka vydediť, ak
a) v rozpore s dobrými mravmi neposkytol poručiteľovi potrebnú pomoc v chorobe, v starobe alebo v iných závažných prípadoch,
b) o poručiteľa trvalo neprejavuje opravdivý záujem, ktorý by ako potomok mal prejavovať,
c) bol odsúdený pre úmyselný trestný čin na trest odňatia slobody v trvaní najmenej jedného roka,
d) trvalo vedie neusporiadaný život.
Podľa testamentu, alebo ak ho niet, podľa zákona sa dedí podla nasledujúcich ustanovení Občianskeho zákonníka:
DEDENIE ZO ZÁKONA
§ 473
(1) V prvej skupine dedia poručiteľove deti a manžel, každý z nich rovnakým dielom.
(2) Ak nededí niektoré dieťa, nadobúdajú jeho dedičský podiel rovnakým dielom jeho deti. Ak nededia ani tieto deti alebo niektoré z nich, dedia rovnakým dielom ich potomci.
§ 474
(1) Ak nededia poručiteľovi potomci, dedí v druhej skupine manžel, poručiteľovi rodičia a ďalej tí, ktorí žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roku pred jeho smrťou v spoločnej domácnosti a ktorí sa z tohto dôvodu starali o spoločnú domácnosť alebo boli odkázaní výživou na poručiteľa.
(2) Dedičia druhej skupiny dedia rovnakým dielom, manžel však vždy najmenej polovicu dedičstva.
§ 475
(1) Ak nededí manžel ani žiadny z rodičov, dedia v tretej skupine rovnakým dielom poručiteľovi súrodenci a tí, ktorí žili s poručiteľom najmenej po dobu jedného roku pred jeho smrťou v spoločnej domácnosti a ktorí sa z toho dôvodu starali o spoločnú domácnosť alebo boli odkázaní výživou na poručiteľa.
(2) Ak niektorý zo súrodencov poručiteľa nededí, nadobúdajú jeho dedičský podiel rovnakým dielom jeho deti.
§ 475a
Ak žiadny dedič nededí v tretej skupine, v štvrtej skupine dedia rovnakým dielom prarodičia poručiteľa, a ak nededí žiaden z nich, dedia rovnakým dielom ich deti.
DEDENIE ZO ZÁVETU
§ 476
(1) Poručiteľ môže závet buď napísať vlastnou rukou, alebo ho zriadiť v inej písomnej forme za účasti svedkov alebo vo forme notárskej zápisnice.
(2) V každom závete musí byť uvedený deň, mesiac a rok, kedy bol podpísaný, inak je neplatný.
(3) Spoločný závet viacerých poručiteľov je neplatný.
§ 476d
(1) Poručiteľ môže prejaviť svoju poslednú vôľu do notárskej zápisnice; osobitný zákon ustanovuje, kedy sa musí úkon urobiť pred svedkami.
(2) Maloletí, ktorí dovŕšili 15. rok, môžu prejaviť poslednú vôľu iba formou notárskej zápisnice.
(3) Nevidomé osoby môžu prejaviť poslednú vôľu tiež pred tromi súčasne prítomnými svedkami v listine, ktorá musí byť prečítaná.
(4) Nepočujúce osoby, ktoré nemôžu čítať alebo písať, môžu prejaviť poslednú vôľu formou notárskej zápisnice alebo pred tromi súčasne prítomnými svedkami ovládajúcimi znakovú reč, a to v listine, ktorá sa musí tlmočiť do znakovej reči.
(5) V listine musí byť uvedené, že poručiteľ nemôže čítať alebo písať, kto listinu napísal a kto nahlas prečítal a akým spôsobom poručiteľ potvrdil, že listina obsahuje jeho pravú vôľu. Obsah listiny sa musí po jej spísaní pretlmočiť do znakovej reči; aj toto sa musí v listine uviesť. Listinu musia svedkovia podpísať. Akékoľvek podmienky pripojené k závetu nemajú právne následky; ustanovenie § 484 ods. 1 druhej vety tým nie je dotknuté.
