Kontrolný znalecký posudok o cene je drahá skúsenosť. Zmluva s dvojnásobnou cenou je absolútne neplatná, ničotná, nulitná, zmätočný právny úkon, podľa § 39 Občianskeho zákonníka

Dohodou stanovená cena nie je ľubovôľou. Laesio ultra dimidium, princíp rímskeho práva, neplatnosť právneho úkonu pri viac ako dvojnásobnom prekročení ceny, v paragrafovanom znení pojmom zmätočnosť, upravoval už aj civilný kódex čsl. republiky. V tzv. strednom občanovi z roku 1950 sa princíp presunul do totožného znenia ako je teraz §39 Občianskeho zákonníka. O tom som túto voľne prístupnú e publikáciu uverejnil prvýraz už v roku 2002. Bez donátora, ale tvoril som ju najmä v čase tak typického ničnerobenia slovenského ministerského úradníka.

No ani v roku 2024 nie je teória ani normotvorba na Slovensku lepšia. Od nepoznania metodológie, grafie a metrie podľa znaleckých štandardov, lebo také nemáme, po potrebnú teoretickú znalosť troch klasických metód. A žiaľ pravdaže potom ani prax. Ani znalcov ani súdov. Teoretici nechodia na svetové kongresy, znalecká samospráva nepozná vývoj dnes už globalizovaných spomenutých znaleckých štandardov, súdy nestačia včas naprávať protiprávnosti.

Normotvorba obhajuje neobhájiteľné. Aj posledná vyhláška č. 228/2018 Z. z. chce komplexnú a niekoľkostostranovú metodiku znaleckých štandardov chaoticky zapísať formou právneho predpisu. Absurdné. Keď som v roku 1982 nastúpil s unikátnou kvalifikáciou sudcu na cenový úrad, inicioval som pokrok aspoň pre vtedajšie "osobné vlastníctvo". Ceny dohodou od 1.8.1990.

Ako sa vo svete riadi znalectvo teraz,v prejavoch finančných kríz na ceny nehnuteľností, je príklad štátneho riadenia, na úrovni výboru Kongresu, v USA. Od "FIRREA title XI" - kľúčové slovo. Napríklad. Zriadenie federálneho profesionálneho riadiaceho tímu, appraisalfoundation, ktorý pravidelne aktualizuje USPAP, znalecké štandardy. Od januára 2024 platí ich najnovšia edícia. V Kanade CUSPAP.edícia 2025 Práve štandardy sú zjednocujúcou univerzálnou a vrcholnou metodikou. Pre znalcov samostatne činných, zamestnancov znaleckých firiem so stovkami, tisíckami zamestnaných znalcov, pre štátne inštitúcie, ako Fannie Mae, Freddie Mac, atď. Či pre kvalifikáciu do 4 bytov či aj nad, či prevažne oceňujúcich kapitalizáciou, komparáciou. V Európe pre finančníctvo vytvorené štandardy IVS, sú rovnako priebežne aktualizované. A od roku 1989 na základe IVS štandardy používali poliaci. Od roku 2024 aj oni schválili novú edíciu štandardov, už so vzorom z USPAP.

