Zmluva s dvojnásobnou cenou je absolútne neplatná


Dohodou stanovená cena nie je ľubovôľou. O tom som túto voľne prístupnú e publikáciu uverejnil prvýraz už v roku 2002. Bez donátora, ale tvoril som ju najmä v čase tak typického ničnerobenia slovenského ministerského úradníka. No ani na zaaiatku roka 2016 nie je teória ani normotvorba lepšia. A žiaľ pravdaže potom ani prax. Ani znalcov ani súdov. Teoretici nechodia na svetové kongresy, znalecká samospráva nepozná vývoj dnes už globalizovaných znaleckých štandardov, súdy nestačia včas naprávať protiprávnosti. Normotvorba obhajuje neobhájiteľné.

Neprehliadnite


Tlačítkom zhrnutie výkladu získate asi 15 strán na naštudovanie problému oceňovania. Vytlačte si text. Aj ľudia od počítačov hovoria, že papier je len papier.

Z nových judikátov o absolútnej neplatnosti pre podstatné prekročenie ceny, poznám len rozsudok k cene peňazí, keď úrok bol asi 3 krát, presne – 2,66 krát,  vyšší ako bankový. Ale ani vtedy súd nevyužil znalecký názor.

Ale nemáme dôkazy vyššej a nižšej právnej sily. Znalecký posudok je dôkazný prostriedok ako každý iný. A len súd rozhoduje či využije experta a jeho znalecký posudok, odborné vyjadrenie alebo svoju voľnú úvahu. Tu išlo o požičaných 196,24 €, čo nie je až taká vysoká suma, aby nestačila voľná úvaha ctihodnosti, sudkyne JUDr. Agneši Néveryovej z okresného súdu v Nových Zámkoch. Nebankovka žiadala vrátiť 258,38 €, úrok 37,99 % v čase keď priemerný úrok v banke bol 14,27 %. Absolútna neplatnosť podľa § 39 Obč. zák.. Cena v zmluve prekročená o 166%, podstatné prekročenie.

JUDr. Ing. Jozef Kmeť.

Autor v rámci svojej profesionálnej činnosti od roku 1982 pôsobil na ústredných orgánoch štátnej správy Slovenskej republiky v oblasti legislatívy a praxe oceňovania majetku a náhrady primeranej ceny pred súdom. Využíval kvalifikáciu sudcu a predchádzajúcu technickú inžiniersku kvalifikáciu na iniciatívu, ktorá od roku 1990 vyústila do vydania aspoň základných usmernení pre znalcov k obnoveniu povinného využívania všetkých troch klasických metód v každom znaleckom ocenení. Zameriava sa na vypracovanie stále tak veľmi potrebnej súhrnnej informácie o odborných metódach a metodikách oceňovania nehnuteľností. Spôsobom, ktorý bol známy aj u nás ešte pred rokom 1948 a v rozvinutých krajinách sa používal bez prerušenia. To vlastníci ale aj ich právnici potrebujú na preskúmanie správnosti postupu znalca. Vychádza aj z vlastných poznatkov o tejto činnosti pri školeniach znalcov a právnikov zainteresovaných organizácií, ale aj z poznatkov publikovaných v rozvinutých krajinách. Napr. na www.ivsc.org www.marshallswift.com  www.appraisalinstitute.com  www.appraisalfoundation.org

Cenu určuje súd
Ústava zaručuje náhradu za odnímanú nehnuteľnosť pojmom primeraná náhrada. Na úrovni zmlúv hovoríme o všeobecnej cene. Určuje ju súd a je to najpravdepodobnejšia cena ku dňu ohodnotenia v danom mieste a čase, ktorú by mal majetok dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou /§ 1 písmeno g) vyhlášky č. 492/2004 Z. z./. Naša ústava primeranú náhradu upravuje v čl. 20, americká (just compensation) v piatom dodatku. Ale ak by sme  dosiahli svoju pravdu až na úrovni znenia ústavy, to už by sa z majetku aspoň štvrtina stratila na súdenie. Pre kúpu, výmenu, darovanie a dedenie primeranú náhradu zaručuje Občiansky zákonník. Pre súd je cena vecou skutkovou a ustáli ju podľa vyhodnotenia všetkých námietok k všetkým znaleckým posudkom ktoré sa v spore predložili. Podľa ustálenej judikatúry treba predpokladať, že ak sa v zmluve dohodnutá cena líši od všeobecnej ceny na trhu o menej ako 20%, súd zmluvu ponechá bez zmeny. To preto, lebo metodika ocenenia je taká, že ani znalec nedokáže odhadnúť cenu so štatistickou presnosťou lepšou ako na  90%, nie presnejšie. Niektoré predátorské spoločnosti na trhu s nehnuteľnosťami ktoré využívajú niekoľko státisícov znaleckých odhadov ročne tolerujú v zložitých prípadoch odchýlku aj do 15%. Napríklad zdevastované nehnuteľnosti v osadách.