§ 479
Maloletým potomkom sa musí dostať aspoň toľko, koľko robí ich dedičský podiel zo zákona, a plnoletým potomkom aspoň toľko, koľko robí jedna polovica ich dedičského podielu zo zákona. Pokiaľ tomu závet odporuje, je v tejto časti neplatný, ak nedošlo k vydedeniu uvedených potomkov.
§ 480
(1) Závet sa zrušuje neskorším platným závetom, pokiaľ popri ňom nemôže obstáť, alebo odvolaním závetu; odvolanie musí mať formu, aká je potrebná pre závet.
(2) Poručiteľ zruší závet aj tým, že zničí listinu, na ktorej bol napísaný.
POTVRDENIE DEDIČSTVA A VYPORIADANIE DEDIČOV
Súd potvrdí nadobudnutie dedičstva podľa dedičských podielov. Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho podielu započíta to, čo za života poručiteľa od neho bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovania; ak ide o dediča uvedeného v ustanovení § 473 ods. 2 OZ, započíta sa okrem toho aj to, čo od poručiteľa bezplatne dostal dedičov predok. Pri dedení zo závetu treba toto započítanie urobiť, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by inak obdarovaný dedič bol oproti dedičovi uvedenému v ustanovení § 479 OZ neodôvodnene zvýhodnený.
Vyvlastniť nehnuteľnosť možno len v taxatívne, teda v zákone pevne vymenovaných dôvodoch. Uvedené sú v § 108 doteraz už viac ako 10 krát novelizovaného stavebného zákona č. 50/1976 Zb.. Okrem toho už tradične možno vyvlastniť, ak je to nevyhnutné, tiež na účely obrany vlasti, podľa osobitného zákona. V rozvinutých krajinách o vyvlastnení a náhrade rozhodujú súdy a aj u nás sa to očakáva. Je to zahrnuté do už niekoľko rokov pripravovaného nového Občianskeho zákonníka. Teraz o vyvlastnení rozhodujú stavebné úrady, procesne podľa zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní. Proti ich konečným rozhodnutiam možno podať žalobu na súd.
Odstupujúcemu vlastníkovi prislúcha primeraná náhrada. Zaručuje to ústava v článku 20 odsek 4. Podrobnejšie to musia upraviť predpisy nižšej právnej sily. Už v roku 1998 bol do legislatívne rady vlády predložený návrh nového Občianskeho zákona a Občianskeho súdneho poriadku, na príprave ktorých sa ďalej pracuje. V nich sa nielen konanie o vyvlastnení celkom správne prenáša na súdy, ale primeraná náhrada je jasne definovaná. Ako všeobecná cena. Náš toľkokrát novelizovaný stavebný zákon obsahuje hlavný rozsah úpravy vyvlastnenia., Konečne sa vrátil k úprave z času pred rokom 1948. Napr. stavebný zákon ešte z roku 1927, neskoršie zákon o stavebnom ruchu č. 65 z roku 1936 a slovenský zákon č. 177/1940 Sl. z. používali pojem obecná cena. Aj ju bližšie popísali. Tak ako je odborne definovaná všeobecná cena. Pod konečne sa myslí to, že namiesto odkazu na § 2 až 15 a §18 a 19 vyhlášky č. 465/91 Zb., čo bolo neprípustné prevzatie spôsobu oceňovania používaného ešte v čase cenovej regulácie pred rokom 1989 ( keď platila systematikou úplne rovnaká vyhláška č. 129/1984 Zb.), s neospravedlniteľným oneskorením eviduje, že od 1.8.1990 bola na Slovensku zrušená cenová regulácia cien nehnuteľností.