Novelizovaná edícia USPAP 2024 má autoritu vrcholového riadenia - appraisalinstitute. Pre metodológiu porovnávaciu, pre cenu za podlahovú plochu, pre kapitalizáciu čistých ročných výnosov od nájomného bytu, po po neobmedzené podnikateľské majetky. Pre cenu podľa stavebných nákladov. Odbornosť znalca je nezameniteľne kategorizovaná. Slúži až po súčasné vysporadúvanie s posudkami "od stola", bez osobnej návštevy nehnuteľnosti znalcom, bez inšpekcie. Z hypoték je to v asi asi 1% objemu, ale od Covidu 19 ešte aj teraz finančnými žralokmi akceptovanými. Tvorených na jednej strane vo formulári 1004. Pri nespočetných ponukách programátorov IT pre PC vyhotovenia posudku, alebo aj pre štatisticky pripravené dáta, namiesto ktorých ale znalec musí mať svoju vlastnú živú banku údajov o miestnej cene. Aj keď objednávku bánk na dva tri takéto posudky denne už znalec má len tak na jeden. Pre pokles objemu hypoték v roku 2022 o 47% oproti roku 2021. O ďalších 50% poklesu v roku 2023. A nielen auditoring, aj štátna kontrola, FHA, po júni 2024 osobitne monitorovali "desktop appraisal reports". Posudky bez analýzy využitia "highest and best use", nesprávne oceneneného pozemku, sadzby za štvorcový meter založenej viac na názore ako na realite, a ďalších, v čase po roku 2019 tolerovanými pochybeniami, bez nápravy kontrolnýmh posudkom. Spoločnými rokovaniami otázky vyriešili a v roku 2025 metodologický pokrok cez USPAP, zaviedli do praxe.

Neprehliadnite

Tlačítkom zhrnutie výkladu získate asi 15 strán na naštudovanie problému oceňovania. Vytlačte si text. Papier je len papier.

Z judikátov o absolútnej neplatnosti pre podstatné prekročenie ceny, bol a aj je, vzácny rozsudok k cene peňazí, keď úrok bol asi 3 krát, presne – 2,66 krát, vyšší ako bankový. Ale ani vtedy pre súd neposlúžil znalecký názor. Stačila voľná úvaha súdu.

Ale nemáme dôkazy vyššej a nižšej právnej sily. Znalecký posudok je dôkazný prostriedok ako každý iný. A len súd rozhoduje či využije experta a jeho znalecký posudok (§207 CSP), odborné vyjadrenie (§206 CSP), alebo požije svoju voľnú úvahu. Tu išlo o požičaných 196,24 €, čo nie je až taká vysoká suma, aby nestačila voľná úvaha ctihodnosti, sudkyne JUDr. Agneši Néveryovej z okresného súdu v Nových Zámkoch. Nebankovka žiadala vrátiť 258,38 €, úrok 37,99 % v čase keď priemerný úrok v banke bol 14,27 %. Absolútna neplatnosť podľa § 39 Obč. zák.. Cena v zmluve prekročená o 166%, podstatné prekročenie. Rozsudky urobili pokrok v pôžičkách k §39a OZ. Nie v stavebných hypotékach, ale v spotrerebiteľských úveroch. Násobky ceny a neplatnosť, sú vo vykonávacom predpise. Ale dosiahnuť nápravu v sporoch, je často nepredvídateľné. Takisto už ríšsky civilný kódex mal paragrafované znenie, že dvojnásobné prekročenie ceny je zmätočným právnym úkonom. Absolútnu neplatnosť v zmysle § 39 OZ, v spojení s praxou súdov, judikátmi, pre nehnuteľnosti súdy ctia. O spotrebiteľských úveroch pomlčím. RPMN 47%, a možnosť zdvojnásobiť ho, je skutočnosť z rozsudku čo poznám. RPMN vyše 2500% pri na mesiac požičanej sume spotrebiteľského úveru uvádza tiež jeden z rozsudkov. No comment. Na tomto webe radím nevziať si úver pri RPMN nad 20%. Nikdy. Ale 47% RPMN národná banka svojho času, v roku 2011, vyhlásila nemilosrdne.

JUDr. Ing. Jozef Kmeť.