Ak sa cena v zmluve líši od všeobecnej ceny  o viac ako o 20%, ale menej ako o polovicu, mala byť do 50% vyššia alebo nižšia, súd prizná nárok na doplatenie nedoplatku alebo vrátenie preplatku.

Ak sa cena líši podstatne, predpokladajme že mala byť len polovičná, o 50% nižšia, alebo je o 80%, 100% vyššia, súd len skonštatuje, že zmluva vôbec nevznikla, je od začiatku ničotná, absolútne neplatná, pre rozpor s dobrými mravmi (§ 39 Obč. zák.). Pravdaže vyjadrujem to v znalectve frekventovej jednotke percento. Ako abstrakciu k judikátom. Hoci vykonávacie nariadenie vlády k §39a Obč. zák. pre cenu peňazí, úroky, skĺzlo práve na regulovanie percentami. Hoci súdy to tak nepotrebujú.

Občiansky zákonník, aj iné osobitné zákony odkazujú na všeobecnú cenu slovami, že sa cena dojednáva. Niekedy sa namiesto všeobecnej hovorí o trhovej cene. Najmä  pre exekúciu, pre vyvlastnenie podľa stavebného zákona. Ale stále ešte nemáme daňový katastrálny operát kde by základom každoročne platených daní z nehnuteľností boli ceny (Fiscal Cadastre). Namiesto takzvaného historického princípu v účtovníctve, čo je postup amortizácie obstarávacích nákladov, zákon o účtovníctve povinnosť preceňovať majetok ukladá len najväčším podnikateľom. Ale aj spoločníci malých podnikateľov pre vyplatenie podielu odstupujúceho spolupodnikateľa vychádzajú z hodnoty v účtovníctve (Obchodný zákonník). Je to ale svetová prax, treba teda len dbať aby aj malí podnikatelia mali súlad hodnôt majetku vo svojom účtovníctve so všeobecnou cenou. Niekde sa ešte stále prenáša anachronizmus českých úradných cien do zákonnej úpravy. V súčasnosti ešte v pôdohospodárstve (komasácie, árendy). No aspoň to, že sú minimálnymi, nie pevnými sadzbami. Nie árendou každý tretí snop, každá tretia kopa sena. No a ministerstvo spravodlivosti bez cenotvornej pôsobnosti popri definovaní všeobecnej ceny súbežne, čo sa ale logicky vylučuje, upravuje sadzby duplicitne s poľnohospodármi. Nevie si poradiť s metodikou oceňovania pozemkov tak, ako ju znalci všade na svete majú v podrobných učebniciach, medzinárodných znaleckých štandardoch.

Odhad hodnoty vlastníckych práv k majetku znalec vypočíta jednou z troch známych odborných metodík, používaných vo všetkých rozvinutých krajinách sveta už celé desaťročia. Najlepším indikátorom hodnoty je metodika porovnávania kúpnych cien, ktorú treba uprednostniť všade tam, kde máme viacero známych prípadov predaja porovnateľných nehnuteľností. Vhodná je napríklad pre rodinné domy, chaty, záhrady, jednotlivé poľnohospodárske a lesné pozemky ale aj pre ostatné nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti podnikateľského charakteru sa ocenia kapitalizovaním ročného čistého výnosu. Všeobecná cena je 10 až 20 násobok ročného čistého výnosu. Platí to aj pre prenajímané domy alebo prevádzky. Pre práve dokončené stavby je vhodná metodika vyčíslenia podľa nákladov potrebných na ich vybudovanie, podľa súčasných cien stavebných prác. Na starších stavbách sa prihliadne na opotrebenie. K cene stavby sa priráta všeobecná cena pozemku, odvodená zo všeobecnej ceny okolitých pozemkov. Znalec musí individuálne vybrať a odôvodniť výber najvhodnejšej metódy. Rozhodovať sa vždy aspoň medzi dvomi.

Občiansky zákonník | Občiansky súdny poriadok |Byty-zákon | Advokáti-zákon | Advokátska tarifa | Notári-zákon | Exekútori-zákon | Znalci-zákon | Znalci-vyhláška | Ceny-zákon | Vyhl. č. 492/04Z.z. | Súdne poplatky | Správne poplatky | Dane-zákon | Účtovníctvo | Stavebný zákon | Katastrálny zákon | Konkurz-zákon | Veľká privatizácia | Malá privatizácia | Družstvá | Vrátenie pôdy | Vrátenie domov | Rehabilitácie | Pôvodné pramene autora |