Ak teda prišlo k vyvlastneniu za náhradu, ktorá nezodpovedá všeobecnej cene, museli by sme si nájsť znalca, ktorý by ako argumentáciu pre námietky vyvlastňovaného vypracoval posudok, alebo odborníka, ktorý by vypracoval odborné vyjadrenie, o odhade všeobecnej hodnoty na miestnom trhu. Inak by prišlo k porušeniu ústavou chránených práv vlastníka. K primeranej náhrade síce už aj ústavný súd rozhodoval, ale znamená to siahodlhé domáhanie sa práva súdnou cestou. Rozhodujúca je ale aj tu právna istota o tom, čo je primeranou náhradou.
Tá sa poskytuje nielen v peniazoch, ale aj poskytnutím inej nehnuteľnosti. Vtedy novoposkytnutá nehnuteľnosť môže byť i hodnotnejšia než pôvodná. Nie však podstatne hodnotnejšia. A sú tu ešte náklady na presťahovanie.
Ak povinný dobrovoľne nesplní, čo mu ukladá vykonateľný súdny rozsudok, alebo iné vykonateľné rozhodnutie, môže sa oprávnený domáhať splnenia exekúciou. V niektorých zákonných úpravách označovaná aj ako výkon rozhodnutia, ako sa exekúcia v období po roku 1948 u nás označovala. Oprávnený má teraz možnosť rozhodnúť sa medzi exekúciou vykonávanou buď profesionálnym exekútorom, alebo súdom. Samotný fakt, že rozhodnutie už je vykonateľné, sa na origináli vyznačuje tzv. doložkou právoplatnosti. Zaužívalo sa ako pečiatka vpravo hore na prvej strane napr. už právoplatného rozsudku. Podľa súdneho spisu, v ktorom na rozhodnutí právoplatnosť vyznačil sudca, súdna kancelária vyznačí zhodnú právoplatnosť aj na vašom rovnopise rozsudku, ktorý ste od súdu dostali do vlastných rúk napr. poštou.
Exekúcie profeionálnym exekútorom upravuje zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti(Exekučný poriadok). V platnom znení.
V súvislosti s výkonom exekučnej činnosti má exekútor postavenie verejného činiteľa. Exekúciu vykoná ten exekútor, ktorého v návrhu na vykonanie exekúcie označí oprávnený a ktorého jej vykonaním poverí súd.
Exekučné konanie sa začína dňom, v ktorom bol exekútorovi doručený návrh na vykonanie exekúcie. Exekútor však môže začať vykonávať exekúciu až udelením poverenia súdu na jej vykonanie.
Exekútor, ktorému bol doručený návrh oprávneného na vykonanie exekúcie, predloží tento návrh spolu s exekučným titulom najneskôr do 15 dní súdu a požiada ho o udelenie poverenia na vykonanie exekúcie.
Pri návrhu spôsobu exekúcie sa treba riadiť úvahami o primeranosti. Napr. pre malú vymáhanú sumu bude vhodnejšia zrážka z platu, nie predaj domu. Využiť znalosti, ktoré má oprávnený o majetku povinného, vhodného na účelnú exekúciu. Exekučný poriadok upravuje tieto spôsoby exekúcie:
§ 63
(1) Ak podkladom na exekúciu je exekučný titul, v ktorom sa ukladá povinnosť zaplatiť peňažnú sumu, exekúciu možno vykonať
a. zrážkami zo mzdy a z iných príjmov,
b. prikázaním pohľadávky,
c. predajom hnuteľných vecí,
d. predajom cenných papierov,
e. predajom nehnuteľnosti,
f. predajom podniku.
(2) Ak podkladom na exekúciu je exekučný titul, v ktorom sa ukladá iná povinnosť než zaplatenie peňažnej sumy, spôsob vykonania exekúcie sa spravuje povahou uloženej povinnosti. Možno ju vykonať
a. vyprataním,
b. odobratím veci,
c. rozdelením spoločnej veci,
d. uskutočnením prác a výkonov.