Autor v rámci svojej profesionálnej činnosti od roku 1982 pôsobil na ústredných orgánoch štátnej správy Slovenskej republiky v oblasti legislatívy a praxe oceňovania majetku a náhrady primeranej ceny pred súdom. Využíval kvalifikáciu sudcu a predchádzajúcu technickú inžiniersku kvalifikáciu na iniciatívu, ktorá od roku 1990 vyústila do vydania aspoň základných usmernení pre znalcov k obnoveniu povinného využívania všetkých troch klasických metód v každom znaleckom ocenení. Zameriava sa na vypracovanie stále tak veľmi potrebnej súhrnnej informácie o odborných metódach a metodikách oceňovania nehnuteľností. Spôsobom, ktorý bol známy aj u nás ešte pred rokom 1948 a v rozvinutých krajinách sa používal bez prerušenia. To vlastníci ale aj ich právnici potrebujú na preskúmanie správnosti postupu znalca. Vychádza aj z vlastných poznatkov o tejto činnosti pri školeniach znalcov a právnikov zainteresovaných organizácií, ale aj z poznatkov publikovaných v rozvinutých krajinách. Napr. na www.ivsc.org : www.swift.com www.appraisalinstitute.com www.appraisalfoundation.org Sú to americký svetoví lídri ale aj v Kanade www.aicanada.ca v Poľsku www.pfsrm.pl Žiaľ českým zákonom o majetku a vyhláškou k nemu zakonzervované predstavy o úlohe regulácie až do "úradných cien", vplývajú aj na Slovensko ako "medvedia služba". Základnou učebnicou nielen amerických znalcov, je The Appraisal of Real Estate 15th edition Institute Illinois , 140 dolárov, 816 strán v PDF. Je od viac ako 50 autorov. Naj z top, 10 top publikácií.

Cenu určuje súd
Ústava zaručuje náhradu za odnímanú nehnuteľnosť pojmom primeraná náhrada. Na úrovni zmlúv hovoríme o všeobecnej cene. Určuje ju súd a je to najpravdepodobnejšia cena ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by mal majetok dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou /§ 1 písmeno g) vyhlášky č. 492/2004 Z. z./. Naša ústava primeranú náhradu upravuje v čl. 20, americká (just compensation) v piatom dodatku. Ale ak by sme dosiahli svoju pravdu až na úrovni znenia ústavy, to už by sa z majetku aspoň štvrtina stratila na súdenie. Pre kúpu, výmenu, darovanie a dedenie primeranú náhradu zaručuje Občiansky zákonník. Pre súd je cena vecou skutkovou a ustáli ju podľa vyhodnotenia všetkých námietok k všetkým znaleckým posudkom ktoré sa v spore predložili. Podľa ustálenej judikatúry treba predpokladať, že ak sa v zmluve dohodnutá cena líši od všeobecnej ceny na trhu o menej ako 20%, súd zmluvu ponechá bez zmeny. To preto, lebo metodika ocenenia je taká, že ani znalec nedokáže odhadnúť cenu so štatistickou presnosťou lepšou ako na plus mínus 5 percent, teda na 90% ceny, nie presnejšie. Niektoré predátorské spoločnosti na trhu s nehnuteľnosťami ktoré využívajú niekoľko státisícov znaleckých odhadov ročne tolerujú v zložitých prípadoch odchýlku aj do 15%. Napríklad zdevastované nehnuteľnosti v osadách. Ak sa viacero posudkov medzi sebou líši o plus mínus 5%, je to ešte stále dostatočne dobrá práca znalcov. No potom predpisovať zaokrúhlovenie znalcom na cent, euro, a tak, na promilovú presnosť, je falošná predstavivosť.

Ak sa cena v zmluve líši od všeobecnej ceny o viac ako o 20%, ale menej ako o polovicu, mala byť do 50% vyššia alebo nižšia, súd prizná nárok na doplatenie nedoplatku alebo vrátenie preplatku.

Ak sa cena líši podstatne, predpokladajme že mala byť len polovičná, teda o 50% nižšia, je dvojnásobná, o 100% vyššia, súd podľa judikatúry len skonštatuje, že zmluva vôbec nevznikla, je od začiatku ničotná, absolútne neplatná, pre rozpor s dobrými mravmi (§ 39 Obč. zák.). Pravdaže vyjadrujem to v znalectve frekventovej jednotke percento. Ako abstrakciu k judikátom. Hoci vykonávacie nariadenie vlády k §39a Obč. zák. pre cenu peňazí, úroky, skĺzlo práve na regulovanie percentami. Hoci súdy to tak nepotrebujú.

Občiansky zákonník, aj iné osobitné zákony odkazujú na všeobecnú cenu slovami, že sa cena dojednáva. Niekedy sa namiesto všeobecnej hovorí o trhovej cene. Najmä pre exekúciu, pre vyvlastnenie podľa stavebného zákona. Ale stále ešte nemáme daňový katastrálny operát kde by základom každoročne platených daní z nehnuteľností boli ceny (Fiscal Cadastre). To je pravdaže spojené s viacnásobne vyššími daňami ako doteraz, povedze do takmer 1% ceny i viac. Namiesto terajších vlastne "poplatkov", v promilách z ceny nehnuteľnosti ročne. To nehodnotím, len ilustrujem pojem daňového katastra. Mienili sme ho zaviesť na Slovensku s pomocou dánskych dvoch odborníkov, ešte v rokoch hneď po prevrate, ale zastavil sa a nie je diskutovaný ani v roku 2015. Zavedenie trvá pritom viac ako 4 roky. U takzvaného historického princípu v účtovníctve, čo je postup amortizácie obstarávacích nákladov, zákon o účtovníctve povinnosť preceňovať majetok ukladá len najväčším podnikateľom. Ale aj spoločníci malých podnikateľov pre vyplatenie podielu odstupujúceho spolupodnikateľa majú vychádzať z hodnoty v účtovníctve. Je to ale svetová prax, treba teda len dbať aby aj malí podnikatelia mali súlad hodnôt majetku vo svojom účtovníctve so všeobecnou cenou. Anachronizmus vzoru českých úradných cien, aj s každoročne novelizovanou vyhláškou, rušivo vplýva aj do slovenskej zákonnej úpravy. Okrajovou reguláciou cien. V súčasnosti ešte v pôdohospodárstve (komasácie, pre árendy). No aspoň to, že sú minimálnymi, nie pevnými sadzbami. To prax málo rozlišuje. Namiesto árendy každý tretí snop, každá tretia kopa sena. No a ministerstvo spravodlivosti bez cenotvornej pôsobnosti, popri definovaní všeobecnej ceny, inicioval som preklad a vloženie definície zo štandardov, súbežne, čo sa ale logicky vylučuje, upravuje sadzby duplicitne s poľnohospodármi. Nevie si poradiť s metodikou oceňovania pozemkov tak, ako ju znalci všade na svete majú v podrobných, fakticky už v medzinárodných znaleckých štandardoch.

, Odhad hodnoty vlastníckych práv k majetku, odhad ceny, znalec vypočíta jednou z troch známych odborných metodík, používaných vo všetkých rozvinutých krajinách sveta už celé desaťročia. Najlepším indikátorom hodnoty je metodika porovnávania kúpnych cien, ktorú treba uprednostniť všade tam, kde máme viacero známych prípadov predaja porovnateľných nehnuteľností. Vhodná je napríklad pre rodinné domy, chaty, záhrady, jednotlivé poľnohospodárske a lesné pozemky ale aj pre ostatné nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti podnikateľského charakteru sa ocenia kapitalizovaním ročného čistého výnosu. Všeobecná cena je 10 až 20 násobok ročného čistého výnosu. Platí to aj pre prenajímané domy alebo prevádzky. Pre práve dokončené stavby je vhodná metodika vyčíslenia podľa nákladov potrebných na ich vybudovanie, podľa súčasných cien stavebných prác. Na starších stavbách sa prihliadne na opotrebenie. K cene stavby sa priráta všeobecná cena pozemku, odvodená zo všeobecnej ceny okolitých pozemkov. Znalec musí individuálne vybrať a odôvodniť výber najvhodnejšej metódy. Rozhodovať sa vždy medzi obomi. Výber metódy znalec odôvodní.

Dohodou stanovená cena nie je ľubovôľou. Laesio ultra dimidium, princíp rímskeho práva, neplatnosť právneho úkonu pri viac ako dvojnásobnom prekročení ceny, v paragrafovanom znení pojmom zmätočnosť, upravoval už aj civilný kódex čsl. republiky. V tzv. strednom občanovi z roku 1950 sa princíp presunul do totožného znenia ako je teraz §39 Občianskeho zákonníka. O tom som túto voľne prístupnú e publikáciu uverejnil prvýraz už v roku 2002. Bez donátora, ale tvoril som ju najmä v čase tak typického ničnerobenia slovenského ministerského úradníka. No ani v roku 2024 nie je teória ani normotvorba na Slovensku lepšia. Od nepoznania metodológie, grafie a metrie podľa znaleckých štandardov, lebo také nemáme, po potrebnú teoretickú znalosť troch klasických metód. A žiaľ pravdaže potom ani prax. Ani znalcov ani súdov. Teoretici nechodia na svetové kongresy, znalecká samospráva nepozná vývoj dnes už globalizovaných spomenutých znaleckých štandardov, súdy nestačia včas naprávať protiprávnosti. Normotvorba obhajuje neobhájiteľné. Aj posledná vyhláška č. 228/2018 Z. z. chce komplexnú a niekoľkostostranovú metodiku znaleckých štandardov chaoticky zapísať formou právneho predpisu. Absurdné. Keď som v roku 1982 nastúpil s unikátnou kvalifikáciou sudcu na cenový úrad, inicioval som pokrok aspoň pre vtedajšie "osobné vlastníctvo". Ceny dohodou od 1.8.1990. Ako sa vo svete riadi znalectvo teraz,v prejavoch finančných kríz na ceny nehnuteľností, je príklad štátneho riadenia, na úrovni výboru Kongresu, v USA. Od "FIRREA title XI" - kľúčové slovo. Napríklad. Zriadenie federálneho profesionálneho riadiaceho tímu, appraisalfoundation, ktorý pravidelne aktualizuje USPAP, znalecké štandardy. Od januára 2024 platí ich najnovšia edícia. V Kanade CUSPAP.edícia 2025 Práve štandardy sú zjednocujúcou univerzálnou a vrcholnou metodikou. Pre znalcov samostatne činných, zamestnancov znaleckých firiem so stovkami, tisíckami zamestnaných znalcov, pre štátne inštitúcie, ako Fannie Mae, Freddie Mac, atď. Či pre kvalifikáciu do 4 bytov či aj nad, či prevažne oceňujúcich kapitalizáciou, komparáciou. V Európe pre finančníctvo vytvorené štandardy IVS, sú rovnako priebežne aktualizované. A od roku 1989 na základe IVS štandardy používali poliaci. Od roku 2024 aj oni schválili novú edíciu štandardov, už so vzorom z USPAP. Novelizovaná edícia USPAP 2024 má autoritu vrcholového riadenia - appraisalinstitute. Pre metodológiu porovnávaciu, pre cenu za podlahovú plochu, pre kapitalizáciu čistých ročných výnosov od nájomného bytu, po po neobmedzené podnikateľské majetky. Pre cenu podľa stavebných nákladov. Odbornosť znalca je nezameniteľne kategorizovaná. Slúži až po súčasné vysporadúvanie s posudkami "od stola", bez osobnej návštevy nehnuteľnosti znalcom, bez inšpekcie. Z hypoték je to v asi asi 1% objemu, ale od Covidu 19 ešte aj teraz finančnými žralokmi akceptovanými. Tvorených na jednej strane vo formulári 1004. Pri nespočetných ponukách programátorov IT pre PC vyhotovenia posudku, alebo aj pre štatisticky pripravené dáta, namiesto ktorých ale znalec musí mať svoju vlastnú živú banku údajov o miestnej cene. Aj keď objednávku bánk na dva tri takéto posudky denne už znalec má len tak na jeden. Pre pokles objemu hypoték v roku 2022 o 47% oproti roku 2021. O ďalších 50% poklesu v roku 2023. A nielen auditoring, aj štátna kontrola, FHA, po júni 2024 osobitne monitorovali "desktop appraisal reports". Posudky bez analýzy využitia "highest and best use", nesprávne oceneneného pozemku, sadzby za štvorcový meter založenej viac na názore ako na realite, a ďalších, v čase po roku 2019 tolerovanými pochybeniami, bez nápravy kontrolnýmh posudkom. Spoločnými rokovaniami otázky vyriešili a v roku 2025 metodologický pokrok cez USPAP, zaviedli do praxe. Neprehliadnite Tlačítkom zhrnutie výkladu získate asi 15 strán na naštudovanie problému oceňovania. Vytlačte si text. Papier je len papier. Z judikátov o absolútnej neplatnosti pre podstatné prekročenie ceny, bol a aj je, vzácny rozsudok k cene peňazí, keď úrok bol asi 3 krát, presne – 2,66 krát, vyšší ako bankový. Ale ani vtedy pre súd neposlúžil znalecký názor. Stačila voľná úvaha súdu. Ale nemáme dôkazy vyššej a nižšej právnej sily. Znalecký posudok je dôkazný prostriedok ako každý iný. A len súd rozhoduje či využije experta a jeho znalecký posudok (§207 CSP), odborné vyjadrenie (§206 CSP), alebo požije svoju voľnú úvahu. Tu išlo o požičaných 196,24 €, čo nie je až taká vysoká suma, aby nestačila voľná úvaha ctihodnosti, sudkyne JUDr. Agneši Néveryovej z okresného súdu v Nových Zámkoch. Nebankovka žiadala vrátiť 258,38 €, úrok 37,99 % v čase keď priemerný úrok v banke bol 14,27 %. Absolútna neplatnosť podľa § 39 Obč. zák.. Cena v zmluve prekročená o 166%, podstatné prekročenie. Rozsudky urobili pokrok v pôžičkách k §39a OZ. Nie v stavebných hypotékach, ale v spotrerebiteľských úveroch. Násobky ceny a neplatnosť, sú vo vykonávacom predpise. Ale dosiahnuť nápravu v sporoch, je často nepredvídateľné. Takisto už ríšsky civilný kódex mal paragrafované znenie, že dvojnásobné prekročenie ceny je zmätočným právnym úkonom. Absolútnu neplatnosť v zmysle § 39 OZ, v spojení s praxou súdov, judikátmi, pre nehnuteľnosti súdy ctia. O spotrebiteľských úveroch pomlčím. RPMN 47%, a možnosť zdvojnásobiť ho, je skutočnosť z rozsudku čo poznám. RPMN vyše 2500% pri na mesiac požičanej sume spotrebiteľského úveru uvádza tiež jeden z rozsudkov. No comment. Na tomto webe radím nevziať si úver pri RPMN nad 20%. Nikdy. Ale 47% RPMN národná banka svojho času, v roku 2011, vyhlásila nemilosrdne. JUDr. Ing. Jozef Kmeť. Autor v rámci svojej profesionálnej činnosti od roku 1982 pôsobil na ústredných orgánoch štátnej správy Slovenskej republiky v oblasti legislatívy a praxe oceňovania majetku a náhrady primeranej ceny pred súdom. Využíval kvalifikáciu sudcu a predchádzajúcu technickú inžiniersku kvalifikáciu na iniciatívu, ktorá od roku 1990 vyústila do vydania aspoň základných usmernení pre znalcov k obnoveniu povinného využívania všetkých troch klasických metód v každom znaleckom ocenení. Zameriava sa na vypracovanie stále tak veľmi potrebnej súhrnnej informácie o odborných metódach a metodikách oceňovania nehnuteľností. Spôsobom, ktorý bol známy aj u nás ešte pred rokom 1948 a v rozvinutých krajinách sa používal bez prerušenia. To vlastníci ale aj ich právnici potrebujú na preskúmanie správnosti postupu znalca. Vychádza aj z vlastných poznatkov o tejto činnosti pri školeniach znalcov a právnikov zainteresovaných organizácií, ale aj z poznatkov publikovaných v rozvinutých krajinách. Napr. na www.ivsc.org : www.swift.com www.appraisalinstitute.com www.appraisalfoundation.org Sú to americký svetoví lídri ale aj v Kanade www.aicanada.ca v Poľsku www.pfsrm.pl Žiaľ českým zákonom o majetku a vyhláškou k nemu zakonzervované predstavy o úlohe regulácie až do "úradných cien", vplývajú aj na Slovensko ako "medvedia služba". Základnou učebnicou nielen amerických znalcov, je The Appraisal of Real Estate 15th edition Institute Illinois , 140 dolárov, 816 strán v PDF. Je od viac ako 50 autorov. Naj z top, 10 top publikácií.


Cenu určuje súd Ústava zaručuje náhradu za odnímanú nehnuteľnosť pojmom primeraná náhrada. Na úrovni zmlúv hovoríme o všeobecnej cene. Určuje ju súd a je to najpravdepodobnejšia cena ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by mal majetok dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou /§ 1 písmeno g) vyhlášky č. 492/2004 Z. z./. Naša ústava primeranú náhradu upravuje v čl. 20, americká (just compensation) v piatom dodatku. Ale ak by sme dosiahli svoju pravdu až na úrovni znenia ústavy, to už by sa z majetku aspoň štvrtina stratila na súdenie. Pre kúpu, výmenu, darovanie a dedenie primeranú náhradu zaručuje Občiansky zákonník. Pre súd je cena vecou skutkovou a ustáli ju podľa vyhodnotenia všetkých námietok k všetkým znaleckým posudkom ktoré sa v spore predložili. Podľa ustálenej judikatúry treba predpokladať, že ak sa v zmluve dohodnutá cena líši od všeobecnej ceny na trhu o menej ako 20%, súd zmluvu ponechá bez zmeny. To preto, lebo metodika ocenenia je taká, že ani znalec nedokáže odhadnúť cenu so štatistickou presnosťou lepšou ako na plus mínus 5 percent, teda na 90% ceny, nie presnejšie. Niektoré predátorské spoločnosti na trhu s nehnuteľnosťami ktoré využívajú niekoľko státisícov znaleckých odhadov ročne tolerujú v zložitých prípadoch odchýlku aj do 15%. Napríklad zdevastované nehnuteľnosti v osadách. Ak sa viacero posudkov medzi sebou líši o plus mínus 5%, je to ešte stále dostatočne dobrá práca znalcov. No potom predpisovať zaokrúhlovenie znalcom na cent, euro, a tak, na promilovú presnosť, je falošná predstavivosť. Ak sa cena v zmluve líši od všeobecnej ceny o viac ako o 20%, ale menej ako o polovicu, mala byť do 50% vyššia alebo nižšia, súd prizná nárok na doplatenie nedoplatku alebo vrátenie preplatku. Ak sa cena líši podstatne, predpokladajme že mala byť len polovičná, teda o 50% nižšia, je dvojnásobná, o 100% vyššia, súd podľa judikatúry len skonštatuje, že zmluva vôbec nevznikla, je od začiatku ničotná, absolútne neplatná, pre rozpor s dobrými mravmi (§ 39 Obč. zák.). Pravdaže vyjadrujem to v znalectve frekventovej jednotke percento. Ako abstrakciu k judikátom. Hoci vykonávacie nariadenie vlády k §39a Obč. zák. pre cenu peňazí, úroky, skĺzlo práve na regulovanie percentami. Hoci súdy to tak nepotrebujú. Občiansky zákonník, aj iné osobitné zákony odkazujú na všeobecnú cenu slovami, že sa cena dojednáva. Niekedy sa namiesto všeobecnej hovorí o trhovej cene. Najmä pre exekúciu, pre vyvlastnenie podľa stavebného zákona. Ale stále ešte nemáme daňový katastrálny operát kde by základom každoročne platených daní z nehnuteľností boli ceny (Fiscal Cadastre). To je pravdaže spojené s viacnásobne vyššími daňami ako doteraz, povedze do takmer 1% ceny i viac. Namiesto terajších vlastne "poplatkov", v promilách z ceny nehnuteľnosti ročne. To nehodnotím, len ilustrujem pojem daňového katastra. Mienili sme ho zaviesť na Slovensku s pomocou dánskych dvoch odborníkov, ešte v rokoch hneď po prevrate, ale zastavil sa a nie je diskutovaný ani v roku 2015. Zavedenie trvá pritom viac ako 4 roky. U takzvaného historického princípu v účtovníctve, čo je postup amortizácie obstarávacích nákladov, zákon o účtovníctve povinnosť preceňovať majetok ukladá len najväčším podnikateľom. Ale aj spoločníci malých podnikateľov pre vyplatenie podielu odstupujúceho spolupodnikateľa majú vychádzať z hodnoty v účtovníctve. Je to ale svetová prax, treba teda len dbať aby aj malí podnikatelia mali súlad hodnôt majetku vo svojom účtovníctve so všeobecnou cenou. Anachronizmus vzoru českých úradných cien, aj s každoročne novelizovanou vyhláškou, rušivo vplýva aj do slovenskej zákonnej úpravy. Okrajovou reguláciou cien. V súčasnosti ešte v pôdohospodárstve (komasácie, pre árendy). No aspoň to, že sú minimálnymi, nie pevnými sadzbami. To prax málo rozlišuje. Namiesto árendy každý tretí snop, každá tretia kopa sena. No a ministerstvo spravodlivosti bez cenotvornej pôsobnosti, popri definovaní všeobecnej ceny, inicioval som preklad a vloženie definície zo štandardov, súbežne, čo sa ale logicky vylučuje, upravuje sadzby duplicitne s poľnohospodármi. Nevie si poradiť s metodikou oceňovania pozemkov tak, ako ju znalci všade na svete majú v podrobných, fakticky už v medzinárodných znaleckých štandardoch. , Odhad hodnoty vlastníckych práv k majetku, odhad ceny, znalec vypočíta jednou z troch známych odborných metodík, používaných vo všetkých rozvinutých krajinách sveta už celé desaťročia. Najlepším indikátorom hodnoty je metodika porovnávania kúpnych cien, ktorú treba uprednostniť všade tam, kde máme viacero známych prípadov predaja porovnateľných nehnuteľností. Vhodná je napríklad pre rodinné domy, chaty, záhrady, jednotlivé poľnohospodárske a lesné pozemky ale aj pre ostatné nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti podnikateľského charakteru sa ocenia kapitalizovaním ročného čistého výnosu. Všeobecná cena je 10 až 20 násobok ročného čistého výnosu. Platí to aj pre prenajímané domy alebo prevádzky. Pre práve dokončené stavby je vhodná metodika vyčíslenia podľa nákladov potrebných na ich vybudovanie, podľa súčasných cien stavebných prác. Na starších stavbách sa prihliadne na opotrebenie. K cene stavby sa priráta všeobecná cena pozemku, odvodená zo všeobecnej ceny okolitých pozemkov. Znalec musí individuálne vybrať a odôvodniť výber najvhodnejšej metódy. Rozhodovať sa vždy medzi obomi. Výber metódy znalec odôvodní.

Občiansky zákonník \| Civilný sporový poriadok \|Byty-zákon \| Advokáti-zákon \| Advokátska tarifa \| Notári-zákon \| Exekútori-zákon \| Znalci-zákon \| Znalci-vyhláška \| Ceny-zákon \| Vyhl. č. 492/04Z.z. \| Súdne poplatky \| Správne poplatky \| Dane-zákon \| Účtovníctvo \| Stavebný zákon \| Katastrálny zákon \| Konkurz-zákon \| Veľká privatizácia \| Malá privatizácia \| Družstvá \| Vrátenie pôdy \| Vrátenie domov \| Rehabilitácie \| Pôvodné pramene autora \|